Új őrület indult be az ingatlanpiacon: megnyílt a pénzcsap ezekre a házakra, de kegyetlen buktató vár a vevőkre

Mint ismert, 2026 január elsejétől a kormányzat kiterjesztette az Otthon Start programot a külterületi ingatlanokra is, ami több tízezer új ingatlant tett elérhetővé a kedvezményes hitelprogram keretében. A kormányzat azzal indokolta a döntését, hogy bár a magyarországi ingatlanok 98 százalékát már most is lefedi az Otthon Start program – beleértve a tanyákat és a birtokközpont besorolású ingatlanokat –, a zártkerti ingatlanokra eddig nem vonatkozott a 3 százalékos hitellehetőség.

Ez alapján, ha valaki a zártkerti ingatlanát már nem termelésre, hanem hobbitelekként használja, kérelmezheti, hogy a földhivatal „művelés alól kivett területként” jegyezze azt be. A rendelet célja, hogy a zártkertek jogi státusza igazodjon a tényleges használatukhoz, és az ezekre vonatkozó korlátozások enyhüljenek. Ki kell azonban emelni, hogy a zártkert ettől a rendelettől még nem lesz automatikusan belterület, de a korábbiaknál egyszerűbb lesz – az önkormányzati szabályok mentén - eladni vagy beépíteni.

Miért volt rá szükség?

A zártkertek javarészt a szocializmus időszakában jöttek létre. A termelőszövetkezetek mellett alakítottak ki kisebb parcellákat, ahol a lakosság saját fogyasztásra termelhetett zöldséget, gyümölcsöt. Ezeket a területeket nevezték zártkerti ingatlanoknak. Az 1960-as évek közepétől a földnyilvántartásban önállóan bejegyezhető kategóriává váltak, ma azonban már nem léteznek külön jogi besorolásként.

A területek eredetileg mezőgazdasági rendeltetésűek voltak. Ha valaki nem műveli a földet, vagy lakhatási, üdülési célra használja, ahhoz hivatalos művelésből kivonási engedély szükséges. Engedély nélküli használat esetén termőföldvédelmi bírságot szabhatnak ki.

Az évek során a funkció sok helyen megváltozott. Már a rendszerváltás előtt is épültek kisebb házak, amelyek hétvégi házként, nyaralóként vagy akár állandó lakóhelyként szolgálnak. A földhivatali besorolás azonban több esetben továbbra is mezőgazdasági terület maradt. Ez korlátozza a beépíthetőséget, és az értékesítésnél is plusz adminisztrációval, esetenként elővásárlási joggal kell számolni.

Rengeteg kitétel vonatkozik rájuk

Megkérdeztük a témát évek óta kutató szakértőt, Vasárus Gábort, az ELTE Közgazdaság- és Regionális Tudományi Kutatóközpont Regionális Kutatások Intézetének tudományos munkatársát, hogy mondja el tapasztalatait.

„Nagyon sok mindenre kell figyelni, tíz különböző jogszabály van, ami különböző csapdákat tartogat" - figyelmeztet Vasárus, hozzátéve: az egyik legkritikusabb pont az ingatlan besorolásának pontos meghatározása. „Sokan azt hiszik, hogyha az ingatlan ki van vonva a mezőgazdasági művelés alól, akkor az már egyből beépíthető terület és lehet rá építeni lakóházat, miközben ez nem igaz" - hangsúlyozta a szakértő.

Vasárus Gábor szerint a belterület státusz, a beépítésre vagy nem beépítésre szánt terület besorolás, valamint a zártkerti jogi jelleg három különböző kategória, és az egyik változása nem feltétlenül vonja maga után a másik kettő módosulását. Ráadásul, a legtöbb településnél van minimum telekméret előírás a helyi építési szabályzatban, amely nemcsak négyzetméterben, hanem sok helyen bizonyos telekszélesség alatt is tilthatja az építkezést.

A második kritikus terület a meglévő épületek státusza. A zártkerti ingatlanok túlnyomó többsége sajnos nem teljesen legális - vagy engedélyek nélkül épült, vagy engedélyek nélkül lett bővítve, vagy ha engedéllyel is épült, valószínűleg nem lakóház, hanem gyümölcstároló vagy présház. Ezekre nem lehet kedvezményes hiteleket felvenni, sőt általában semmilyen hitelt sem.

