Súlyos lakáscsapdában a vidéki magyarok: meglepő kutatási eredményekkel álltak elő az ELTE diákjai

A hír ennyi, az ELTE 16 szombathelyi hallgatója kutatási feladatként két hónapon át járta a város utcáit, hogy felmérje az üresen álló ingatlanokat. Végül meglepő eredményre jutottak: arányaiban jóval több kihasználatlan lakást találtak, mint amennyit a KSH legutóbbi népszámlálási adatai alapján feltételezni lehetett volna. Erről, valamint a kutatás tanulságairól a projekt vezetőjével, Székely Klára politológussal, az ELTE-SEK egyetemi adjunktusával beszélgettünk:

„Nem elég a könyvből tanulni, a gyakorlatban is ki kell próbálni” – hangsúlyozta Székely Klára politológus, az ELTE-SEK egyetemi adjunktusa, amikor a hallgatók kutatásáról kérdeztük. Mint elmondta, a közgazdász szakos hallgatóknak minden tanévben kötelező valós kutatási feladatot végezniük. Székely Klára igyekszik olyan feladatot adni, amely egy társadalmi jelenségre is ráirányítja a hallgatók figyelmét, miközben gyakorlati haszna is van.

A válaszadás egyébként teljesen önkéntes volt a lakosság részéről

A munkában idén 16 hallgató vett részt. Heti vagy kétheti rendszerességgel számoltak be tapasztalataikról, közben házról házra járva végezték a terepmunkát. „Megküzdöttek az elutasítással, megküzdöttek a gyakorlati nehézségekkel is – végül több, mint 3500 lakást kerestek fel, ebből 417 lakatlan ingatlant sikerült feltárniuk.” Akadt köztük társasházi lakás, családi ház, rossz állapotú épület, de jó állapotban lévő, azonnal kiadható lakás is.

A szám önmagában is figyelemre méltó, hiszen a felkeresett lakások közül nagyságrendileg minden tizedik lakás üresen áll, ez különösen érdekes a Központi Statisztikai Hivatal becsléseinek fényében. A 2022-es népszámlálás a vasi megyeszékhely lakásállományáról a következő számadatokat hozta:

• Szombathelyen 33 301 lakott lakás és 3 063 nem lakott lakás volt nyilvántartva.
• Ebből adódóan összesen körülbelül 36 364 lakás található a városban (lakott + nem lakott).
• Eszerint 2022-ben tehát a lakások 8,42%-a állt üresen.

A kutatás alapjául szolgáló probléma, ami miatt a kutatás téma is felmerült, hogy miközben a KSH szerint is több mint 3000 üres ingatlan lehet Szombathelyen, egyre égetőbb probléma itt helyben is a lakhatás kérdése.

„Ha az üresen álló ingatlanok akár csak egyharmada bekerülne a bérlakáspiacra, a város lakhatási gondjai gyakorlatilag megszűnnének” – mutatott rá az oktató, de erről cikkünk végén külön is szól majd.

A mostani kutatás végeredménye a város szociális bizottságát is meglepte. „Önmagában a 400 fölötti szám talán nem tűnik soknak, de a lakáshiányhoz viszonyítva már nagyon jelentős. A bizottság elnöke is azt mondta, hogy az ő várakozásait meghaladta az eredmény. Ráadásul a hallgatók sok esetben nemcsak a lakcímeket, hanem a tulajdonosok elérhetőségét is feltárták – így az ingatlanok gyakorlatilag megkereshetők ajánlattétellel.” - emelte ki Székely Klára.

A kutatást irányító oktató, Székely Klára (Fotó: Pais-H Szilvia)

Miért állnak üresen ezek a lakások, és miért nem adják ki albérletbe?

A kutatás során a hallgatók arra is rákérdeztek a tulajdonosoknál, hogy miért hagyják üresen az ingatlanjukat, és miért nem hasznosítják bérbeadás útján:

Ahol sikerült beszélni a tulajdonossal, ott ez a kérdés is felmerült. A legtöbb esetben a válasz ugyanaz volt: befektetésként tartják a lakást. A régóta üresen álló, rossz állapotú ingatlanoknál pedig egyszerűen nincs pénz a felújításra, nincs rá igény, és nincs olyan motiváció sem, ami cselekvésre késztetné a tulajdonost. A fő indok tehát a befektetés: nem akarják, hogy amortizálódjon, vagy egyszerűen nem kívánnak vele foglalkozni, mert nem hoz számukra annyit

– magyarázta Székely Klára.

