Szánthó Péter • 2026. január 19. 10:01
Hiába közelíti a bruttó átlagkereset a 700 ezer forintot, a lakáshitel-felvételi lehetőségeket továbbra is szigorúan behatárolják a jövedelmi korlátok és a kamatszintek. Megnéztük, hogy az átlag- és mediánbér, illetve az egyes jövedelmi ötödök esetében mekkora lakáshitel fér bele a jegybanki szabályok alapján. Az összehasonlításból jól látszik, mekkora különbséget jelent az Otthon Start hitel a piaci konstrukciókhoz képest. A számok egyértelműen kirajzolják, kiknek van valódi esély saját lakás vásárlására a jelenlegi feltételek mellett.
A KSH adatai szerint októberben a bruttó átlagkereset 692 700 forint volt, ami nettóban 482 400 forintot jelent. Az átlagbérnél sokak szerint pontosabb képet ad a mediánkereset, amelynél a munkavállalók fele többet, fele kevesebbet keres, így a kiugróan magas jövedelmek nem torzítják az adatot. A bruttó mediánkereset 575 500 forint, amely nettóban 401 100 forintot jelent.
Megnéztük, hogy ilyen jövedelmek mellett mekkora lakáshitel vehető fel. Ennek kapcsán azt fontos tudni, hogy az MNB 2026-tól hatályos szabályai szerint a nettó 800 ezer forint alatti jövedelemmel rendelkezők legfeljebb a fizetésük 50 százalékát költhetik kiszámítható kamatozású - legalább 10 évig fix vagy a futamidő végéig rögzített kamatozású - lakáshitel törlesztésére. Nettó 800 ezer forinttól a jövedelem akár 60 százaléka is fordítható hiteltörlesztésre.
Ez leegyszerűsítve azt jelenti, hogy a nettó 482 400 forintos átlagbérből legfeljebb havi 241 200 forint, míg a nettó 401 100 forintos mediánbérből körülbelül 200 550 forint fordítható lakáshitel törlesztésére. A szabályozás értelmében a hitelfelvételnél az új hitel törlesztőrészletének és a már meglévő kölcsönök havi terheinek együttesen kell beleférniük a meghatározott jövedelmi korlátba. Emellett a hitelkártyák és folyószámlahitelek is beleszámítanak, ezeknél a teljes hitelkeret 5 százaléka számít havi törlesztésnek. Érdemes arra is figyelni, hogy a bankok a jegybanki előírásoknál szigorúbb feltételeket is alkalmazhatnak.
Mennyi az annyi?
Az Otthon Start hitel továbbra is az egyik legkedvezőbb konstrukció a piacon, hiszen kamata a teljes futamidő alatt legfeljebb 3 százalék lehet. 25 éves futamidő mellett az átlagbér alapján akár a hitel maximális összege, 50 millió forint is felvehető, hiszen a 241 ezer forintos, maximálisan törlesztésre fordítható jövedelem épphogy belefér ebbe a kategóriába.
A mediánbér ezzel szemben körülbelül 42 millió forintos kölcsön felvételét teszi lehetővé - ekkora Otthon Start hitelnek a törlesztője lesz kevesebb, mint a 200 550 forintos határ.
Egy piaci lakáshitel esetében jelenleg 6,8-7 százalékos THM-el kell számolni: 25 éves futamidő mellett az átlagbér a Pénzcentrum kalkulátora szerint 35 millió forintos lakáshitelre elegendő, ekkora összeget az Erste Banknál 238 295 forintos törlesztővel lehet felvenni, a CIB Bank ajánlata pedig 240 308 forintos havi részletről szól a Pénzcentrum kalkulátora szerint.
Hasonló feltételekkel a mediánbér 29,1 millió forintos lakáshitelt bír el: az Erste Bank ajánlata 199 039 forintos törlesztőről szól, a CIB Banké pedig 199 799 forintról havonta. A THM-ek itt is hasonlóak, mint az előző példában.
Mi a helyzet az egyes jövedelmi ötödökben?