- nyomatékosította a szakértő, ugyan megjegyezte: a legalizálás lehetséges - ha tíz évnél régebbi az épület, akkor fennmaradási engedélyt lehet rá kérni -, azonban ez még mindig nem jelent lakóépületet, csak legális présházat vagy gyümölcstárolót. Lakóházzá alakítani további nagy munkát igényel, és nem is biztos, hogy engedhető, ha nem beépítésre szánt területről van szó.

Vasárus Gábor elmondta, hogy a mezőgazdasági művelés alóli kivonás továbbra sem ingyenes mindenhol, csak azokon a településeken, ahol külön önkormányzati rendelet született, és minden vevőnek meg kell vizsgálnia, hogy az adott ingatlanra vonatkozik-e a rendelet. Nem minden településen vonatkozik az egész területre a rendelet, sokszor csak utcákra, és a kivonás több százezer forintba kerülhet.

A negyedik fontos szempont, hogy a CSOK, falusi CSOK és kedvezményes hitelek esetén vizsgálják az épület infrastrukturális megfelelőségét is. Ahol nincs vezetékes víz vagy csatorna, az kieshet a támogatásokból, hiába felel meg az épület egyébként.

Gyors áremelkedés

A zártkerti ingatlanok piacán 2026 első negyedévében egyértelmű felértékelődés indult el, amelyet elsősorban az Otthon Start program hatása magyaráz. Szegő Péter, a Duna House elemzője szerint a 3 százalékos fix kamatozású hitel és a bankok fokozatos nyitása megszüntette azt a korábbi helyzetet, amelyben a zártkertek a finanszírozási nehézségek miatt jelentős árhátrányban voltak a belterületi ingatlanokhoz képest.

A szakértő úgy látja, hogy a hitelezhetőség javulása gyakorlatilag felszámolta a mesterségesen fennmaradó diszkontot. Ennek hatására 2026 elején főként a nagyvárosok agglomerációjában és a lakható állapotú zártkerti ingatlanok körében gyors áremelkedés indult. Miközben az országos piacon az év első hónapjaiban lassuló drágulás látszik, a zártkertek esetében 12 és 18 százalék közötti áremelkedés jelent meg.

Az agglomerációban a zártkerti lakóingatlanok jellemző árszintje jelenleg 45 és 55 millió forint között mozog, a forgalom pedig érezhetően bővült. Ezzel szemben a belterületi családi házak ára 5 és 7 százalékkal nőtt, 70 és 80 millió forintos árszinten, stabilizálódó kereslet mellett. A budapesti lakáspiacon 3 és 5 százalék közötti drágulás vagy stagnálás figyelhető meg, 60 és 90 millió forintos ársávban, mérsékeltebb tranzakciószámmal.

- mondta Szegő Péter, aki szerint az eladók egy része már beárazta a kedvező hitellehetőséget. Több esetben 15 és 20 százalékkal emelték az irányárat arra számítva, hogy a vevők a támogatott konstrukció miatt magasabb vételárat is vállalnak. A finanszírozási korlátok oldódása egy korábban elhalasztott keresletet aktivált, ami gyors korrekciót eredményezett.

Az elemző ugyanakkor hangsúlyozta, hogy bár a zártkerti ingatlanok értéke közelebb került a belterületi házakéhoz, a strukturális különbségek, például a közműellátottság vagy a megközelíthetőség, továbbra is korlátozzák a teljes árparitás kialakulását.

Nem csak az ár, a kereslet is növekedett

Az érdeklődés bővülése 2026 márciusára már a tranzakciószámokban is megjelent. Szegő Péter, a Duna House elemzője szerint a kereslet növekedését több tényező egyszerre hajtotta. A belterületi telkek drágulása és az építőanyagárak bizonytalansága miatt sok vevő a már elkészült, de zártkerti besorolású házak felé fordult. Emellett az Otthon Start 1,5 millió forintos négyzetméterár-plafonja a zártkerti ingatlanoknál ritkán jelent korlátot, míg a budapesti új építésű lakásoknál ez a limit gyakran szűk keresztmetszet.