Eközben az egyetemisták maguk is érzékelik a probléma súlyát: ha nincs kollégiumi férőhely, szinte lehetetlen megfizethető árú albérlethez jutni Szombathelyen. Pedig az alábbi adatok is alátámasztják, mennyire megérné a tulajdonosoknak a kiadás – hiszen az albérleti árak Szombathelyen is folyamatosan emelkednek:

• 2024 augusztusában az ingatlan.com szerint Szombathelyen kb. 130 000 Ft/hó volt az átlagos albérleti díj, míg egy évvel korábban 120 000 Ft körül alakult.
• 2025 januárjára a díjak tovább nőttek: vidéki központok között Szombathelyen már 170 000 Ft/hó volt az átlag.
• Egy friss, 30 napos hirdetési átlag szerint a Szombathelyi járásban – tehát a várost is magában foglalva – az albérlet átlagára 170 229 Ft/hó, ami kb. 6,4%-kal magasabb a megyei átlagnál.
• Más források szerint Szombathelyen az elmúlt 30 napban feladott hirdetések alapján az átlagos bérleti díj 182 417 Ft/hó volt (albifigyelo.hu).

„Általában is elmondható az ingatlanpiacról, hogy túlfűtöttek az árak. Nemcsak a lakásárak, hanem az albérleti díjak is túl magasak. Ez egy nagyon összetett kérdés” – hangsúlyozta a oktató.

Rengeteg feltárt ingatlannak soha nem volt még lakója

Az adjunktus szerint miközben egyesek szerint kevés a lakás, más szempontból túl sok van:

Rengeteg új építésű lakás áll üresen Szombathelyen is. Vadonatújan felhúzott házak, amelyeknek soha nem volt lakója. Eközben pedig az albérleti árak elszabadulása komoly következményekkel jár: sokan kénytelenek erejükön felül albérletet fizetni, ami eladósodáshoz vezet. Az adósságspirál következő állomása a végrehajtás, ez pedig óriási társadalmi probléma. Így a fiataloknak vagy az alacsonyabb jövedelműeknek szinte esélyük sincs méltó lakhatáshoz jutni.

Országos kitekintésben sem jobb a helyzet, Székely Klára néhány összehasonlító adatot is említett:

• 2024-ben a KSH adatai szerint Magyarországon közel 4,6 millió lakás volt, ebből 4 millióban éltek ténylegesen háztartások, vagyis körülbelül 600 ezer lakás állt üresen.
• A magyar lakások kb. 90%-ában a tulajdonos lakik, és mindössze 10%-ukat adják bérbe. Ez azt jelenti, hogy országosan mintegy 400 ezer albérlet működik, többségében piaci alapon.
• A Gazdaságkutató Intézet adatai szerint is az új lakást vásárlók 30–50%-a befektetésként kezeli az ingatlant, vagyis nem lakhatási céllal, hanem tőkeállományként tartja.

A politológus szerint Magyarországon az építőipart gyakran a gazdasági növekedés fokmérőjeként mutatják fel: minél több új lakás épül, annál erősebbnek látszik a fejlődés. „Csakhogy, ha a meglévő ingatlanállományt megfelelően hasznosítanánk, nem lenne szükség ennyi új építésű lakásra. Az új építkezések ráadásul zöldterületeket vesznek el, pluszterhet rónak a közműhálózatokra, miközben a meglévő lakások bevonása mindezt nem igényelné.” – fogalmazott.

„Ez hatalmas teher azoknak, akik most indulnának az életben, lakást szeretnének, de a bérleti díjak olyan magasak, hogy sokszor teljesíthetetlen terhet jelentenek. Az új lakások építése pedig egyre költségesebb: a szabványok, energiahatékonysági előírások folyamatosan változnak, javul a minőség, de önmagában ez még nem indokolna ekkora árrobbanást” – tette hozzá Székely Klára.

