Nagy Béla Ádám • 2026. február 2. 05:18
Az ingatlanpiacon továbbra is a készpénzes vevők adják a piac gerincét, különösen a luxusingatlanoknál, a kistelepüléseken és Budapesten - mondták a Pénzcentrumnak megszólaló szakértők. Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője szerint az euróban történő vásárlás nem tömegjelenség, de a főváros prémium és luxus szegmensében, illetve árfolyam-ingadozások idején érezhetően felerősödik. Az Otthon Centrum tapasztalatai alapján az eurós árképzés elsősorban a budapesti befektetői piacra és a Balaton környékére jellemző. A vidéki és agglomerációs tranzakciók döntő többsége továbbra is forintban, jellemzően hitel segítségével zajlik.
Az ingatlanpiaci tranzakcióknál egyre gyakrabban kerül elő a fogalom: "készpénzes vásárló". A gyakorlatban ez nem feltétlenül azt jelenti, hogy valaki ténylegesen bankjegyekkel fizet, hanem azt, hogy hitelfelvétel nélkül, saját forrásból egyben fizeti ki a vételárat. Ennek több gyakorlati oka is van Magyarországon, ami befolyásolja a vevők döntését.
A hitelből történő vásárlás hosszabb időt vesz igénybe, mert banki előminősítés, bírálat és folyósítás is kell hozzá. Ezzel szemben a saját forrásból történő fizetésnél az adásvételi szerződés után jellemzően gyorsabb lezárásra van lehetőség, mert nem kell várni a hitel folyósítására. Ez különösen olyan piaci környezetben számít, ahol a kereslet erős és verseny van az ingatlanért.
Eladók és ingatlanközvetítők gyakran kedvezőbben tekintenek a hitel nélküli vevőre, mert nála kisebb a visszalépés esélye, nincsenek banki bírálati kockázatok. Ez alkupozícióban is előnyt jelent, akár kedvezőbb vételár elérésében vagy gyorsabb szerződéskötésben.
Magyarországon az ingatlan vételára fizethető készpénzben is a jogi alapok szerint, bár a gyakorlatban ritkábban fordul elő tényleges bankjegyekkel történő átadás. A készpénzfizetés esetén az ügyvéd és a szerződő felek előtt történik a teljesítés, de ügyfél-átvilágítási lépések is lehetnek, ha nagy összegű tranzakcióról van szó.
A készpénzhasználatot erősíti a kormány intézkedése
2025 nyarától a készpénzes fizetés Magyarországon alkotmányos jogként is megjelent: olyan módon módosították a jogszabályokat, hogy a fizetési opciók között biztosítani kell a készpénzt, ha azt az ügyfél választja. Ez a gyakorlatban szélesíti a fizetési formák körét a hagyományos banki utalás mellett, és tükrözi a jogi befogadást a készpénzhasználatra.
Az MNB adatai alapján a lakáshitel-piac az elmúlt évek erős hullámzása után ismét élénkülést mutat. A grafikonon jól látszik, hogy 2023-ban mélypontra került a hitelezés: a havi új lakáshitelek száma visszaesett, és a hitelből vásárolt lakások aránya is 30 százalék alá csökkent. 2024-től fordulat látszik. A havi hitelszerződések száma fokozatosan emelkedik, és ezzel párhuzamosan nő a hitelből finanszírozott lakásvásárlások aránya is, ami 2025-re ismét 35–40 százalék közelébe került.
A Duna House vezető elemzője, Szegő Péter szerint a hiteles vásárlások aránya tovább kúszhat felfelé (akár 45%-ig) az idei évben, ahogy a reálbérek emelkedése és a támogatott hitelkonstrukciók szélesebb rétegek számára teszik elérhetővé az otthonteremtést, de a piac bázisát továbbra is a készpénzes vevők fogják adni. A luxusingatlanok és a kistelepülési, alacsony értékű házak piaca marad a leginkább készpénz-domináns, míg az új építésű és a nagyvárosi használt lakásoknál a hitel szerepe lesz a meghatározó.