A vevői kör is változott. A szakértő szerint a zártkert korábban jellemzően azok számára jelentett megoldást, akik nem tudtak belterületi ingatlant finanszírozni. 2026-ban viszont megjelent egy fiatal, tudatos réteg is, amely életmódbeli vagy környezetvédelmi szempontok alapján választ külterületi ingatlant. Számukra a 3 százalékos hitel lehetővé teszi, hogy a megtakarítás egy részét energetikai korszerűsítésre, például napelemre vagy hőszivattyúra fordítsák.

Szegő Péter kiemelte, hogy a zártkerti piac továbbra is erősen lokációfüggő. Az agglomerációban ezek az ingatlanok sok esetben már a belterületi lakóövezetek kiterjesztéseként működnek. Az árakat döntően a városközponttól mért távolság és a közműellátottság határozza meg.

• Budapest környékén Érd, Dunakeszi és Szentendre térségében 2026 elején 25 és 30 százalék közötti keresletnövekedést mértek az előző év azonos időszakához képest. Dunakeszin az újabb, lakóparki jellegű, de zártkerti besorolású ingatlanok ára 110 és 180 millió forint között mozog. Egy 120 négyzetméteres ház ára jellemzően 175 és 180 millió forint, ami már meghaladja az Otthon Start plafonját. A régebbi, 60 és 80 négyzetméter közötti házak viszont 46 és 110 millió forint között elérhetők.
• Érden egy 90 négyzetméteres zártkerti ház ára egy hónap alatt 63 millió forintról 70 millió forintra emelkedett. Szentendrén a zártkertek gyakran prémium nyaraló és lakóház közötti kategóriát képviselnek. Az árak 70 és 90 millió forintról indulnak, és az ingatlanok jelentős része megfelel a hitel feltételeinek.
• Az agglomerációban a zártkerti és a belterületi családi házak között 20 és 30 százalék közötti árkülönbség látható. Érden például egy belterületi ház 80 és 100 millió forintba kerül, míg hasonló paraméterekkel egy zártkerti ingatlan 55 és 70 millió forintért megvásárolható.
• A vidéki nagyvárosok peremterületein a felértékelődés összefügg a helyi ipari beruházásokkal. Debrecen környékén a zártkertek sok esetben alternatívát jelentenek a belvárosi drágulással szemben. Szegeden a zártkerti ingatlanok ára 25 és 95 millió forint között mozog, a felső kategóriában már teljesen közművesített házak és modern mobilházak is megjelennek.

Az üdülőrégiókban, például a Balaton vagy a Velencei-tó térségében a szabályozási változások inkább a nyaralók állandó lakhatásra történő átalakítását és finanszírozását segítik. A panorámás zártkertek különösen keresettek, és a beépíthetőség vagy a művelés alóli kivonás lehetősége 10 és 15 millió forinttal is növelte egyes telkek értékét.

Kompromisszumot kell kötni

Vasárus Gábor, a az ELTE Közgazdaság- és Regionális Tudományi Kutatóközpont Regionális Kutatások Intézetének tudományos munkatársa felhívta a figyelmet arra, hogy zártkertekben költözőknek számolniuk kell azzal, hogy a közvilágítás gyenge, általában nincs csatorna, betonút hol van, hol nincs. Ahol nincs betonút, ott valószínűleg nem is lesz, mert fizikailag nem fér el a szabványos útszélesség a házak között, az önkormányzat pedig nem építhet nem szabványos utakat.

Szegeden például azok az utcák, amelyek alkalmasak rá, már le vannak aszfaltozva vagy be vannak tervezve, de néhány soha nem lesz leaszfaltozva, pontosan a fizikai adottságok miatt. További probléma, hogy sok esetben maga az úttest helyrajzi száma sem köztulajdon, hanem osztatlan közös tulajdonban van. Az egykori TSZ vagy más szövetkezeti tulajdon felosztásakor osztatlan közös tulajdonba került, ahol a tulajdonosok gyakran már nem élnek, örököseik pedig szétszóródtak az országban vagy külföldön 

mutatta meg példákon keresztül Vasárus Gábor, kiemelve, hogy az osztatlan közös tulajdon nem azt jelenti, hogy fele-fele arányban oszlik meg, hanem minden egyes molekula közös tulajdon. „Minden egyes homokszemcse fele-fele" - magyarázza a szakértő.

