Karnyújtásnyira van a magyaroktól az olcsó albérletpiaci álom: idők kérdése, hogy lecsapjanak rá?

Az elmúlt évtized lakáspiaci folyamatai Európa-szerte feszültségeket hoztak felszínre, de kevés országban vált olyan égető kérdéssé a megfizethető lakhatás, mint Magyarországon. Korábbi cikkünkben már felhívtuk a figyelmet arra, hogy bár a kontinens lakáspiaca ugyan általános dráguláson ment keresztül, de a magyar árrobbanás mértéke messze meghaladta az uniós trendeket. Egyik cikkünkben bemutattuk, hogy az Eurostat adatai szerint 2015 és 2025 harmadik negyedéve között az EU-s lakásárak átlagosan 63,6%-kal emelkedtek, a bérleti díjak pedig 21,1%-kal nőttek.

Ehhez képest Magyarország nemcsak túlteljesítette az uniós átlagot, hanem az egész kontinens élére ugrott a drágulás ütemében. A lakásárak és a bérleti díjak egyaránt olyan mértékben szöktek fel, amely már nemcsak a fiatalok lakhatási esélyeit rontja, hanem a teljes gazdaság mobilitását és a háztartások pénzügyi stabilitását is veszélyezteti.

Egy másik, elemzésben pedig arra világítottunk rá, hogy az európai háztartások 2024-ben átlagosan jövedelmük 19%-át költötték lakhatásra, miközben a bérleti díjak európai átlagban 25%-kal emelkedtek. Magyarország azonban ezen a téren is kilógott: 107%-os bérletidíj-drágulással a negyedik helyre került Észtország, Litvánia és Írország mögött.

A lakásárak és a bérleti díjak közötti olló látványosan kinyílt, hiszen a bérleti díjak emelkedése nem tudta követni a lakásárak elszállását. A magyar lakhatási válság mélységét tovább növeli, hogy a 2010 és 2024 közötti időszakban 86%-os infláció sújtotta az országot, ami messze meghaladja az európai 39%-os átlagot, és a kontinens legmagasabb értékének számít.

Mindezek alapján kijelenthető, hogy Magyarországon ma messze nem biztosított a megfizethető lakhatás, és a piaci folyamatok önmagukban nem is képesek kezelni ezt a problémát. A lakásárak és bérleti díjak drámai elszabadulása, a jövedelmekhez képest egyre nagyobb lakhatási teher, valamint a tartósan magas infláció olyan környezetet teremtett, amelyben a lakhatás egyre inkább kiváltsággá válik, nem pedig alapvető szükségletté.

Éppen ezért érdemes a régióban körülnézni, és megvizsgálni, milyen alternatív lakáspolitikai modellek működnek sikeresen. Különösen indokolt Bécs példáját górcső alá venni: az osztrák főváros évtizedek óta a megfizethető lakhatás egyik nemzetközi mintapéldája, ahol a szociális bérlakások rendszere nemcsak a legszegényebbeket, hanem a középosztály jelentős részét is kiszolgálja. Miközben Magyarországon a lakhatási költségek elszabadultak, Bécsben sikerült stabil, kiszámítható és társadalmilag széles körben támogatott rendszert fenntartani.

Hogyan lett Bécs bérlők „utópiája?”

Bécs évtizedek óta a lakhatási viták egyik legfontosabb hivatkozási pontja. Nem véletlen, hogy a nemzetközi sajtó „a bérlők utópiájaként” emlegeti az osztrák fővárost: a város olyan lakáspolitikai rendszert épített fel, amely egyszerre biztosít megfizethetőséget, minőséget és társadalmi stabilitást. A modell gazdasági jelentősége túlmutat a lakáspiacon: a bérleti díjak féken tartása közvetlenül hat a fogyasztásra, a mobilitásra és a városi versenyképességre is.

A bécsi lakásállomány egyik legmeghatározóbb sajátossága, hogy a teljes lakásállomány mintegy 43 százaléka szociális bérlakás. Ez európai összevetésben rendkívül magas arány, és alapjaiban különbözteti meg a várost olyan nagyvárosoktól, mint London vagy Berlin, ahol a privatizáció és a piaci liberalizáció drasztikusan csökkentette a közösségi tulajdonú lakások számát - hívta fel a figyelmet egy, a The Guardian-en megjelent cikkében Justin Kadi, a Cambridge-i Egyetem oktatója.

