Pénzcentrum • 2025. október 13. 15:29
Az Otthon Start 3%-os hitelprogram sok családnak jelent kedvező belépési lehetőséget a saját ingatlan megszerzéséhez, ugyanakkor a kedvezményes hitelhez kapcsolódó ingatlanvásárlás során számos jogi és gyakorlati buktató merülhet fel, amelyekre a vevőnek különösen érdemes már a szerződéskötést megelőzően odafigyelnie. A kockázatokat dr. Ésik Julianna, a Jaczkovics Ügyvédi Iroda szakértője tekinti át.
Az már szinte alapvetés, hogy javasolt minden esetben 30 napnál nem régebbi tulajdoni lappal ellenőrizni, hogy az ingatlan tehermentes-e, és ha van rajta teher, akkor annak a törlése már rendezett legyen mire az adásvételi szerződés megkötésére is sor kerül. Gyakori hiba azonban, hogy a vevő túlzott mértékű foglalót vállal a kinézett ingatlanra.
A foglalóként átadott pénz elsősorban biztosíték a szerződés teljesítésére. Ha a szerződés teljesül, a foglaló a vételárba beszámít. Ha a szerződés olyan okból hiúsul meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, akkor a foglaló visszajár. A teljesítés meghiúsulásáért felelős fél az adott foglalót elveszti, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni.
Fontos kérdés tehát a meghiúsulás és a felelősség
Ha a vevő vállalta, hogy hitelből fizeti ki a vételárat és végül nem kap hitelt, továbbá saját forrásból sem tudja a vételárat kifizetni, az a vevő kockázati körébe tartozik. Ilyenkor ő felel a meghiúsulásért és – eltérő szerződéses szabályozás hiányában – elveszíti a foglalót. Ha viszont a szerződésben a felek kikötik, hogy nem a felek felelősségi körébe tartozó meghiúsulási ok az, ha a hitelt azért nem kapja meg a vevő, mert az ingatlan bizonyos tulajdonságai miatt a hitelezés lehetetlen, akkor ebben az esetben a foglaló visszajárhat.
Az OSP hitelnek a bank általi jóváhagyása minden esetben egy bizonytalansági tényező, hiszen a bank saját értékbecslése sokszor alacsonyabb lehet a piaci árnál és az Otthon Start program keretében biztosított FIX 3%-os lakáshitelről szóló 227/2025. sz. Korm. rendelet (a továbbiakban: Rendelet) 6. §-a szerint a bank kötött pályán is mozog, hiszen a lakás vételára legfeljebb 20 százalékkal térhet el a hitelintézet által megállapított forgalmi értéktől.
Az eltérés azt eredményezheti, hogy a vevőnek a tervezettnél több önerőt kell előteremtenie, viszont, ha 20%-nál nagyobb az eltérés a bank által megállapított értékhez képest, akkor a vevő nem kaphat OSP hitelt. Érdemes előzetesen tájékozódni nyilvánosan elérhető online ingatlanértékbecslő kalkulátorok segítségével, hogy mekkora lehet a kinézett ingatlan reális értéke. Minden szerződésmódosítás jelentősen növelheti a banki ügyintézést, ami az eladónak is probléma lehet, ha pl. már egy másik ingatlanra szerződött.
„Sokan csak a szerződéskötés után szembesülnek azzal, hogy a bank a jövedelem, a meglévő hitelek és az eltartottak száma alapján jóval kevesebb összeget ad, mint amire a vevő számított. Célszerű már az adásvétel előtt a bankkal leegyeztetni, hogy mi az a reális hitelösszeg, amelyet ténylegesen fel tudunk venni, hiszen nem csak a jövedelem, hanem pl. az eltartottak száma is meghatározhatja a megállapított hitelösszeget” – hívja fel a figyelmet a Jaczkovics Ügyvédi Iroda szakértője.
A kulcs azonban minden esetben a szerződés megszövegezésében rejlik, így felmerül, hogy mit írjunk az adásvételi szerződésbe, hogy a vevő visszakapja a foglalót. A Ptk. értelmében a magánjogi szerződések körében a felek a Ptk. által előírt szabályoktól egyező akarattal eltérhetnek, ha a Ptk. az eltérést nem tiltja.
Bárkinek járhat ingyen 8-11 millió forint, ha nyugdíjba megy: egyszerű igényelni!
A magyarok körében évről-évre nagyobb népszerűségnek örvendenek a nyugdíjmegtakarítási lehetőségek, ezen belül is különösen a nyugdíjbiztosítás. Mivel évtizedekre előre tekintve az állami nyugdíj értékére, de még biztosítottságra sincsen garancia, úgy tűnik ez időskori megélhetésük biztosításának egy tudatos módja. De mennyi pénzhez is juthatunk egy nyugdíjbiztosítással 65 éves korunkban és hogyan védhetjük ki egy ilyen megtakarítással pénzünk elértéktelenedését? Minderre választ kaphatsz ebben a cikkben, illetve a Pénzcentrum nyugdíj megtakarítás kalkulátorában is. (x)
Ezek szerint beleírhatjuk a szerződésbe, hogy a foglaló visszajár a vevőnek, ha a bank visszautasítja a hitelkérelmét?
Míg a jogintézményeket meghatározó normáktól a felek közös megegyezéssel sem térhetnek el – így a foglaló törvényi szabályozását nem lehet felülírni – addig a jogok és kötelezettségek tekintetében el lehet térni a Ptk. szabályaitól, így – ahogy fentebb is utaltunk rá – a felek megállapodhatnak a szerződésükben úgy, hogy a hitelkérelem elutasítása ne a vevő, vagy bármely szerződő fél felelősségi körébe tartozó ok legyen és elutasítása esetén a vevő a foglaló összegét visszakaphatja.
Hogyan lehet tovább csökkenteni a kockázatot?
A Ptk. szerint a felek szabadon állapíthatják meg a szerződés tartalmát, vagyis nem kell feltétlenül foglalóval biztosítani az adásvételi szerződést. Meg lehet állapodni egy foglalóhoz hasonlatos egyedi biztosítékban is, amely a foglalóhoz hasonló védelmet biztosít, vagy felmerülhet az, hogy fele részben foglaló, fele részben vételárelőleg kerül átadásra az eladó részére, így a hitel elutasítása esetén a vevő legalább a vételárelőleget visszakaphatja.
Mire figyeljünk tehát az Otthon Start hitellel vásárolt lakásnál, hogy ne bukjuk el a foglalót?
- kérjünk előzetes banki hitelbírálatot – írásban;
- a banki hitel feltételeit és dokumentumigényét már a szerződésben ajánlott rögzíteni;
- ellenőrizzük, hogy az ingatlan megfelel-e a hitelfelvétel feltételeinek a Rendelet alapján, különösen az érték tekintetében;
- kérjük le a tulajdoni lapot és a térképmásolatot és nézessük meg szakértővel, van-e eltérés az ingatlan-nyilvántartási állapotban a valósághoz képest;
- szerepeljen a szerződésben, hogy ha a hitel elutasítása nem róható fel a vevőnek, a foglaló visszajár.
„A 3%-os Otthon Start hitel nagy segítség lehet, de csak akkor biztonságos, ha a vásárló körültekintően jár el. A túlzott foglaló vállalása, a banki értékbecslésből fakadó kockázatok, illetve a nem reálisan kalkulált hitelképesség komoly buktatókat jelenthetnek. Tudatos szerződéskötéssel, előzetes pénzügyi kalkulációval és megfelelő jogi támogatással azonban ezek a kockázatok kezelhetők” – véli dr. Ésik Julianna.