Így vezetik be fű alatt az eurót Magyarországon: már javában tart a folyamat, nem lehet megállítani?

Az ingatlanpiaci tranzakcióknál egyre gyakrabban kerül elő a fogalom: "készpénzes vásárló". A gyakorlatban ez nem feltétlenül azt jelenti, hogy valaki ténylegesen bankjegyekkel fizet, hanem azt, hogy hitelfelvétel nélkül, saját forrásból egyben fizeti ki a vételárat. Ennek több gyakorlati oka is van Magyarországon, ami befolyásolja a vevők döntését.

A hitelből történő vásárlás hosszabb időt vesz igénybe, mert banki előminősítés, bírálat és folyósítás is kell hozzá. Ezzel szemben a saját forrásból történő fizetésnél az adásvételi szerződés után jellemzően gyorsabb lezárásra van lehetőség, mert nem kell várni a hitel folyósítására. Ez különösen olyan piaci környezetben számít, ahol a kereslet erős és verseny van az ingatlanért.

Eladók és ingatlanközvetítők gyakran kedvezőbben tekintenek a hitel nélküli vevőre, mert nála kisebb a visszalépés esélye, nincsenek banki bírálati kockázatok. Ez alkupozícióban is előnyt jelent, akár kedvezőbb vételár elérésében vagy gyorsabb szerződéskötésben.

Magyarországon az ingatlan vételára fizethető készpénzben is a jogi alapok szerint, bár a gyakorlatban ritkábban fordul elő tényleges bankjegyekkel történő átadás. A készpénzfizetés esetén az ügyvéd és a szerződő felek előtt történik a teljesítés, de ügyfél-átvilágítási lépések is lehetnek, ha nagy összegű tranzakcióról van szó.

A készpénzhasználatot erősíti a kormány intézkedése

2025 nyarától a készpénzes fizetés Magyarországon alkotmányos jogként is megjelent: olyan módon módosították a jogszabályokat, hogy a fizetési opciók között biztosítani kell a készpénzt, ha azt az ügyfél választja. Ez a gyakorlatban szélesíti a fizetési formák körét a hagyományos banki utalás mellett, és tükrözi a jogi befogadást a készpénzhasználatra.

Piros vonallal a hitel segítségével vásárolt lakások aránya látható / Forrás: MNB

Az MNB adatai alapján a lakáshitel-piac az elmúlt évek erős hullámzása után ismét élénkülést mutat. A grafikonon jól látszik, hogy 2023-ban mélypontra került a hitelezés: a havi új lakáshitelek száma visszaesett, és a hitelből vásárolt lakások aránya is 30 százalék alá csökkent. 2024-től fordulat látszik. A havi hitelszerződések száma fokozatosan emelkedik, és ezzel párhuzamosan nő a hitelből finanszírozott lakásvásárlások aránya is, ami 2025-re ismét 35–40 százalék közelébe került.

A Duna House vezető elemzője, Szegő Péter szerint a hiteles vásárlások aránya tovább kúszhat felfelé (akár 45%-ig) az idei évben, ahogy a reálbérek emelkedése és a támogatott hitelkonstrukciók szélesebb rétegek számára teszik elérhetővé az otthonteremtést, de a piac bázisát továbbra is a készpénzes vevők fogják adni. A luxusingatlanok és a kistelepülési, alacsony értékű házak piaca marad a leginkább készpénz-domináns, míg az új építésű és a nagyvárosi használt lakásoknál a hitel szerepe lesz a meghatározó.

Az euróval történő vásárlásokkal kapcsolatban a szakértő elmondta, hogy Magyarországon egyáltalán nem tömegjelenség, de bizonyos szegmensekben és piaci helyzetekben (például a forint jelentősebb árfolyam-ingadozásakor) érezhetően felerősödik.

Jelenleg a tranzakciók döntő többsége a Duna House kínálatában is forint alapú, az euró használata inkább a piac tetején és a specifikus vevőköreknél jellemző

- emelte ki Szegő.

Az Otthon Centrum tapasztalatai szerint is vannak olyan szegmensek, ahol a devizás fizetés megjelenik. Legnagyobb arányban a budapesti bérlakáspiacon fordul elő euróban meghatározott díj, míg adásvételnél ez inkább a fővárosra, azon belül is a prémium és luxus ingatlanok körére jellemző. Hozzátették: az euróalapú fizetést főként befektetők, illetve eurószámlával rendelkező vevők választják.

A fizetési módok esetében megfigyelhetők területi különbségek az ingatlanpiacon. Elsősorban Budapesten, ahogy azt fent már említettük, a belvárosi, befektetők által preferált kerületekben merülhet fel az euróban fizetés, és ezekben a kerületekben magasabb a készpénzzel fizetők aránya is. A vidéki piacokon, valamint az agglomerációban ezzel szemben jellemzően forintalapú, hitellel finanszírozott vásárlások dominálnak, a devizás fizetés ritka. A Balaton ebben az esetben is kivétel, ugyanis ott akad devizában való fizetésre példa.

A főváros viszi a prímet

A lakásvásárlások finanszírozási módja sokat elárul a vevői kör összetételéről és a helyi piaci viszonyokról. Nem ugyanúgy fizetnek a vevők Budapesten, mint vidéken, és az sem mindegy, hogy saját célra vagy befektetésként vásárolnak. Szegő Péter piaci tapasztalatai szerint egyre látványosabbak a területi különbségek a fizetési módokban.

