Drága csapdába sétál rengeteg magyar lakástulaj 2026-ban: jó ideig futhat a pénze után, aki ezt benézi

A tavaly szeptemberben elindított, 3 százalékos kamatozású lakáshitelt kínáló Otthon Start Program jelentősen megdobta a hitelfelvételt Magyarországon, miután sokan éltek az államilag támogatott finanszírozási lehetőséggel.

Az Otthon Centrum Solutions ügyvezetője, Vincze Edit a Portfoliónak úgy nyilatkozott, hogy a gyakorlatban nem kizárólag az első lakást vásárló fiatalok jelentek meg a piacon. Tapasztalataik alapján az első hónapokban a program keretében megvásárolt ingatlanok 30-40 százalékát befektetési céllal vették meg a vevők, és több esetben többlakásos, családon belüli ingatlanportfóliók is kialakultak.

Ez arra utal, hogy a konstrukció nemcsak a támogatásra szoruló fiatalokat érte el, hanem olyan, jelentős önerővel és hitelképességgel rendelkező vásárlókat is, akik gyorsan kihasználták a kedvezményes hitellehetőséget, gyakran saját vagy gyermekeik nevére vásárolva ingatlanokat. 

Az albérletárakon is látszik az Otthon Start

Visszafogott drágulással indult 2026 az albérletpiacon: januárban országosan és Budapesten is 1,3 százalékkal emelkedtek a bérleti díjak havi alapon a KSH–ingatlan.com lakbérindex szerint. Ez az elmúlt évek egyik leglassabb év eleji emelkedése, hasonlóan mérsékelt dinamikát utoljára 2021 elején, a járvány időszakában mértek.

Ahogy nemrégiben beszámoltunk róla, éves összevetésben is lassult az áremelkedés. Országosan 5 százalékkal, Budapesten 5,1 százalékkal nőttek a lakbérek, miközben egy évvel korábban még 9 százalék feletti ütem volt jellemző. A decemberi adatokhoz képest is mérséklődés látszik, hiszen akkor 5,4, illetve 5,6 százalékos éves drágulást regisztráltak.

A korábbi években az év eleji béremelések általában felfelé hajtották a bérleti díjakat, idén azonban a tulajdonosok szűkebb mozgástérrel szembesülnek. A piacon erősebb lett a verseny a bérlőkért, ami fékezi az áremelési lehetőségeket. Az sem mindegy ráadásul, hogy mennyire körültkintően jár el egy bérbeadó, amikor albérlőt keres.

Mire kell figyelnie a bérbeadónak?

Egy nem fizető bérlő komoly pénzügyi és jogi kockázatot jelent a tulajdonos számára, különösen a jelenlegi albérletpiacon, ahol a kieső bevétel akár hónapokra is elhúzódhat. A magyar jog viszont egyértelmű lépéseket ír elő, és a bérbeadó csak ezek betartásával járhat el jogszerűen.

Időnként a bérbeadók szembesülnek azzal a helyzettel, hogy a bérlő késve fizet, vagy egyáltalán nem rendezi a bérleti díjat. Ilyenkor nemcsak pénzügyi, hanem komoly jogi kérdések is felmerülnek, különösen akkor, ha a tartozás elhúzódik, és a bérlő az ingatlanban marad.

Dr. Szabó Bianka ingatlanjogász a Pénzcentrum számára részletesen elmagyarázta, milyen jogilag helyes lépések következnek ilyen esetben, és mire számíthat a tulajdonos a gyakorlatban.

Ha a bérlő nem fizet, az első jogilag helyes lépés az írásbeli felszólítás. A lakások és helyiségek bérletére vonatkozó 1993. évi LXXVIII. törvény szerint a bérbeadó köteles írásban felszólítani a bérlőt a teljesítésre, és egyértelműen figyelmeztetni a következményekre. Amennyiben a bérlő a bérleti díj esedékességéig nem fizet, a felszólítást követően 8 nap áll rendelkezésére a tartozás rendezésére. Ha ez sem történik meg, a bérbeadó újabb 8 napon belül élhet felmondással

- mondta Dr. Szabó Bianka, hozzátéve: ha a felszólításban megjelölt határidő eredménytelenül telik el, célszerű haladéktalanul elindítani a fizetési meghagyásos eljárást.

