Gond lehet a bérlettel, kerüld el a kellemetlenséget!

Az alapvető problémát az okozza, hogy sok esetben jóval nagyobb - elsődleges - védelem illeti meg a bérlőt, a bérbeadóval szemben. A birtokvédelem szabályai ugyanis azt mondják, hogy aki birtokon belül van (jelen esetben a bérlőnk), azt mindentől függetlenül elsődlegesen birtokvédelem illeti meg. Majd csak másodsorban fogják megvizsgálni, hogy az illető jogosan tartózkodik-e ott (rendesen fizeti-e a bérleti díjat, rendeltetésszerűen használja-e a lakást, stb...).

Ha ennek az időbeli vonatkozását vizsgáljuk, arra is hamar rájöhetünk, hogy mire a jogosult (vagyis a bérbeadó) eljut odáig, hogy érvényt szerezzen jogainak, addig több hónap, vagy akár egy év is eltelhet. Ezen ideig pedig a bérlő vígan élheti világát továbbra is ingatlanunkban, szélsőséges esetben ingyen, bérleti díj fizetése nélkül.

A szabályok szerint a bérbeadó nem rakhatja ki bérlőjét önhatalmúlag, és a rendőrséget sem hívhatja, mert a válasz azonnal az lesz, hogy ez a jegyző és a bíróságok hatáskörébe tartozik. A bérbeadó tehát könnyen hátrányos helyzetbe kerülhet, ha nem elég előrelátó, és a bérleti szerződésbe nem építenek be bizonyos garanciákat az ő oldalán is. Lássuk tehát, mik is ezek a biztosítékok!

Ne felejtsük el, hogy a bérleti díjból származó jövedelem adóköteles, vagyis jogainkat csak akkor tudjuk érvényesíteni, ha magát a bérleti jogviszonyt is bevalljuk. Ha pedig minden szabályosan történik, akkor célszerű ügyvédi vagy közjegyzői ellenjegyzéssel ellátott okiratba foglalni szerződésünket, a könnyebb jogérvényesítés kedvéért.

Az anyagi károk és a nemfizetés ellen bebiztosíthatjuk magunkat kaució kikötésével. Ez általában 2-3 havi bérleti díj összegének felel meg, és a szerződés megkötésekor kell letennie a bérlőnek. Alapesetben a bérbeadó ezt az összeget a bérleti jogviszony megszűnéséig megőrzi, majd visszaadja. Viszont ha a bérlő huzamosabb ideig nem fizet, vagy kárt okoz ingatlanunkban, akkor az elmaradt bérleti díjakba, illetőleg a javítások költségeibe a kaució összegét betudhatjuk, és a bérlőnek a különbözet összegével kevesebb jár vissza a szerződés megszűnésekor.

Ezzel párhuzamosan kezdeményezhetjük a bérleti szerződés felmondását is. A felmondási okokat, illetve az eljárás menetét célszerű már a bérleti szerződésben lefektetni. Rendkívüli felmondási oknak minősülnek a fent leírtak, ilyen esetekben azonnali hatállyal költöznie kell a bérlőnek.

Nem fizetés esetén azonban a felmondást meg kell, hogy előzze egy írásos - esetleg ügyvédi - felszólítás. Az átlagember nem is gondolná, hogy ennek is megvannak a szigorú szabályai, amelyek a következők:

1. Első és legfontosabb szabály, hogy írásban, ajánlott, lehetőleg tértivevényes levélben kell történnie (igazolni ugyanis csak így tudjuk a dolgot), mert lehet, hogy furfangos bérlőnk egyszerűen nem veszi át a levelet. A tértivevény éppen ezért hasznos, ugyanis ha ez történik, a tértivevény a "nem kereste", illetve a "nem vette át" megjegyzésekkel érkezik vissza hozzánk. Ilyen esetben pedig a jogszabályok szerint a levelet kézbesítettnek kell tekinteni.

2. Második szabály, hogy a levélben először is póthatáridőt kell tűzni a fizetésre, ami általában 8-15 nap.

3. Ha ezalatt az idő alatt sem történik meg a fizetés, akkor lehet csak felmondani a szerződést. Ezt lehetőleg ugyanolyan módon kell továbbítani, mint a felszólítást: írásban, ajánlott, tértivevényes levélben.

A fent leírtak a határozatlan időre létrejövő bérletre vonatkoznak. Előfordul azonban, hogy határozott időre kötünk bérleti szerződést. Ehhez azonban még nagyobb bizalom kell, ugyanis ezen határozott időtartam alatt csak közös megegyezéssel lehet a szerződést megszüntetni, vagyis mindkét fél beleegyezése szükséges hozzá.

Mindezeket olvasva tehát láthatjuk, hogy ha be akarjuk biztosítani magunkat, akkor célszerű szakemberhez fordulni a szerződés megkötésével kapcsolatosan, hogy később a felmerülő problémákat gyorsan és hathatósan meg tudjuk oldani.

Érdekes esetek

Mi történik akkor, hogy bérlőnk elhalálozik, de a rokonsága úgy gondolja, hogy mint örökösök, joguk van folytatni a bérletet?