Tényleg egy állami bérlakás-program enyhítheti a lakhatási krízist Magyarországon?

Az elmúlt hónapokban a világgazdaság kis jóindulattal beleállt a földbe. Ezt a helyzetet próbálják az országok több-kevesebb sikerrel menedzselni. Egymás után jönnek ki a pénzügyi szektorba likviditást pumpáló kötvényprogramok, olcsó vagy akár ingyen hitelek, csak hogy a fogyasztást valahogy fenn lehessen tartani. A vállalkozások is kapnak adókedvezményeket, vagy akár olcsó hiteleket, esetleg hitelmoratóriumot, csak hogy a víz felett tudjanak maradni. Ebben a helyzetben nem feltétlenül az első gondolata az embernek az ingatlanfejlesztés vagy vásárlás. Pedig a csillagok együttállása esetén érdemes lehet ezen elgondolkodni.

A következőkben azzal a gondolattal játszottunk el, hogy a jelen helyzet ideális lehet-e hazánkban is beindítani egy bérlakásprogramot. Már a járvány előtt is szó volt egy vállalkozói bérlakásprogram jótékony hatásáról (LITT), ami a vírus hatásait látva további lendületet kaphat.

Gazdaságpolitikailag a kontraciklikusság rendkívül fontos, hiszen, ha a csökkenő vagy akadozó kereslet hatására megállnának a projektek, akkor az a munkahelyek elvesztéséhez vezethetne. Akkor kell stimulálni, amikor a természetes kereslet visszaesik, támogatva a gazdaságot. Gazdaságpolitikai cél, hogy az ingatlanfejlesztések ne álljanak le, erre a rozsdaövezetekben épülő lakások kedvezményes ÁFA támogatása egy jó kezdeményezés. A fejlesztők és a több lakást vásárló projektcégek is kedvezményes finanszírozást kaphatnak.

Ez a bankoknak is jó, hiszen a hitelezés nem áll le, így ha csökken is, de lesz bevételük és nem a bedőlt projekthiteleket kell kezelniük. Az államnak az ÁFA, illeték és járulék oldalon is nőnek a bevételei, hiszen e lépéssekkel munkahelyeket őriz meg. Továbbá banki oldalról sem lenne jó a projektek bedőlése, így fontos, hogy ezek rendben fussanak.

Az MNB is azt szeretné, ha a finanszírozás zavartalan lenne a gazdaságban, melyet a kötvényprogram és a növekedési hitelprogram is támogat. A járvány gazdasági hatásinak mérséklésére létrehozott NHP Hajrá keretében például a projektcégek minimum 10 újépítésű lakás vásárlása, és annak hosszú távú bérbeadása esetén kedvezményes finanszírozáshoz juthatnak.

Ehhez véleményünk szerint szükség lenne még egy-két lépésre, mely tovább segítené a bérlakáspiac fehéredését. Ilyen lehet akár egy kedvezményes, vagy akár bizonyos szintig munkáltatói terhek nélkül adható lakhatási támogatás a munkavállalók részére. Ezt a jelenlegi budapesti albérletpiacot látva havi 120-130 ezer forint körül tartanánk reálisnak (ez egy átlagos 35-45 nm-es másfél szobás lakásbérleti díj ma Budapesten). Illetve egy átfogó szabályozás, amely mindkét fél számára érthető üzleti környezetet teremt, rendezné a felmerülő jogi vitákat és egy olyan könnyen átlátható keretrendszert hozna létre, amely vonzó lehet intézményi befektetők számára is.

Nem utolsósorban pedig befektetői oldalról is kifejezetten vonzó alternatívát kínálhat egy kellően körültekintő szabályozással megtámogatott, a kiadásra szánt lakásokból származó, bérleti díjbevételen alapuló befektetési konstrukció. Németországban régebb óta, Lengyelországban az utóbbi években került a befektetők radarjára a lakóingatlan, mint befektetési termék (pl. bérlakások építésének finanszírozása, lakásportfólió kialakítása különböző pénztárak számára), mely iránt egyre szélesebb érdeklődés figyelhető meg.

Az ingatlanszektoron belül amúgy is jelenleg a leginkább kedvelt alszektornak tekinthető a lakás szegmens. Miután a vírus okozta kényszerű otthoni munkavégzés nem okozott hatékonyság-romlást a cégek legtöbbjénél, és munkavállalói szempontból is kényelmes, így a befektetőkben joggal kérdőjeleződött meg a korábbi évek szerelme az irodapiac iránt, és fordulhatnak a lakások felé, ha maradni szeretnének az ingatlanszektorban.

A járvány okozta gazdasági visszaesés tompítására egy jó irány lehet a bérlakásprogram valamilyen formája (pl. bérlakások építése), amely mindemellett, hogy kezelné a relatíve magas albérleti díjak okozta társadalmi feszültséget, csökkenthetné a költségvetés terheit, ha sikerülne megteremteni egy olyan nem állami beruházásból zajló, de megfelelő ösztönzőkkel és szabályozással támogatott keretrendszert a bérlakáspiac fejlesztéséhez.