Nem kell lemondani az ingatlanról, mégis dől a pénz! Járadék kicsit másképp...

Életjáradék vs fordított jelzálog

A Hild Csoport és az OTP Életjáradék Zrt. ajánlatainak kapcsán bemutattuk már, hogy az életjáradék konstrukciók esetében a járadékjogosult a pénzért cserébe lemond ingatlana tulajdonjogáról, megtartva lakhatási jogát. A szolgáltató az idős ügyfél élete végéig fizeti a járadékot. A járadékjogosultat biztosítja, hogy az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kerül az élethosszig tartó használati joga, az elidegenítési és terhelési tilalom, valamint az életjáradéki jog. Általánosságban elmondható, hogy a havi rendszeres járandóság mellett lehet egy kezdeti nagyobb összegű kifizetést kérni (az ingatlan értékének 5-30, egyes esetekben akár 40%-át).

A fordított jelzálog esetében a járadékjogosult szintén otthonában töltheti el nyugdíjas éveit és a havi rendszeres jövedelem érdekében a tulajdonjogról sem kell lemondania. Az FHB által kínált konstrukcióban a kölcsön biztosítékául a bank jelzálogjogot, valamint elidegenítési és terhelési tilalmat jegyeztet be az ingatlanra. A kölcsönt majd az örökösöknek kell visszafizetniük, ha szeretnék megtartani az ingatlant, ha azonban nem tartanak erre igényt, akkor az ingatlan maradványértékét kaphatják meg a banktól, mely ezért cserébe megszerzi a tulajdonjogot.

Érdekesség, hogy a fordított jelzálog esetén az idős ügyfél dönthet úgy, hogy neki nincs szüksége havi rendszerességű járadékra, inkább felveszi az összes lehetséges pénzt egy összegben, ekkor az ingatlan értékének 45%-ára számíthat. (Itt is létezik természetesen hibrid megoldás, tehát egy nagyobb kezdeti kifizetés után jöhetnek a havi állandó összegű folyósítások.)

A fordított jelzálog konstrukció keretében már nem csak fővárosi és agglomerációs ingatlant fogad be a bank, mára ugyanis országos lefedettséggel működik a szolgáltatás. (Az igénylő ügyfél életkora a szerződéskötés időpontjában férfiak esetén nem lehet 62 évnél kevesebb, mely küszöbérték nők esetén 65 év.)

A magyar piac: nagy a nyomás, most kell leosztani!

A termékek sajátosságai miatt elengedhetetlen, hogy a szolgáltatók elérjék a gazdaságos üzemméretet, kevés ügyfélnél ugyanis könnyebben előfordulhat, hogy többen tovább élnek a statisztikailag "indokoltnál", a fix összegű járadékot pedig a halálig fizetni kell. Természetes, hogy a nagyobb sokaság számai jobban közelítenek a statisztika szerinti eloszláshoz, így könnyebben kezelhető a szolgáltatók kockázata.

Korábbi nyilatkozatok alapján a gazdaságos üzemméret valahol 700 és 1000 darab szerződés közé tehető, ennek eléréséért azonban még keményen küzdeniük kell a piaci szereplőknek, hiszen jelenleg a megkötött kontraktusok terén még a magánutas eltartási szerződések dominálnak.

Szintén szem előtt kell tartani, hogy az életjáradékot biztosító cégek meglehetősen hosszú megtérülési idővel számolhatnak, jelentősebb bevételek ugyanis az ügyfél halála után felszabaduló ingatlanok értékesítéséből származnak, addig jellemzően hosszú lejáratú banki hitelből kell finanszírozni a működést.

A fordított jelzálog konstrukció elterjedését segítheti, hogy Magyarországon jelentős a saját ingatlantulajdonhoz való ragaszkodás, így az idősek vélhetően nem szívesen engedik ki kezükből a tulajdonjogot. (Hazánkban 90% feletti a sajáttulajdonban lévő ingatlanok aránya, míg az EU-ban az átlag 65% körül van.) A bizalom könnyebb elnyerése mellett ezen megoldás mellett szólhat az is, hogy hazánkban jelenleg a jelzáloghitel fedezetbe be nem vont ingatlanok aránya 80% feletti, míg az EU-ban 20-40% között mozog. Megterhelni tehát van mit és erre talán a hajlandóság is nagyobb, mint a tulajdonjog átruházására.

Mire számíthatunk? A fejlett országokban nagyon pörög az üzlet...

Az Egyesült Államokban 2006-ban az előző évhez képest 77%-kal nőtt a megkötött fordított jelzálog szerződések száma a National Reverse Mortgage Lenders Association adatai szerint. A növekedés motorját az ingatlanárak emelkedése mellett a konstrukció növekvő elfogadottsága, a verseny éleződése és a kínálati paletta szélesedése adta.

A növekedés mellett megfigyelhető tendencia még a finanszírozási arány emelkedése - csakúgy mint a hagyományos jelzáloghiteleknél - míg 5 éve kb. az ingatlan értékének 38%-át kaphatták meg az idős ügyfelek, addig mára ez az arány felkúszott 70%-ra az USA-ban.

A piac még mindig jelentős bővülés előtt állhat, a National Council of Aging becslése szerint ugyanis csaknem 28 millió 62 évnél idősebbek alkotta háztartás van, melyek majdnem fele, mintegy 13,2 millió megfelelő alanya lenne a fordított jelzálog szerződésnek. Az érintett idősek összességében 1,8 ezer milliárd dollár értékű ingatlan felett rendelkeznek, van tehát mire járadékot igényelni. (Az idősebb amerikaiak 80%-a rendelkezik sajáttulajdonú ingatlannal, melyek 73%-a tehermentes.)