Az euróval történő vásárlásokkal kapcsolatban a szakértő elmondta, hogy Magyarországon egyáltalán nem tömegjelenség, de bizonyos szegmensekben és piaci helyzetekben (például a forint jelentősebb árfolyam-ingadozásakor) érezhetően felerősödik.
Jelenleg a tranzakciók döntő többsége a Duna House kínálatában is forint alapú, az euró használata inkább a piac tetején és a specifikus vevőköreknél jellemző
- emelte ki Szegő.
Az Otthon Centrum tapasztalatai szerint is vannak olyan szegmensek, ahol a devizás fizetés megjelenik. Legnagyobb arányban a budapesti bérlakáspiacon fordul elő euróban meghatározott díj, míg adásvételnél ez inkább a fővárosra, azon belül is a prémium és luxus ingatlanok körére jellemző. Hozzátették: az euróalapú fizetést főként befektetők, illetve eurószámlával rendelkező vevők választják.
A fizetési módok esetében megfigyelhetők területi különbségek az ingatlanpiacon. Elsősorban Budapesten, ahogy azt fent már említettük, a belvárosi, befektetők által preferált kerületekben merülhet fel az euróban fizetés, és ezekben a kerületekben magasabb a készpénzzel fizetők aránya is. A vidéki piacokon, valamint az agglomerációban ezzel szemben jellemzően forintalapú, hitellel finanszírozott vásárlások dominálnak, a devizás fizetés ritka. A Balaton ebben az esetben is kivétel, ugyanis ott akad devizában való fizetésre példa.
A főváros viszi a prímet
A lakásvásárlások finanszírozási módja sokat elárul a vevői kör összetételéről és a helyi piaci viszonyokról. Nem ugyanúgy fizetnek a vevők Budapesten, mint vidéken, és az sem mindegy, hogy saját célra vagy befektetésként vásárolnak. Szegő Péter piaci tapasztalatai szerint egyre látványosabbak a területi különbségek a fizetési módokban.
Budapesten, különösen a belső kerületekben, magas a készpénzes vásárlások aránya. Ez részben a befektetői jelenléttel, részben a nemzetközi vevői körrel magyarázható. Egy piaci vizsgálat alapján a külföldi vevők döntő többsége, közel 90 százaléka hitel nélkül, saját forrásból fizeti ki a lakást. Ezek a tranzakciók jellemzően gyorsan zárulnak, és kevésbé függnek a hazai hitelpiaci feltételektől.
JÓL JÖNNE 10 MILLIÓ FORINT?
Amennyiben 10 000 000 forintot igényelnél 5 éves futamidőre, akkor a törlesztőrészletek szerinti rangsor alapján az egyik legjobb konstrukciót havi 210 218 forintos törlesztővel a CIB Bank nyújtja (THM 9,97%), de nem sokkal marad el ettől az UniCredit Bank (THM 10,22%-ot) ígérő ajánlata sem. További bankok ajánlataiért, illetve a konstrukciók pontos részleteiért (THM, törlesztőrészlet, visszafizetendő összeg, stb.) keresd fel a Pénzcentrum megújult személyi kölcsön kalkulátorát. (x)
- jegyezte meg, hozzátéve: vidéken és az agglomerációban ezzel szemben jóval gyakoribb a hitelből történő vásárlás. Itt nagyobb arányban jelennek meg a fiatalabb, első lakást vásárló családok, akik sokszor államilag támogatott hitelekkel lépnek be a piacra. Ebben a körben a banki finanszírozás természetes része a lakásvásárlásnak, mert saját megtakarításból ritkábban tudják fedezni a teljes vételárat.
Az első lakást vásárlók aránya országosan emelkedik, mind Budapesten, mind vidéken. A támogatott hitelprogramok hatására azonban ez a réteg jellemzően hitel segítségével vásárol. Ezzel párhuzamosan a befektetők és a devizában jövedelmet szerző vevők továbbra is jelentős szerepet játszanak a készpénzes oldalon, főként a fővárosi, frekventált területeken.
