Pénzcentrum • 2025. november 20. 17:01
Horvátország lakáspiaca a rendszerváltás óta tulajdonközpontú maradt, a lakosság 91 százaléka saját ingatlanban él. A 2015 utáni időszakban jelentős áremelkedés következett be, amit a turizmus fellendülése, a külföldi vásárlók és az euróövezeti csatlakozás is táplált. Bár a lakásépítések száma nőtt, a kínálat nem tudta követni a keresletet, ami különösen Zágrábban és a tengerparton okozott megfizethetőségi problémákat - derül ki az Oeconomus legújabb elemzéséből.
A horvát lakáspiac fejlődése szorosan összefonódott az ország politikai és gazdasági átalakulásával. Az 1990-es években végrehajtott gyors lakásprivatizáció során a korábbi állami bérlakásokat kedvezményesen megvásárolhatták a bérlők, ami rendkívül magas tulajdonosi arányt eredményezett. A délszláv háború (1991-1995) idején párhuzamosan alakult ki lokális lakáshiány és felesleg, amit újjáépítési programokkal próbáltak kezelni.
A 2000-es évek elején a piac konszolidálódott, majd lendületes növekedésnek indult. A kereskedelmi bankok új, alacsonyabb kamatozású devizahitelekkel jelentek meg, ami jelentősen bővítette a lakáshitelezést. A 2008-as globális pénzügyi válság azonban drámai visszaesést hozott: csökkent a kereslet, lelassultak az építkezések, és a háztartások nehezebben tudták törleszteni hiteleiket.
2015-től kezdődően stabilizálódás, majd új fellendülés kezdődött. 2016 és 2024 első fele között a lakásárak nominálisan közel megduplázódtak. A COVID-19 járvány csak átmeneti megtorpanást okozott, 2021-2024 között különösen erős volt a növekedés. Jelenleg a jegybanki kamatemelések és a külföldi vevők aktivitásának mérséklődése ellenére is folytatódik az áremelkedés, bár lassabb ütemben.
A lakásépítések száma a 2000-es évek közepén érte el csúcspontját (évi 22 ezer új lakás), majd a válság után jelentősen visszaesett. 2015-től újra növekedésnek indult, de a 2022-es 16 ezres szám még mindig elmarad a válság előtti szinttől. Az árak 2015 óta megduplázódtak, különösen Zágrábban (2684 €/m² 2024-ben) és a tengerparti régiókban (3500-4000 €/m²), ahol a nyaraló- és befektetési célú vásárlások felhajtották az árakat.
A külföldi kereslet jelentős tényező: 2022-ben a turisták száma 44 százalékkal nőtt, 2023 első félévében további 9,4 százalékkal. Több mint 70 ezer külföldi rendelkezik ingatlannal az Adriai-tenger partján, elsősorban a prémium lokációkban, mint Dubrovnik, Split, Hvar és Brač.
A horvát háztartások többsége a '90-es évek privatizációja miatt adósság nélkül jutott lakáshoz, így a jelzálogpiac sokáig marginális maradt. A 2000-es évek devizahiteleit a kormány a 2008-as válság után kötelezően eurósította. 2021-2024 között a lakásvásárlások 70 százaléka készpénzes volt, csak 30 százalék történt hitelből, ami csökkenti az ország pénzügyi sebezhetőségét, de felhajtja az árakat és nehezíti a fiatal vásárlók helyzetét.
Bárkinek járhat ingyen 8-11 millió forint, ha nyugdíjba megy: egyszerű igényelni!
A magyarok körében évről-évre nagyobb népszerűségnek örvendenek a nyugdíjmegtakarítási lehetőségek, ezen belül is különösen a nyugdíjbiztosítás. Mivel évtizedekre előre tekintve az állami nyugdíj értékére, de még biztosítottságra sincsen garancia, úgy tűnik ez időskori megélhetésük biztosításának egy tudatos módja. De mennyi pénzhez is juthatunk egy nyugdíjbiztosítással 65 éves korunkban és hogyan védhetjük ki egy ilyen megtakarítással pénzünk elértéktelenedését? Minderre választ kaphatsz ebben a cikkben, illetve a Pénzcentrum nyugdíj megtakarítás kalkulátorában is. (x)
2015 után élénkült a hitelezés, amit az alacsony kamatok, a gazdasági növekedés és az állami szubvencionált hitelprogram (SSK) is ösztönzött. A lakáshitel-állomány 2023 szeptemberére 10,69 milliárd euróra nőtt, de továbbra is alacsony: 2022-ben a GDP mindössze 15,7 százalékát tette ki.
A horvát állam több programmal is támogatja a lakáshoz jutást. 2001-től működik az államilag támogatott lakásépítési program (POS), amelyben az állami ingatlanügynökség (APN) közreműködésével kedvező feltételekkel építenek új lakásokat, elsősorban fiatal családok számára. 2025 áprilisában 1912 euróra emelték a négyzetméterár korlátot.
2017-ben indult a fiatalok első lakáshoz jutását támogató program (SSK), amelyben az állam a hitel első 5 évében átvállalta a törlesztőrészletek 30-50 százalékát. A program rendkívül népszerű lett, de erős árfelhajtó hatással járt. 2025-től kibővítették egy új elemmel: az első lakásukat vásárló 45 év alattiak visszaigényelhetik a vételár ÁFA-tartalmának 50 százalékát vagy a teljes vagyonszerzési illetéket.
A horvát kormány a közeljövőben bérlakás-programot is tervez indítani, amelyben az állam magántulajdonú lakásokat venne bérbe és kínálna tovább kedvezményes díjért a rászorulóknak.