Mint kiderült, a fizetési meghagyásos eljárás Magyarországon a lejárt pénzkövetelések gyors, peren kívüli érvényesítésére szolgál. A kérelmet a Magyar Országos Közjegyzői Kamara elektronikus felületén lehet benyújtani, jogi személyek és jogi képviselővel eljáró felek számára kötelezően elektronikus úton.

• Az eljárási díj a követelés 3 százaléka, de minimum 12 ezer forint,
• maximum 300 ezer forint.

Ha a kérelem megfelel a formai követelményeknek, a közjegyző kibocsátja a fizetési meghagyást, amelyet kézbesítenek a kötelezettnek. A bérlőnek 15 napja van ellentmondással élni, ha vitatja a tartozást jogalap vagy összeg szerint.

Ha a kötelezett nem mond ellent, a fizetési meghagyás jogerőre emelkedik, és végrehajthatóvá válik. Ebben az esetben nincs akadálya a végrehajtási eljárás megindításának. A végrehajtó ezután felkutatja az adós vagyontárgyait a tartozás behajtása érdekében. Dr. Szabó Bianka szerint egy nem vitatott követelésnél reálisan néhány hónap alatt el lehet jutni a végrehajtásig, ugyanakkor a folyamatot leggyakrabban az lassítja, ha az adósnak nincs lefoglalható jövedelme vagy vagyona.

Amennyiben a bérlő ellentmond a fizetési meghagyásnak, az eljárás automatikusan perré alakul, és az ügy az illetékes járásbíróság elé kerül. Ilyenkor a jogosultnak a bíróság felhívását követően 15 napon belül kell benyújtania a részletes keresetlevelet. A per hossza több hónap is lehet, és nagymértékben függ a tényállástól, valamint a bizonyítékoktól. A bíróság előtt különösen fontos bizonyíték a bérleti szerződés, a fizetési felszólítások, a bankszámlakivonatok és minden írásos kommunikáció a felek között

- hangsúlyozta az ingatlanjogász, kiemelve: a kilakoltatási moratórium szintén jelentős tényező az eljárás időzítésében. A jogszabály szerint minden év november 15-től április 30-ig halasztani kell a lakóingatlan kiürítésének foganatosítását, ha a kötelezett magánszemély. Ugyanakkor nincs helye halasztásnak például önkényesen elfoglalt lakás kiürítése esetén, vagy ha a kötelezettel szemben korábban rendbírságot szabtak ki.

Szabó szerint a gyakorlatban attól a ponttól kezdve, hogy a bérlő nem fizet, egészen a tényleges kiürítésig akár hosszabb idő is eltelhet, különösen akkor, ha a bérlő nem hagyja el önként az ingatlant. A fizetési meghagyás elsősorban a tartozás behajtására szolgál, míg a birtok visszaszerzéséhez külön eljárás szükséges. Ha a bérlő jogcím nélkül marad az ingatlanban, a bérbeadó kezdeményezheti a lakás kiürítése iránti eljárást az illetékes járásbíróságon. A bíróság a kérelem beérkezését követően rövid határidőn belül dönt, ha a beadvány megfelel a végrehajtási törvény tartalmi követelményeinek.

Fontos határidő, hogy határozott idejű bérleti szerződés esetén a kiürítés iránti kérelem a szerződés lejártát követő 60 napon belül nyújtható be, és ez a határidő jogvesztő. Dr. Szabó Bianka megjegyezte, hogy a tulajdonosok egyik leggyakoribb hibája a késlekedés, az informális egyezkedés elhúzása és az írásos felszólítások hiánya, amelyek jelentősen meghosszabbíthatják a teljes jogi eljárást.

Mi történik, ha a tulajdonos hibázik?

Megvizsgáltuk azt is, hogy mi történik akkor, amikor a tulajdonos szegi meg a szerződését, ugyanis előfordul, hogy a bérbeadó nem biztosítja a lakás rendeltetésszerű használatát, indokolatlanul emel bérleti díjat, nem végzi el a szükséges javításokat, vagy jogellenesen próbálja kiköltöztetni a bérlőt. Ilyen esetekben a bérlőnek is vannak konkrét jogai és jogi eszközei Magyarországon.

