Ezek a lakások lehetnek a pesti ingatlanpiac aduászai: milliókat nyerhet, aki időben lecsap rájuk

Pénzcentrum: A hónap elején jelentette be a kormányzat, hogy szeptembertől indul az Otthon Start nevű, kedvezményes lakáshitel-program. Mik a várakozásaik, milyen hatással lehet a program a Metrodom projektértékesítéseire, illetve az új- és használt ingatlanpiac egészére?

Koblencz Nóra: Az Otthon Start program egyik legfontosabb újdonsága, hogy a korábbi támogatási konstrukciókkal szemben életkortól függetlenül, szélesebb kör számára válik elérhetővé – nem szükséges hozzá sem házasság, sem gyermekvállalás. Ez a nyitottság jelentős társadalmi rétegeket szólíthat meg, különösen azokat, akik első lakásukat keresik, de korábban nem fértek hozzá célzott támogatásokhoz. A konstrukció tehát sok szempontból előremutató, és ösztönzően hathat az ingatlanpiac bizonyos szegmensére.

Ugyanakkor a részletszabályok – különösen a maximált négyzetméterár – erősen terelhetik a keresletet a használt lakások irányába. Ebből következik, hogy bár a program hatása összességében érzékelhető lesz a piacon, az elsősorban a másodlagos piacot fogja élénkíteni. Az is látható, hogy a szabályozás még formálódik: már a bejelentést követő időszakban is történtek módosítások – például az értékplafon 100 millióról 150 millió forintra emelése –, így nem zárható ki a további finomhangolás sem.

A keresletnövekedés várhatóan elsősorban azon ingatlantípusokat érinti majd, amelyek jellemzően az első lakásvásárlók célpontjai: kisebb méretű, kedvezőbb árú, jó közlekedéssel rendelkező lakások, amelyeknél a programmal összefüggésben az árak emelkedésére is számítani lehet.

A Metrodom jelenleg épülő lakóparkjaiban az értékesítés még korai fázisban jár, ahol a befektetői érdeklődés a meghatározó. Ezek az ügyfelek jellemzően már rendelkeznek ingatlantulajdonnal, így az Otthon Start program célcsoportja nem teljesen esik egybe a mi vevőkörünkkel. Éppen ezért a program vállalatunkra gyakorolt közvetlen hatását jelenleg korlátozottnak látjuk.

Hogyan látja a Metrodom jelenleg az újépítésű lakások piacát Magyarországon, különösen Budapesten? Érezhető bármilyen élénkülés a keresletben 2025 első felében az elmúlt évekhez képest?

Az idei év első fele nagyon erős keresletet hozott magával, ami java részt a PMÁP-nak köszönhető. Nemcsak a lakások keresletére volt azonban nagy hatással az ezekből kiáramló pénzek, hanem a vásárlók összetételében is változást hozott.

Évek óta érezhető az a trend, hogy emelkedik a tranzakciók mögött a befektetési céllal vásárlók aránya, viszont az állampapírok idei első féléves lejárata ugrásszerűen növelte meg ezeket a vásárlásokat. Erre fel voltak egyébként készülve a piaci szereplők, minket sem ért váratlanul, de talán túl optimista lenne éppen ezen időszak vizsgálata alapján tovább húzni ezt a trendet a következő évre, évekre.

Mit látni, mekkora arányban fordul elő a befektetési célú vásárlás az újépítésű lakások piacán?

Jelen pillanatban a Metrodomnál induló projektjeink vannak, ahol jellemzően a befektetési célú vásárlások fordulnak elő nagy arányban.

Hogyan hatott az elmúlt évek inflációja és a magas kamatkörnyezet a vállalat értékesítési eredményeire?

A 2022-es inflációs válságot mi is megéreztük. Éppen az ellenkezője zajlott az idei első féléves történéseknek. Ahelyett, hogy most mesterségesen szinte ráömlött a piacra rengeteg befektető, ebben az időszakban éppen az inflációs rátánál kedvezőbb hozamot ígérő állampapírok teljesen elszívták a befektetői réteget a piacról.

Márpedig ez a réteg számottevő, hiszen már 2022-ben is közel a vásárlók fele befektető volt. Nehéz év volt és 2023-ban sem történt érdemi javulás. 2024 óta viszont érezzük, hogy a lakosság jövőbe vetett hite pozitív változást mutat, talán kihevertük már az 1000 forintos kenyerek időszakát, és a kamatkörnyezet is kedvezőbb lett. Ez már tavaly is jelentős élénkülést hozott magával, az idei évben pedig a piac nem panaszkodhat.

Mely tényezők befolyásolják most leginkább a vevők döntéseit (például ár, elhelyezkedés, fenntarthatóság)?