Mint írja, Bécsben a szociális lakhatás két pilléren nyugszik: az önkormányzati bérlakásokon és a korlátozott profitú lakásszövetkezeteken. Utóbbiak sajátos osztrák intézmények, amelyek működésük finanszírozására csak minimális nyereséget termelhetnek, így a piaci logika nem írja felül a társadalmi célokat. A rendszer egyik legfontosabb jellemzője, hogy nem kizárólag a legszegényebbek számára elérhető: a középosztály jelentős része is jogosult rá, ami széles társadalmi támogatottságot és politikai stabilitást biztosít.

A gazdasági hatások egyértelműen mérhetők. A szociális lakások bérleti díjai átlagosan 30 százalékkal alacsonyabbak, mint a piaci alapon kiadott lakásoké, miközben a lakások minősége – különösen a korlátozott profitú szektorban – gyakran magasabb.

Ez a kettős hatás nemcsak a bérlők rendelkezésre álló jövedelmét növeli, hanem közvetetten a teljes bérlakáspiacot is hűti: a nagy szociális szektor fékezi a piaci árak elszállását, ami ritka jelenség a nagyvárosi ingatlanpiacokon. A bécsi modell tehát nem csupán szociálpolitikai, hanem makrogazdasági szempontból is jelentős: stabilizálja a lakhatási költségeket, és kiszámíthatóbb gazdasági környezetet teremt.

A rendszer történelmi gyökerei a „Vörös Bécs” korszakáig nyúlnak vissza. Az 1920-as években a szociáldemokrata városvezetés radikális lakáspolitikai programot indított, amelyet progresszív adókból finanszíroztak.

A lakhatás ekkor vált a városi jóléti politika központi elemévé. Bár az önkormányzati lakásépítés az 1980-as évektől visszaesett, a korlátozott profitú szektor megerősödött, és mára a rendszer gerincét adja. A finanszírozás egyik különlegessége, hogy a város minden munkavállalója fizet egy 1 százalékos béradót, amely közvetlenül a lakásépítést és -fenntartást támogatja. Ez a stabil, kiszámítható bevételi forrás hozzájárult ahhoz, hogy Bécsben a szociális lakásállomány aránya az elmúlt három évtizedben gyakorlatilag változatlan maradt.

A modell azonban nem hibátlan. A szociális lakásokhoz való hozzáférés sokszor bonyolult, bürokratikus folyamat, amelyben a rendszer ismerete és a városban eltöltött idő előnyt jelent. A lakásszövetkezetek egy része ráadásul jelentős belépési hozzájárulást kér, ami pénzügyi akadályt jelenthet az alacsonyabb jövedelműek számára.

Eközben a magánbérleti szektor az elmúlt harminc évben jelentősen átalakult: a korábban olcsó, de rossz minőségű, ám erősen szabályozott lakások helyét egy dereguláltabb, drágább piac vette át. A Tenancy Act lazítása, a határozott idejű szerződések elterjedése és a magasabb bérleti díjak lehetősége mind hozzájárultak ahhoz, hogy a lakáspiacra újonnan belépők számára a megfizethetőség romlott.

A bécsi példa legfontosabb tanulsága mégis az, hogy a lakhatási válság nem természeti törvény, hanem politikai döntések eredménye. A hosszú távú elköteleződés, a korlátozott privatizáció és a lakhatás alapvető szükségletként való kezelése olyan rendszert hozott létre, amelyben a lakás nem spekulációs eszköz, hanem közszolgáltatás.

A modell sikerét nem egyetlen intézkedés, hanem egy egész intézményi ökoszisztéma adja: a városvezetés, a szövetségi kormány, a lakásszövetkezetek, a bankok, a fejlesztők és a tervezők együttműködése. Más városok számára talán éppen ez a legfontosabb tanulság: nem elég egy-egy elemet átvenni, a teljes rendszer logikáját kell megérteni.