Budapesten, különösen a belső kerületekben, magas a készpénzes vásárlások aránya. Ez részben a befektetői jelenléttel, részben a nemzetközi vevői körrel magyarázható. Egy piaci vizsgálat alapján a külföldi vevők döntő többsége, közel 90 százaléka hitel nélkül, saját forrásból fizeti ki a lakást. Ezek a tranzakciók jellemzően gyorsan zárulnak, és kevésbé függnek a hazai hitelpiaci feltételektől.

- jegyezte meg, hozzátéve: vidéken és az agglomerációban ezzel szemben jóval gyakoribb a hitelből történő vásárlás. Itt nagyobb arányban jelennek meg a fiatalabb, első lakást vásárló családok, akik sokszor államilag támogatott hitelekkel lépnek be a piacra. Ebben a körben a banki finanszírozás természetes része a lakásvásárlásnak, mert saját megtakarításból ritkábban tudják fedezni a teljes vételárat.

Az első lakást vásárlók aránya országosan emelkedik, mind Budapesten, mind vidéken. A támogatott hitelprogramok hatására azonban ez a réteg jellemzően hitel segítségével vásárol. Ezzel párhuzamosan a befektetők és a devizában jövedelmet szerző vevők továbbra is jelentős szerepet játszanak a készpénzes oldalon, főként a fővárosi, frekventált területeken.

A lakáspiaci fizetési szerkezet alakulását az elmúlt időszakban erősen befolyásolta a finanszírozási környezet változása. Az Otthon Start bevezetésével jó eséllyel növekszik a hitellel történő lakásvásárlások száma. 

Az Otthon Centrum szerint az állami támogatások és a kedvezményes finanszírozási lehetőségek összességében csökkentik a készpénzes vásárlók arányát az ingatlanpiacon. Ezek az eszközök olyan vevőket is bevonnak a piacra, akik támogatás nélkül nem tudnának lakást vásárolni.

A hitelfelvételre ugyanakkor szigorú szabályok vonatkoznak. Az Otthon Centrum felhívja a figyelmet arra, hogy fix kamatozású hitelek esetén a havi törlesztőrészlet a nettó jövedelem legfeljebb 35-50 százalékát teheti ki, a pontos arány az igazolt jövedelem nagyságától függ.

A Duna House elemzője hangsúlyozta, hogy a készpénzes vásárlások magas aránya mögött elsősorban a kamatkörnyezet és a banki hitelezés szigorodása áll. Hozzátette, hogy a magasabb kamatok és a szigorúbb hitelfeltételek sok vevőt eltérítettek a piaci lakáshitelektől, így azok kerültek előnybe, akik saját forrásból tudtak vásárolni. Az államilag támogatott lakáshitelek megjelenése ugyan enyhítette ezt a hatást, de főként a hitelképes, meghatározott feltételeknek megfelelő vevői kör számára jelentett valós alternatívát.

Ennek következtében a hitelpiacon belül jelentősen megnőtt a támogatott konstrukciók aránya, miközben a teljes lakáspiacon a készpénzes tranzakciók aránya csak mérsékelten csökkent. A készpénzes vásárlás így továbbra is meghatározó maradt, különösen a befektetői és tőkeerős vevői körben.

Bevezethetik az eurót Magyarországon?

A Cashtag legfrissebb adása az euró magyarországi bevezetésének lehetőségét járta körül, különös tekintettel a bolgár eurócsatlakozásra. A beszélgetésben az előnyök és a kockázatok egyaránt szóba kerültek, valamint az is, milyen régiós tapasztalatok szolgálhatnak tanulságul Magyarország számára. Kiemelt téma volt, hogy az euró nemcsak gazdasági, hanem gazdaságpolitikai fegyelmező eszköz is lehet.

Madár István, a Portfolio elemzője szerint az euró bevezetésének egyik legnagyobb előnye az átváltási költségek megszűnése, az árfolyamkockázat eltűnése és az ebből fakadóan alacsonyabb kamatszint. Ez olcsóbb finanszírozást jelentene a gazdaság egészében, miközben az árak könnyebb összehasonlíthatósága fokozhatná a versenyt és javíthatná a vállalatok piaci tájékozódását. Ugyanakkor komoly hátrány, hogy megszűnne az önálló monetáris politika: a jegybank az Európai Központi Bank döntéseit követné, árfolyam- és kamateszközök nélkül.

Az elemző hangsúlyozta, hogy az euróövezethez való csatlakozás csak fegyelmezett gazdaságpolitikával működik. A múlt tapasztalatai szerint nem önmagában az euró okozott problémákat egyes országokban – Görögország példája inkább a felelőtlen gazdaságpolitika következményeire figyelmeztet. Az euróövezet kötöttségei miatt a hibák súlyosabban büntetnek, ezért a belépés előtt stabil alapokra van szükség.

A csatlakozás feltételeit a maastrichti kritériumok határozzák meg, amelyek között szerepel az alacsony infláció, a mérsékelt költségvetési hiány, a csökkenő államadósság és az árfolyamstabilitás. Madár István szerint Magyarország jelenleg messze van ezek teljesítésétől, ugyanakkor volt már közel hozzá: a 2010-es évek második felében reális esély nyílhatott volna az euró bevezetésére. Akkor azonban hiányzott a politikai és gazdaságpolitikai elszánás, amely nélkül ma sem képzelhető el az euróhoz való csatlakozás.