Profitgyilkos ingatlanbefektetés: jobb helye is lenne a pénznek!

A legtöbb kutatás a tőzsdei befektetést veti össze az ingatlanbefektetéssel és a reálhozamok különbözete alapján mond ítéletet. Még a legelején le kell szögeznünk, hogy a két terület kockázati szempontból korántsem ugyanaz a pálya, a historikus adatok azonban rávilágítanak néhány meglepő dologra, amin érdemes lehet elgondolkodni!

Jeremy Siegel, Stocks for the Long Term című könyve alapján hosszú távon amerikai részvénybefektetéseinkre éves átlagban 7%-os reálhozammal számolhatunk. (Az 1870-ig tartó csaknem 7 évtized során 7%-os volt ez az átlagos érték, majd 1925-ig 6,6%-ra csökkent, ezt követően pedig 2004-ig 6,9%-ot ért el.) A hosszú távú adatok alapján tehát meglehetősen konzisztens teljesítményt nyújt az amerikai részvénypiac. Megjegyezzük, hogy a reál hozamokat érdemes egy ilyen időtávú vizsgálat esetén figyelni, a valós vásárlóerő változása ugyanis jóval többet mond a nominális számlaegyenlegnél.

A részvénybefektetéssel szembeállítandó ingatlanpiaci hosszú távú átlagos reálhozam ezzel szemben meglepő módon 0%-os. Ezt a döbbenetes számot kicsit jobban belegondolva a következőkben vezetjük le.

A vállalatok esetében az infláció utáni éves 7%-os hozam azzal indokolható, hogy a cégek ilyen ütemű profitnövekedésre képesek átlagosan, mely részvényeik árfolyamában is tükröződik. Az ingatlanpiacon is beszélhetünk természetesen megtermelt hozamról, ami lehet valós vagy csak implikált bérleti díj. (Előbbiről tényleges bérbeadás esetén beszélünk, utóbbi pedig azt jelenti, hogy a tulajdonos, aki benne lakik ingatlanában, mentesül a bérleti díj megfizetése alól.) Az ingatlanárak és a bérleti díjak historikusan együttmozognak és 1900 óta éves átlagban az infláció mértékével emelkednek az Egyesült Államokban. (Beláthatjuk, hogy az ingatlan sokkal átlagosabb dolog egy vállalatnál, itt nincs menedzsment, hogy helyes döntések sorozatával értéket és ezáltal árfolyamot növeljen. Az ingatlanpiacon éppen ezért mesterséges keresletfokozás híján csak az infláció mértékével kellene emelkedniük az áraknak. Hangsúlyozzuk, hogy hosszú távon, a közelmúlt kilengéseire pedig a továbbiakban kitérünk!)

A 2000-es tőzsdei összeomlást előrejelző Robert Schiller is izgalmas vizsgálódási területnek tartotta a közelmúltban az ingatlanpiacot. A Yale professzora arra a következtetésre jutott, hogy 1890 és 2004 között az ingatlanpiaci reálhozam éves átlagban 0,4%-ot tett ki, ám ez is csak extrém körülményeknek köszönhető. Az extremitást a második világháborút követő rövid fellendülés mellett a 2000 utáni drágulás szolgáltatja, melynek okaira mindjárt visszatérünk. Ezen két rövid időszak értékeit kivéve 0%-os reálhozamhoz jutunk.

Bizonyára számos ingatlanpárti Olvasó felkapja erre a fejét, mondván, hogy ő maga milyen jól keresett néhány éve megvásárolt lakásával. Ne feledjük, hogy itt hosszú távú áralakulásról van szó és az átlagok elfedik a szélsőségeket. Az USA-nál maradva is megfigyelhető például, hogy a második világháború és 2000 között éves átlagban 2 százalékponttal az infláció feletti hozamot termeltek az ingatlanok (Ugyanezen időszakban a részvények a megszokott 7%-os reálhozamot érték el.). A 2000 utáni mesterséges fellendülésben már 6%-os reálhozamot produkált az ingatlanpiac, miközben a részvények alulteljesítők voltak. Mégis hiba lenne a közelmúlt adataiból kiindulni! Lássuk, miért is!

Értékelés és ellenérvek: hol az igazság?

Ha figyelembe vesszük, hogy az amerikai részvénypiacon az árfolyamok az egy részvényre jutó nyereségnek átlagosan 16-szorosát teszik ki (16-os P/E ráta), mely meglehetősen közel van a 130 éves átlagos 15-ös értékhez, akkor korántsem beszélhetünk lufiról, drámai túlértékeltségről.