Az adjunktus még közölte: a közgazdászok között is egyre inkább elfogadott vélemény, hogy a lakástámogatási formák – például a Babaváró hitel vagy más, közvetlen pénztámogatások – is árnövelő hatásúak.

Mit hozhat a FIX 3%-os Otthon Start Hitelprogram? – Többen gondolkodnak majd lakáseladásban?

Sokan, akik Szombathelyen is saját lakáshoz szeretnének jutni, abban bíznak, hogy a FIX 3%-os Otthon Start Hitelprogram élénkíti majd a piacot. A várakozások szerint többen, akik eddig kivártak, most piacra dobhatják ingatlanjaikat, ami növelheti a kínálatot, és ezzel fékezheti az árak további emelkedését. Székely Klára azonban nem ennyire optimista:

 Ha az elmúlt időszak tendenciáit nézzük, a CSOK vagy a Babaváró sem eredményezte azt, hogy tömegesen dobták volna piacra az ingatlanokat. Kérdéses, hogy egy 3%-os kamatozású hitel mennyiben tudja ezt megváltoztatni

– jegyezte meg.

Az adjunktus úgy látja, inkább a befektetők járhatnak jól az új programmal. „Aki lakáscélú befektetésben gondolkodik, az nagyobb eséllyel tud majd vásárolni újabb ingatlant. Vagyis ismét a befektetői körök bővülnek, nem pedig a lakhatási problémák oldódnak meg” – fogalmazott.

Nem pénzt kellene adni a lakásra váróknak, hanem lakást

Székely Klára szerint a valódi megoldás nem a közvetlen pénztámogatásokban rejlik:

Lengyel példákat szoktak felhozni, ahol az állami bérlakásépítések rendszere nyújt alternatívát. Nem pénzt kellene adni a lakásra váróknak, hanem lakást – megfelelő bérleti feltételekkel, esetleg kedvezményes vásárlási lehetőségekkel. Véleményem szerint ahhoz azonban, hogy Magyarországon valóban rendeződjenek a súlyos lakhatási problémák, egy intenzív, szociális beállítódású, átfogó programra lenne szükség. Hiszen teljesen más helyzetekkel szembesülünk régiónként, égtájonként: mások az árak, a komfortfokozatok, a minőségi elvárások. Egy néhány milliárdos gyorssegély nem fogja megoldani ezeket a gondokat.

A szombathelyi kutatást vezető politológus szerint a piac mindig rendkívül rugalmasan alkalmazkodik, és a befektetők – vagyis a tőkével rendelkezők – számára a legtöbb program előnyösnek bizonyul. „Éppen ezért a mostani konstrukció is elsősorban nekik kedvez majd, nem pedig azoknak, akik ténylegesen lakhatási problémákkal küzdenek.”

A nyugati határszélen az ausztriai ingázók és a vendégmunkások magas száma is fokozza a lakhatási problémákat

Az albérletárak emelkedésében több tényező is szerepet játszik Szombathelyen – magyarázta Székely Klára. Az egyik legfontosabb, hogy a nagyobb cégek a vendégmunkások számára biztosítanak szállást, ami azt jelenti: több lakást ők bérelnek. „Nyilvánvalóan magasabb bérleti díjat is képesek megfizetni, ez pedig erősen torzítja a helyi albérletpiacot” – tette hozzá. A jelenség közvetlenül érinti a város lakóit: a szombathelyi polgárok, a helyben tanuló fiatalok, de még az ide költözni vágyó családok lehetőségeit is szűkíti.

További árfelhajtó tényező az Ausztriába ingázók magas száma. Sokan érkeznek ide Kelet-Magyarországról, keresnek szombathelyi albérletet vagy kisebb lakást pusztán szállásként, ahonnan nap mint nap átjárhatnak a határ túloldalára dolgozni. „A várost tranzitállomásként, lakóbázisként használják – ez pedig szintén felfelé tolja az árakat, hiszen ők jellemzően magasabb díjat is hajlandóak megfizetni.” Ez a kettős nyomás – a vendégmunkások elszállásolása és az ingázók lakáskereslete – jelentősen hozzájárul ahhoz, hogy a városban a bérleti díjak tartósan magasak maradjanak.