A KSH az év első tíz hónapjára vonatkozóan közzétette, hogyan alakul az átlagos kereset az egyes jövedelmi ötödökben. Megnéztük, hogyan alakultak ezek a jövedelmek, illetve az egyes társadalmi csoportok mennyi lakáshitelt tudnának felvenni belőle.
Első ötöd: bruttó 295 ezer forint, kedvezmények nélkül nettó 196 175 forint, ebből hiteltörlesztésre fordítható: 98 088 Ft. Ekkora jövedelemmel a Pénzcentrum kalkulátora szerint maximum 14 millió forint lakáshitel vehető fel 25 évre, 7 százalék feletti THM-el. Az Otthon Start összege kb. 21 millió forint lenne 25 éves futamidővel.
JÓL JÖNNE 10 MILLIÓ FORINT?
Amennyiben 10 000 000 forintot igényelnél 5 éves futamidőre, akkor a törlesztőrészletek szerinti rangsor alapján az egyik legjobb konstrukciót havi 210 218 forintos törlesztővel a CIB Bank nyújtja (THM 9,97%), de nem sokkal marad el ettől az UniCredit Bank (THM 10,22%-ot) ígérő ajánlata sem. További bankok ajánlataiért, illetve a konstrukciók pontos részleteiért (THM, törlesztőrészlet, visszafizetendő összeg, stb.) keresd fel a Pénzcentrum megújult személyi kölcsön kalkulátorát. (x)
Második ötöd: bruttó 416 ezer forint, nettó 276 640 forint, ebből hiteltörlesztésre fordítható: 138 320 Ft. Ezzel 20 millió forintnyi lakáshitelt lehetne felvenni. A THM itt már 6,89 százalék a legjobb ajánlat szerint. Az Otthon Start hitelből kb. 29 millió forintot vehetne fel az illető.
Harmadik ötöd: bruttó 560 ezer forint, nettó 372 400 forint, ebből hiteltörlesztésre fordítható: 186 200 Ft. Ekkora jövedelemmel 27 millió forintnyi piaci lakáshitelt lehetne felvenni a bankokban. Az Otthon Start esetében hozzávetőleg 39 millió forintra elegendő ez a jövedelem.
Negyedik ötöd: bruttó 746 ezer forint, nettó 496 090 forint, ebből hiteltörlesztésre fordítható: 248 045 Ft. Ekkora jövedelemből kb. 36 millió forintnyi lakáshitelt vehetne fel az ember a bankokban. Az Otthon Start 50 milliója belefér teljes egészében.
Ötödik ötöd: bruttó 1 432 000 forint, nettó 952 280 forint, ebből hiteltörlesztésre fordítható: 571 368 Ft. Ez a bér 88 millió forintnyi lakáshitelt jelent a piaci körülmények között, 6,17 százalékos THM mellett. Az Otthon Startot természetesen ki lehet maxolni.
Összességében a fenti példák jól mutatják, hogy a lakáshitelezéshez való hozzáférés továbbra is erősen jövedelemfüggő: a jövedelmi ötödök között nemcsak az elérhető hitelösszeg, hanem a feltételek - különösen a THM - is érdemben eltérnek. Az alsó két jövedelmi ötöd esetében a piaci lakáshitelből finanszírozható összeg még egy szerényebb ingatlan vásárlásához is szűkös, míg a középső ötöd környékén kezd reális alternatívává válni a nagyobb értékű lakás vagy ház megvásárlása.
Az Otthon Start konstrukció ugyanakkor látványosan javítja az alacsonyabb és közepes jövedelmű háztartások pozícióját: több jövedelmi csoportban is 8-12 millió forinttal magasabb hitelösszeg válik elérhetővé, és a felső két ötödben már nem a jövedelem, hanem a program plafonja jelenti a korlátot. Mindez arra utal, hogy a támogatott hitel elsősorban a jövedelmi olló alsó és középső részében enyhítheti a lakáspiaci belépési küszöböt, míg a magasabb keresetűek számára inkább kiegészítő, nem pedig meghatározó finanszírozási elem.
Címlapkép: Illyés Tibor, MTI/MTVA