A Polgári Törvénykönyv és a lakásbérleti szabályok alapján a bérbeadó köteles a lakást használatra alkalmas állapotban átadni és ezt az állapotot a bérlet ideje alatt fenntartani. Ha ezt nem teljesíti, szerződésszegést követ el.

Tipikus esetek:

• nem javítja ki a súlyos hibákat (pl. fűtés, villany, víz)
• önkényesen bemegy a lakásba
• nem tartja tiszteletben a szerződésben rögzített feltételeket
• indokolatlanul visszatartja a kauciót
• a szerződés ellenére felmond vagy kiköltözést követel
• Ha a tulajdonos nem végzi el a javításokat

A jogszabály szerint a bérbeadó köteles gondoskodni az ingatlan karbantartásáról és a nagyobb javításokról. Ha például elromlik a kazán vagy beázik a lakás, ez általában nem a bérlő költsége.

A bérlő jogilag helyes lépései:

• hiba írásos bejelentése a tulajdonosnak
• határidő adása a javításra
• dokumentáció (fotók, levelezés) megőrzése

Ha a tulajdonos nem intézkedik, a bérlő bizonyos esetekben elvégeztetheti a sürgős javítást, és követelheti a költségek megtérítését. Másrészt pedig, ha a lakás állapota jelentősen romlik, vagy nem használható rendeltetésszerűen, a bérlő kérheti a bérleti díj arányos csökkentését. Ez különösen indokolt lehet, ha például:

• nincs fűtés télen
• tartós beázás van
• közművek nem működnek

Fontos, hogy a bérlő ezt ne egyoldalúan tegye, hanem előzetesen írásban jelezze a problémát és a követelését.

A bérleti jogviszony tehát mindkét felet kötelezi, és a jogszabályok egyértelműen rögzítik, hogy sem a nem fizető bérlő, sem a szerződést megszegő tulajdonos nem járhat el önkényesen. Ha a bérlő nem fizet, a bérbeadónak írásos felszólítással, majd szükség esetén felmondással, fizetési meghagyással és végső soron kiürítési eljárással kell érvényesítenie a jogait. Ugyanakkor, ha a tulajdonos nem biztosítja a lakás rendeltetésszerű használatát, nem végzi el a szükséges javításokat vagy jogellenesen próbál fellépni a bérlővel szemben, az szintén szerződésszegésnek minősül, amely ellen a bérlő jogi úton léphet fel.

A gyakorlat azt mutatja, hogy a legtöbb konfliktus abból adódik, hogy a felek késlekednek, nem dokumentálják a problémákat, vagy informális megállapodásokra hagyatkoznak. Pedig a bérleti szerződés, az írásos kommunikáció, a felszólítások és a bizonyítékok megléte döntő jelentőségű lehet egy esetleges jogvitában. A határidők betartása, a jogszerű eljárás és a dokumentált lépések mindkét fél számára kulcsfontosságúak, mert ezek nélkül a követelések érvényesítése és a jogok védelme jelentősen elhúzódhat, akár hónapokra vagy évekre is.

Mivel kell számolnia egy bérlőnek?

Ha az adatokat megvizsgáljuk, február közepén Budapesten 260 ezer forint volt a lakbérek középértéke. A legnagyobb választékkal rendelkező kerületek közül a VI. kerületben 290 ezer, a XIII. kerületben 270 ezer, a XI. kerületben pedig 279 ezer forint ez az összeg. A VII., VIII. és IX. kerületben pedig egyaránt 250 ezer forinttal számolhatnak a bérlőjelöltek. Az V. és a II. kerület továbbra is kiemelkedik mezőnyből a 362,5 ezer és 360 ezer forintos mediánnal.

A másik végletet egyaránt 200 ezer forinttal a X., a XIX., a XXI. kerület jelenti.​A vidéki nagyvárosok közül Debrecen a legdrágább, ahol 220 ezer forint a lakbérek havi középértéke. Utána Győr és Székesfehérvár következik 200-200 ezer forinttal. Számos vármegyeszékhelyen, Nyíregyházán, Pécsen, Szegeden, Szombathelyen, Tatabányán és Veszprémben 180 ezer forint lakbérek mediánja.