Szombathelyen – ahogy más nagyvárosokban is – előfordul, hogy a bérbeadók licitet indítanak a bérlők között. Aki többet ígér, az kapja a lakást. Ez oda vezet, hogy sokan túlvállalják magukat, csak hogy biztosítsák a lakhatásukat.

– tette hozzá.

Székely Klára elmondta még: Szombathelyen az egyetem igyekszik enyhíteni a hallgatók lakhatási gondjait: az ELTE sokat költött a kollégiumi férőhelyek bővítésére, és a Hallgatói Önkormányzat is aktívan közvetít albérleteket. „Akik évek óta diákoknak adják ki a lakásaikat, jellemzően megbízhatónak tartják őket, így szívesen folytatják ezt a gyakorlatot. A HÖK-nek van egy adatgyűjtő és közvetítő tevékenysége, amellyel segíti a hallgatók elhelyezkedését a piacon.” – közölte.

Konkrét haszna is lehet a mostani kutatásnak

Ahogy Székely Klára még elmondta, Szombathelyen 2020 óta működik egy modellértékű program, aminek a lényege, hogy a lakástulajdonos magánszemélyek szerződést kötnek az önkormányzattal, amely kiválasztja a bérlőt – így a lakás üresen állás helyett mások számára otthonná válhat. A rendszer mindkét fél számára biztonságot jelent: a tulajdonos számára garanciát, a bérlőnek pedig megfizethető lakhatást.

A helyi önkormányzat célja, hogy minél több ingatlant bevonjon a programba, és így enyhítse a város tragikus bérlakáshelyzetét. Az elmúlt öt évben 49 lakást sikerült bevonni a közösségi bérlakás-rendszerbe (KBR).

A közösségi bérlakásrendszer egyik legnagyobb előnye, hogy a lakástulajdonos – mivel szociális célra adja bérbe ingatlanát az önkormányzatnak – mentesül a 15 százalékos szja megfizetése alól.

Gyakorlatilag így adómentessé válhat a bérbeadás.

A bérlők számára szintén kedvező a konstrukció: fix, hároméves időtartamra költözhetnek be, így megszűnik az a bizonytalanság, amely miatt sokan évente akár kétszer-háromszor is kénytelenek új albérletet keresni. Emellett a bérleti díj átlagosan 15–20 százalékkal alacsonyabb, mint a piacon elérhető árak, hiszen az önkormányzat a konstrukció révén is támogatja a lakhatást. Ráadásul garanciát vállal arra is, hogy háromhavi bérleti díjnak megfelelő összeg erejéig felel a lakás helyreállításáért, ha a bérlők kiköltözésekor erre szükség van.

Az egyik legnagyobb akadály azonban, hogy sok tulajdonosnak rossz tapasztalata van korábbi bérlőkkel, vagy egyszerűen nincs ideje és energiája a bérbeadással járó ügyintézésre. „A KBR rendszerben az önkormányzat leveszi a vállukról ezt a terhet, miközben segít azoknak a családoknak és egyedülállóknak, akik bár meg tudnák fizetni a bérleti díjat, szociális helyzetük miatt mégsem jutnak lakáshoz a szabadpiacon” – tette hozzá Székely.

„Ha ebből a most feltárt 417 üres lakásból akár csak 10 százalékot, vagy akár néhány százalékot be tudnánk emelni a programba, az is jelentős könnyebbséget hozna Szombathely lakhatási helyzetében” – hangsúlyozta még a kutatást vezető adjunktus.

Kutatás az Otthon Start hitelről

Az Otthon Start bevezetésével kapcsolatos fogyasztói attitűdöket és várakozásokat a Bankmonitor és a Pénzcentrum közös felmérésben vizsgálja - kérjük olvasóinkat, hogy vegyenek részt a kutatásban: a felmérés célja feltérképezni, kik terveznek hitelfelvételt, milyen feltételeket tartanak a legfontosabbnak, és hogyan alakítja a program a vásárlási döntéseket.