Mi történik, ha művelés alatt áll?

Vasárus Gábor rámutatott arra a problémára is, hogy ha a zártkerti ingatlan még mezőgazdasági művelés alatt van, nem vonták ki, akkor ráadásul nem veheti meg bárki, mert a földvédelmi törvény előírásai vonatkoznak rá, ugyanúgy, mint egy szántóföldnél.

Az árak változása nem egyenletes - vannak olyan külterületek, ahol semmilyen szinten nem változtak az árak, máshol csillagászati összegekre emelkedtek. Az elkelt ingatlanoknál még mindig létezik egy árplafon a legtöbb településen, amely nagyban függ az utca fizikai állapotától, közműellátottságától és az utcakép rendezettségétől. Általában elmondható, hogy az adott település belterületi áraihoz képest fele vagy egyharmada ár a tipikus zártkerti ingatlanoknál. Problémás házért pedig semmit nem szabad fizetni, mert előfordulhat, hogy az adásvétel után, a beegyeztetési folyamat során lebontatják a házat.

Vasárus becslése szerint a zártkerti ingatlanok 50-70 százaléka valamilyen szinten nem stimmel a földhivatali bejegyzésekkel. Ez nagy szórást mutat - még Győrön belül is van olyan külterület, ahol a házak több mint fele rendben van, és olyan is, ahol alig található megfelelő ingatlan.

Mint mondta, vannak olyan külterületek is, amelyek hivatalosan lakatlanok, de valójában 20-30 fő is lakik ott illegálisan. Ezért létezik a KSH-nál a "lakatlan lakott külterület" statisztikai fogalom. A külterületek népessége általában 20-25 százalékkal nagyobb, mint amit a statisztika mutat, de néhol akár duplája is lehet.

Mik a kockázatok, ha venni szeretnék?

Szegő Péter, a Duna House elemzője szerint a zártkerti ingatlanok finanszírozása ma is szigorúbb feltételekhez kötött, mint a belterületi lakóingatlanoké. A bankok a külterületi elhelyezkedést magasabb kockázatként kezelik, ezért a bírálat során több technikai és jogi szempontot is vizsgálnak.

Az OTP, az Erste és az MBH gyakorlatában alapfeltétel a megfelelő komfortfokozat. Legalább egy 12 négyzetméteres lakószobát, külön főzőhelyiséget és önálló vizesblokkot elvárnak. Vezetékes áram nélkül nem hiteleznek, a kizárólag napelemes rendszert a legtöbb esetben nem fogadják el önálló megoldásként. Ha az ingatlan vízellátását fúrt kút biztosítja, a bank kérheti az ivóvíz minőségét igazoló laboreredményt. Fontos szempont az is, hogy az ingatlan egész évben jól megközelíthető legyen.

- hangsúlyozta az Duna House elemzője, aki szerint a leggyakoribb probléma nem is a komforttal, hanem az értékbecsléssel függ össze. A zártkerti ingatlanoknál az értékbecslők gyakran óvatosabbak, és a hitelfedezeti értéket a piaci vételár alatt határozzák meg. Ez azt eredményezi, hogy a meghirdetett 10 százalékos önerő a gyakorlatban jóval magasabb lehet. Előfordul, hogy a vevőnek a vételár 20–25 százalékát is saját forrásból kell biztosítania.

Komoly akadályt jelenthet az is, ha az ingatlan a nyilvántartásban gazdasági épületként szerepel. Ebben az esetben a legtöbb bank nem nyújt lakáscélú hitelt, még akkor sem, ha az épület ténylegesen lakhatásra alkalmas. Szegő Péter szerint ezért a vásárlás előtt érdemes alaposan ellenőrizni a tulajdoni lapot és a besorolást, mert a finanszírozási lehetőségek nagyban függnek a jogi státusztól.