A lokáció mindig is magasan szerepel a vásárlási szempontok rangsorában. Mivel most a befektetők száma magasabb, ők valamivel rugalmasabban kezelik az elhelyezkedést is, de továbbra is jelentős. Mi azt látjuk, hogy magas színvonalú, műszakilag igényes, extra szolgáltatásokat és közösségi tereket biztosító, energiahatékonysági tényezőkben jól teljesítő lakásokra magas az igény.

Talán éppen azért, mert az elmúlt években a felgyorsult életmód, a szakemberhiány vagy éppen a gyorsan változó építőanyag árak miatt nem szívesen költöznek vagy újítanak fel az emberek. A magasabb igényeket is kiszolgáló lakások népszerűek, hiszen a vásárlók hosszú távra terveznek.

A Metrodom projektjeiben milyen fenntartható építészeti és gépészeti megoldások jelennek meg? Érzékelhető-e, hogy a lakásvásárlók tudatosabbak ezen a téren, vagy ez még inkább a fejlesztők kezdeményezése?

Ma már lépten-nyomon fenntarthatósági kérdésekbe botlunk, így nem csoda, hogy a vásárlók is sokkal tudatosabbak ezen a téren. 2022-ben, amikor hirtelen rezsiár emelkedést tapasztalt az ország, ez a tudatosság is szintet lépett, hiszen már nem csupán egy elméleti probléma volt a fenntarthatóság, de havonta éreztette hatását az emberek pénztárcáján is. Azóta minden korábbinál fontosabb az energiahatékonyság a döntési mechanizmusban.

Mi a Metrodomnál az alapvető elvárásokon túl olyan eszközökkel támogatjuk az energiahatékonyságot, mint például a zöldfelületek alkalmazása, amelyek csökkentik a városi hősziget hatást. Hőszivattyúval állítjuk elő a hűtési-fűtési energiát, amit úgy méretezünk, hogy az átlagos téli napokon elegendő teljesítményt nyújtson, így a gázkazánok rásegítésére csak extrém téli hidegben van szükség.

Nálunk a motoros alumínium redőnyök az okosotthon rendszer integrált része, így ezeket akár a telefonjukról, távolról is vezérelhetik a lakók, amivel a hűtési energia nagy mértékben csökkenthető. Több projektünkön építünk ki minden egyes autóbeállóhoz elektromos töltőt, ami szintén óriási lépés a karbonsemlegesség irányába. És akkor olyan apróbb, mégis rendkívül innovatív kezdeményezésekről még alig beszéltünk, mint például a csapadékvíz összegyűjtése és visszaforgatása a zöld homlokzatok öntözésébe.

Mennyire kell manapság edukálni a vevőket például az okosotthon-megoldásokról vagy az energetikai jellemzőkről? Mi az, amiben nem mozognak olyan otthonosan az érdeklődők, lakáskeresők?

Az edukáció a fogyasztói tölcsér minden szintjén nagyon fontos, csak azt kell jól eltalálni, mikor miről edukáljuk az érdeklődőket. Amikor még a tölcsér felső szegmensében járnak a potenciális vásárlók, általában az a fajta összkép a legfontosabb számukra, hogy egyáltalán nekik való-e a lakópark, vagy a kiszemelt lakás. Milyen fizetési konstrukcióval tudnák megvásárolni azt. Az energiahatékonyság hogyan alakul az adott ingatlannál?

A későbbiekben már részletesebb információkra is nyitottak igen, többek között az okosotthon rendszerek terén vagy a közösségi terekkel kapcsolatban. De nem elhanyagolható annak a jelentősége sem, hogy a vásárlást követően is kapjanak olyan edukációt, ami már a napi használattal kapcsolatos, hiszen a teljes vásárlási folyamat végeztével az ügyfélélmény szempontjából mindent eldöntő időpont a lakás birtokbavétele és az azt követő időszak.

Mi a Metrodomnál igyekszünk olyan információs anyagokkal ellátni a lakóinkat a birtokbaadáskor, amelyek közérthetően, gyorsan és intuitívan segítik őket jól használni és kihasználni az azokban a technológiai újdonságokban rejlő lehetőségeket, amelyektől annyira lehet szeretni egy Metrodom otthont. Ilyen a már említett okosotthon rendszer mellett egyébként a Metrodom Smart applikáció is, amellyel az okosotthon funkcióit távolról is vezérelhetjük, sőt még közösségi tereket is foglalhatunk ezen keresztül.

Milyen marketingeszközöket tartanak most a leghatékonyabbnak az érdeklődők elérésére?