A lakáspiaci fizetési szerkezet alakulását az elmúlt időszakban erősen befolyásolta a finanszírozási környezet változása. Az Otthon Start bevezetésével jó eséllyel növekszik a hitellel történő lakásvásárlások száma.
Az Otthon Centrum szerint az állami támogatások és a kedvezményes finanszírozási lehetőségek összességében csökkentik a készpénzes vásárlók arányát az ingatlanpiacon. Ezek az eszközök olyan vevőket is bevonnak a piacra, akik támogatás nélkül nem tudnának lakást vásárolni.
A hitelfelvételre ugyanakkor szigorú szabályok vonatkoznak. Az Otthon Centrum felhívja a figyelmet arra, hogy fix kamatozású hitelek esetén a havi törlesztőrészlet a nettó jövedelem legfeljebb 35-50 százalékát teheti ki, a pontos arány az igazolt jövedelem nagyságától függ.
A Duna House elemzője hangsúlyozta, hogy a készpénzes vásárlások magas aránya mögött elsősorban a kamatkörnyezet és a banki hitelezés szigorodása áll. Hozzátette, hogy a magasabb kamatok és a szigorúbb hitelfeltételek sok vevőt eltérítettek a piaci lakáshitelektől, így azok kerültek előnybe, akik saját forrásból tudtak vásárolni. Az államilag támogatott lakáshitelek megjelenése ugyan enyhítette ezt a hatást, de főként a hitelképes, meghatározott feltételeknek megfelelő vevői kör számára jelentett valós alternatívát.
Ennek következtében a hitelpiacon belül jelentősen megnőtt a támogatott konstrukciók aránya, miközben a teljes lakáspiacon a készpénzes tranzakciók aránya csak mérsékelten csökkent. A készpénzes vásárlás így továbbra is meghatározó maradt, különösen a befektetői és tőkeerős vevői körben.
Bevezethetik az eurót Magyarországon?
A Cashtag legfrissebb adása az euró magyarországi bevezetésének lehetőségét járta körül, különös tekintettel a bolgár eurócsatlakozásra. A beszélgetésben az előnyök és a kockázatok egyaránt szóba kerültek, valamint az is, milyen régiós tapasztalatok szolgálhatnak tanulságul Magyarország számára. Kiemelt téma volt, hogy az euró nemcsak gazdasági, hanem gazdaságpolitikai fegyelmező eszköz is lehet.
Madár István, a Portfolio elemzője szerint az euró bevezetésének egyik legnagyobb előnye az átváltási költségek megszűnése, az árfolyamkockázat eltűnése és az ebből fakadóan alacsonyabb kamatszint. Ez olcsóbb finanszírozást jelentene a gazdaság egészében, miközben az árak könnyebb összehasonlíthatósága fokozhatná a versenyt és javíthatná a vállalatok piaci tájékozódását. Ugyanakkor komoly hátrány, hogy megszűnne az önálló monetáris politika: a jegybank az Európai Központi Bank döntéseit követné, árfolyam- és kamateszközök nélkül.
Az elemző hangsúlyozta, hogy az euróövezethez való csatlakozás csak fegyelmezett gazdaságpolitikával működik. A múlt tapasztalatai szerint nem önmagában az euró okozott problémákat egyes országokban – Görögország példája inkább a felelőtlen gazdaságpolitika következményeire figyelmeztet. Az euróövezet kötöttségei miatt a hibák súlyosabban büntetnek, ezért a belépés előtt stabil alapokra van szükség.
A csatlakozás feltételeit a maastrichti kritériumok határozzák meg, amelyek között szerepel az alacsony infláció, a mérsékelt költségvetési hiány, a csökkenő államadósság és az árfolyamstabilitás. Madár István szerint Magyarország jelenleg messze van ezek teljesítésétől, ugyanakkor volt már közel hozzá: a 2010-es évek második felében reális esély nyílhatott volna az euró bevezetésére. Akkor azonban hiányzott a politikai és gazdaságpolitikai elszánás, amely nélkül ma sem képzelhető el az euróhoz való csatlakozás.