Eladhatatlan új lakások: csak áprilisi tréfa?!

A nehezen értékesíthető lakások témakörével már foglalkoztunk bővebben, már ami a használt lakások piacát illeti. Azt azonban, hogy az új beruházásokban milyen tényezők határozzák meg az adás-vételi szerződés létrejöttéig eltelő idő hosszát, melyek a könnyebben értékesíthető ingatlanok, és melyek azok, amelyektől csak nagy nehézségek, és akár veszteség árán tudnak megszabadulni az építtetők, még nem vettük nagyító alá.

Az Otthon Centrum projektvezetőjét, Görög Áront és a Duna House vezető elemzőjét, Murányi Ákost kérdeztük arról, hogy hogyan befolyásolja a lakás mérete és elrendezése az eladhatóságot, és milyen egyéb tényezők játszhatnak még a vásárlói döntésben szerepet. Illetve végigtekintjük azt is, hogy a beruházók milyen akciókkal próbálják magukra irányítani a figyelmet, s vajon mennyire hatásosak ezek a vevőcsalogató intézkedések.

Eladhatatlan új lakás: egy áprilisi tréfa?!

Az újépítésű ingatlanok esetében, mint ahogy azt már a cikk elején is említettük, nem beszélhetünk eladhatatlanságról "csupán" akár veszteséget okozó értékesítési nehézségekről. A piac szereplői is gyakorta hangoztatják, hogy az ezredfordulót jellemző ingatlanpiaci boomnak vége, s manapság már nem lehet mindent könnyedén eladni.

A piacon tevékenykedők szerint valóban tapasztalható egy erős fordulat a vásárlók viszonyulásában, akik egyre inkább a minőségi, nagyobb életterek felé fordulnak, miközben a költségeket erősen szem előtt tartva értékelik a hely- s ezáltal költségtakarékos megoldásokat.

Görög Áron lapunknak elmondta, az értékesítési várható ideje szoros kapcsolatban van az ingatlan értékével: minél nagyobb az ingatlan és így magasabb az ár, annál lassabb az értékesítés. A nagyméretű ingatlanok jellemzője, hogy viszonylag nagy az arány az értékesítés megkezdésekor, és a kivitelezés befejezésekor, a két időpont között azonban csendes a piac.

A nagy alapterületű lakásokon kívül problémás lehet még a föld-, illetve a zárószinten található lakások értékesítése, előbbi esetben a biztonságérzet csorbul, míg utóbbinál általában a technikai gondoktól tartanak a vevők.

Mire vágyik a vevő?

Természetesen a vevők és a célcsoport igényeinek kielégítése a kulcs az eladáshoz, a vevők pedig a tapasztalatok szerint kényelmet, és praktikus megoldásokat szeretnének, lehetőleg minél alacsonyabb összegért cserébe. Ez az oka annak, hogy előtérbe került a fél szoba, mondta el Görög Áron, s az ügyfelekinkább egy 2+2 fél szobás lakást választanak egy háromszobás helyett.

Általában nem aratnak osztatlan sikert azok a lakások, melyeknél a tervezők túllépik az adott szobaszámhoz tartozó alapterületet, hiszem ekkor a vevőnek olyan területért kell többletköltséget felvállalnia, mely esetében a pótlólagos ráfordítás nem egyezik meg az elért haszonnal.

Továbbra is népszerűek a másfél és kétszobás lakások, melyet a pályakezdő fiatalok részesítenek előnyben, és egyre inkább a figyelem középpontjába kerülnek az 1+3 félszobás, illetve a 2+2 félszobás lakások, melyek már egy család számára is kényelmes otthont kínálnak.

Persze kerületenként változik némileg a szobaszám függvényében az elfogadható alapterület: míg Budán elképzelhető, hogy egy kétszobás lakás mérete 55-60 négyzetméterre rúgjon, addig ugyanennek a szobaszámnak a maximális mérete a pesti oldalon már csupán 45-50 négyzetméter. Egy ekkora különbség az átlagos budapesti négyzetméterárral számolva is 3 millió forintot jelenthet.

Emellett vannak olyan fejlesztők, akik az előbbiekkel ellentétben a nagyobb alapterületű, jól berendezhető szobák mellett teszik le voksukat, és nem kedvelik a félszobás megoldásokat, természetesen a két egymásnak ellentmondó termék is lehet sikeres, persze csak akkor, ha megtalálja a maga célcsoportját.

Erkéllyel vagy erkély nélkül? - ha túl nagy az se jó!

Az erkély megléte mindenképpen értéknövelő tényezőnek tekinthető egy lakás vásárlásakor, ám csak egy bizonyos méretig. Az erkély ugyanis mivel az értéket, így az árat is növeli, s egy bizonyos méreten túl, a vásárló sokallja az erkély árának arányát a teljes lakás árán belül.

Görög Áron szerint az optimális beosztás, ha az erkély mérete körülbelül a lakás alapterületének a 10 százalékára rúg. Semmiképpen nem tekinthető előnyösnek, ha egy 35 négyzetméteres garzonhoz 15 négyzetméternyi erkély társul.

Akció akció hátán: ők aztán tudják mit akarnak!

A jelenlegi piaci viszonyok mellett szinte minden beruházó alkalmas bizonyos kedvezményeket, akciókat, hogy felhívja magára a vásárlók figyelmét, illetve sok esetben a cél egy olyan különleges tulajdonság megteremtése, mely egyedivé teszi a beruházást, és előnyt biztosít a versenytársakkal szemben.

Ilyen akció lehet a különböző "zöld megoldások" alkalmazása (melyekről korábbi cikkünkben számoltunk be bővebben), ajándékba adott autók, garázsok. A hagyományos, általánosan alkalmazott módszerek között általában a pénzügyi források előteremtésével kapcsolatos kedvezmények szerepelnek, úgy mint a végfinanszírozás, vagy a hitelügyintézés - nyilatkozta Murányi Ákos.

Emellett a szemfüles vásárló, ha arra tart igényt, akár magasabb műszaki felszereléssel, beépített konyhával, vagy fürdőszobával ellátott ingatlant is vásárolhat, de akár 2-3 százalékkal olcsóbban is hozzájuthat a kiszemelt ingatlanhoz, feltéve, hogy időben lép, és még a tervezőasztalról vásárol, vagy van türelme és kivárja az értékesítési ciklus végét.