Jelenleg jelentős átrendeződés zajlik a digitális marketing világában, ami minden tudatos márkát arra kényszerít, hogy újraértékelje az eszköztárát. A legnagyobb hatást kétségtelenül a mesterséges intelligencia gyors térnyerése és a Google ökoszisztémájának (különösen a Search és az Analytics területeinek) drasztikus átalakulása jelenti.

Ezek a változások nemcsak a tartalomgyártás módszertanát alakítják át, hanem alapjaiban kérdőjelezik meg az eddig használt célzási, mérési és optimalizálási megközelítéseket is. Ami most hatékonynak bizonyul, az nem önmagában egy eszköz, hanem egy jól átgondolt, tartalomvezérelt rendszer. Ennek az alapjait az adatnarratívák, a platform-specifikus gondolkodás adhatják.

A Google Search Generative Experience (SGE) bevezetése teljesen új alapokra helyezi a keresőoptimalizálást. A hagyományos kulcsszavak helyett kontextusban kell gondolkodnunk. Ma a marketing világa gyorsabban változik, mint valaha, és egyszerre tapasztalható benne egyfajta technológiai felgyorsulás és emberközpontú visszafordulás. A marketing nem csupán kommunikáció, hanem része a termékélmény tervezésének. A hatékony márkák nem különítik el a termék és a kommunikáció világát – a UX, a customer journey és az értékajánlat szorosan együtt fejlődik a kampányokkal.

Hogyan változott a Metrodom marketingstratégiája az elmúlt évek piaci hullámzásai nyomán? Milyen szerepet játszik az ügyfélélmény a cégcsoport marketing- és értékesítési stratégiájában?

Mi a személyre szabott érték alapú kommunikációban hiszünk. Ma ez azt jelenti, hogy nem csupán adatokat gyűjtünk, de azokat értelmezhető narratívákba is rendezzük.

A vásárlók tisztában vannak azzal, hogy mérjük a viselkedésüket, viszont el is várják, hogy ennek fejében manipulációmentes testreszabott élményt kapjanak. Az ingatlan nem impulzustermék, tehát fontos, hogy a hosszútávú előnyöket jól láthatóvá tegyük és biztonságos döntési és vásárlási környezetet teremtsünk.

A piaci hullámzásokat csak kristálytiszta vízióval lehet kiegyensúlyozni, de a Metrodom már több mint 10 éves múltra tekint vissza a hazai ingatlanfejlesztési piacon és nem egy hullámon átevezett már. A cég stabil háttere, valamint saját kivitelező cégünk lehetővé teszik, hogy a turbulens időszakokban is tartsuk magunkat a vállalat fő értékeihez, hiszen éppen ezek adják a vásárlók számára azokat a biztosítékokat, amelyeket egy ekkora horderejű döntés esetében elvárnak.

Az ügyfélélmény pedig természetesen kiemelt fontosságú, hiszen itt a döntési folyamat sokkal hosszabb, mint egy átlagos termék megvásárlásának esetében és tisztában kell lennünk a vevők által érzékelt kockázati tényezőkkel is.

A Metrodom évek óta vállal olyan garanciákat (többek között ár garanciát, hogy csak a legfontosabbat említsem), amelyek célja, hogy a vásárlói bizalom maximális legyen, a döntés pedig stresszmentes. A customer journey-t pedig folyamatosan monitorozzuk, hogy minél hamarabb detektálhassuk az esetleges gátakat, elakadásokat és érdemben tudjunk rájuk reagálni. És itt újra bejön az edukáció kérdése. Nem csupán a technikai újdonságokról érdemes tájékoztatni a vásárlókat, de az adatnarratívákból kibontakozó racionális és érzelmi folyamatokban is segíteni kell őket.

Milyen kihívásokkal jár ma egy új projekt bevezetése a piacra – akár engedélyezés, akár kommunikáció szempontjából?

A 2025 júliusától életbe lépő TÉKA rendelet olyan irányelveket tesz kötelezővé, amelyeknek mi már hosszú ideje elkötelezett hívei vagyunk. A közösségi terek lakóparkon belüli integrációját régóta alapelvként kezeljük, így ezen a téren nem jelent számunkra újdonságot vagy akadályt az új szabályozás – sőt, megerősít bennünket abban, hogy jó úton járunk.

Ugyanakkor a lakóterekre és belmagasságra vonatkozó minimális követelmények szigorítása már valós kihívást jelent: mind a tervezés, mind az árképzés oldaláról. A megnövekedő alapterületek elkerülhetetlenül megjelennek majd az árakban is – ezzel a vásárlók anyagi lehetőségeit is új megvilágításba helyezve.

