Lakást vennél? Vigyázz, csúnyán járhatsz egy albérővel

Az ingatlanpiacon nem ritka, hogy egy ingatlan úgy cserél gazdát, hogy bérbe van adva. Ha magánszemélyek saját használatra vesznek lakást, akkor akár problémaként is megélhetik a bérlet tényét, hiszen mindaddig nem tudják használatba venni a lakást, amíg a bérlő ki nem költözik. Más azonban a helyzet, ha valaki befektetési céllal vásárol ingatlant (pl. irodaházat): ilyen esetben kifejezetten értéknövelő tényező, ha az ingatlan kedvező feltételekkel, hosszú távra, jól fizető bérlőknek van kiadva.

Annak érdekében, hogy a tulajdonos személyének változása ne érintse hátrányosan a bérlőket, a bírói gyakorlat már korábban is úgy foglalt állást, hogy az ingatlan eladása esetén a bérleti szerződés változatlan tartalommal átszáll a vevőre, azaz az új tulajdonosra.

Az új Polgári Törvénykönyv kifejezetten ki is mondja, hogy ha a bérbeadó a bérleti szerződés megkötése után átruházza a bérbeadott ingatlan tulajdonjogát, akkor a bérleti szerződésből fakadó jogok és kötelezettségek tekintetében az új tulajdonos lép a bérbeadó helyébe.

- mondta Boronkay Miklós, a Szecskay Ügyvédi Iroda ügyvédje.

A bérleti szerződésekhez ugyanis számos biztosíték kapcsolódhat, pl. óvadék, kezesség, bankgarancia, amelyek komoly szerepet játszanak abban, hogy a bérleti szerződésből valóban befolyjon a bérleti díj. Mindezek az új Ptk. alapján automatikusan megszűnnek, ha a bérbeadó eladja az ingatlant; így például a tipikusan szerződéskötéskor kifizetett óvadék sem száll át az új tulajdonosra, hanem visszajár a bérlőnek.

Boronkay Miklós szerint ez azt eredményezi, hogy jelentősen csökkenhet a bérleti szerződések értéke, hiszen a bérleti díjkövetelések biztosítatlanná válnak. A szakértő szerint annak természetesen nincs akadálya, hogy a biztosítékokat a felek újra létrehozzák, így például a kezessel új kezesi szerződést írassanak alá, a bérlőtől új óvadékot kérjenek, vagy új zálogjogot alapítsanak. Ez azonban egyrészt körülményes eljárás, másrészt a bérlő, kezes stb. együttműködési készségén múlik, hogy hozzájárul-e a biztosítékok újraalapításához. Kérdéses továbbá, hogy hogyan alakul az újonnan alapított biztosíték sorsa például a bérlő cég ellen indított felszámolási eljárásban.

A fentieket alapján az új Ptk. a bérlőket erős tárgyalási, rosszabb esetben zsarolási helyzetbe hozza a bérbeadott ingatlan adásvétele esetén; az együttműködési hajlandóságuktól függ a bérleti szerződés és ezáltal a bérbeadott ingatlan értéke. Mindez pedig megnehezítheti a bérbeadott ingatlanok eladását.

A biztosítékokkal kapcsolatos, itt elemzett probléma nem merül fel, ha az eladó nem közvetlenül a bérbeadott ingatlant, hanem az azt tulajdonló céget adja el. Ebben az esetben ugyanis a bérbeadó továbbra is ugyanaz a cég marad, és így a bérleti szerződések biztosítékai sem szűnnek meg.