Az engedélyeztetés területén szerencsés helyzetben vagyunk: szoros és konstruktív kapcsolatot ápolunk a főépítészekkel és az országos tervtanács tagjaival, emellett országosan elismert építészirodákkal dolgozunk együtt. Ennek köszönhetően a magas építészeti minőséget képviselő projektjeink többnyire gördülékenyen haladnak előre. Ennek ellenére, amikor olyan innovatív megoldásokkal állunk elő, mint például autómentes lakóövezetek vagy magánalagút kialakítása, sokszor a jogi környezet még nem tekinthető teljesen kiforrottnak. A szabályozás viszont épp az ilyen kezdeményezések nyomán fejlődik – ebben az értelemben úttörő szerepet is vállalunk.

Kommunikációs szempontból minden új projektet megelőz egy alapos piac- és versenytársanalízis. A lakópark fejlesztés éveken átívelő folyamat, ezért stratégiai jelentőségű, hogy milyen piaci környezetbe érkezik az adott projekt. Nem mindegy, hogy más, közeli fejlesztések épp milyen fázisban vannak – ha egyszerre indul több értékesítés, a verseny kiélezettebbé válik, különösen, ha hasonló célcsoportot céloznak meg. Ugyanakkor, ha megfelelő ütemezéssel, átgondolt pozicionálással és lokáció-specifikus előkészítő kommunikációval lépünk piacra, jelentős előnyt szerezhetünk.

Egyébként mi általában azt tapasztaljuk, hogy a lakóközösség alapvetően érdeklődik az újonnan induló építkezések iránt. Már a tervezési időszakban is folytatunk lokális kommunikációt, így amikor az értékesítés indításához érkezünk már van egy elkötelezett érdeklődői bázisunk.

A Metrodomnak is fontos szerepe van a városképet formáló új beruházásokban, milyen szempontokat mérlegelnek ezek kapcsán? Mi a cég filozófiája a városkép tekintetében?

A Metrodom filozófiájának középpontjában az innováció, az egyediség és az élhető városi környezet megteremtése áll. Minden projektünket azzal a céllal indítjuk, hogy ne csupán lakóingatlant hozzunk létre, hanem olyan korszakalkotó beruházást, amely pozitív hatást gyakorol a városkép egészére. A külső megjelenéstől a közösségi terekig minden elemre tudatosan figyelünk, hogy a projektjeink karaktert adjanak a városrészeknek, ahol megjelennek.

Kezdettől fogva törekszünk arra, hogy az épületekhez kapcsolódó terek valóban otthonérzetet sugározzanak: tágas, elegáns lobbykat tervezünk, hogy már a hazaérkezés pillanata is élményszerű legyen. Emellett a homlokzati megoldásaink sem pusztán esztétikai szerepet töltenek be – célunk, hogy egy-egy városrész vizuális arculatát is formálják.

Kiemelkedő példa erre a Metrodom Green, ahol a két ütemen összesen 7000 négyzetméternyi zöld homlokzati felületet alakítunk ki, tetőteraszokkal kiegészítve – ezzel nemcsak a város esztétikájához, de a mikroklíma javításához is hozzájárulunk. A Metrodom River pedig a városi élet új modelljét kínálja: autómentes zöld park, ahol az épületeket gyalogos passzázsok és bőséges zöldfelületek választják el egymástól, így teremtve nyugodt, élhető környezetet a város szívében.

Számunkra a városkép formálása nem melléktermék, hanem tudatos vállalás. Hiszünk benne, hogy az ingatlanfejlesztés nemcsak funkcionális válaszokat ad, hanem esztétikai és társadalmi felelősséget is hordoz – ezt képviseljük minden projektünkben.

Hogyan látják a rozsdaövezeti fejlesztések jövőjét Budapesten, és tervezi-e a Metrodom, hogy részt vesz ezekben?

Jelen pillanatban a futó projektjeink mindegyike, a Metrodom River, a Metrodom Green és a Metrodom Beat is rozsdaövezeti akcióterületeken épül. Ezeknek a fejlesztéseknek a vásárlók számára nyilvánvalóak az előnyei, hiszen jelen pillanatban az újépítésű lakások áfatartalma 5%, amely visszaigényelhető, tehát rövid távon is realizálható pénzügyi előny.

Ami viszont hosszabb távon érezteti a hatását, az a hasonló ingatlanokon realizálható értéknövekedés, hiszen a rozsdaövezeti akcióterületeken évtizedes távlatban óriási megújulás várható. Itt alakulnak ki Budapest legmodernebb új városrészei, amelyek rendkívül vonzóak lesznek a mind a lakók, mind pedig a befektetők számára. Így ezeken a területeken jelenleg épült ingatlanok újkori vásárlási ára még az inflációs korrekcióval együtt is várhatóan alacsonyabb, mint amennyit 10 vagy 20 év múlva érhet.

Címlapkép: Kovács Szilvia / Syluette