Mikor lesznek olcsóbbak a lakások? Ez lehet az akcióterv eredménye

Matolcsy György nemzetgazdasági miniszter által bejelentett részletek szerint 2011. július 1. és 2011. október 1-je között a 30 millió forintnál nagyobb értékű ingatlanok és 20 milliónál nagyobb hitelösszegek esetében lehet árverezni az ingatlanokat.

A negyedik negyedévben az érintett, kisebb értékű lakások 2%-a árverezhető el, majd ez az arány 2012-ben negyedévente 3% lesz, 2013-tól pedig 1 százalékponttal nő. Az értékhatár mellett pedig egy településtípus ill. megyék szerinti kvótarendszert is bevezetnek. Az Akcióterv moratórium feloldására vonatkozó része az előzetes várakozásokkal megegyezik, így nem okozott különösebb meglepetést a hír.

Ami biztosnak mondható, hogy Magyarországon jelenleg 90 és 100 ezer darab közé tehető a jelzáloghitelből adódó fizetési késedelemmel érintett ingatlanok száma. Míg 2008-ban az akkor jóval alacsonyabb számú problémás hitel hozzávetőleg 25%-át tette ki a teljes éves lakáspiaci forgalomnak, addig 2010-re ez az arány drámaian megnőtt, és a tavalyi év végén már 130% körül alakult ugyanez a mutató, vagyis a több mint 90 ezer problémás hitelre mindössze 73 ezer lakáspiaci tranzakció jutott.

A moratóriumok feloldásával a hitelezőknek lehetősége nyílik a 30 millió forintos forgalmi értéket meghaladó lakóingatlanok teljes és azonnali értékesítésére is. A 30 milliós küszöböt meghaladó ingatlanok aránya mintegy 8% a teljes problémás állományon belül, azaz megközelítőleg 7 200 darab. A 30 milliós forgalmi értéket nem meghaladó lakóingatlanok esetében kvótarendszer lép életbe, mely szerint 2011 utolsó negyedévében a lakások 2%-át, vagyis mintegy 1600-1700 lakást engedne a kormány a hitelezők számára értékesíteni. Ezt követően 2012-ben negyedévente a lakások 3%-a kerülhet piacra, majd 2013-tól 1%-kal nő az arány.

Az intézkedés persze nem jelent automatikus sokkot a lakáspiac számára, hiszen az a tény, hogy valamit elárverezhetnek még nem jelenti azt, hogy adásvétel is történik. Amennyiben a több mint 1500 lakást negyedévente értékesítenék a jelenleg negyedévente 16-17 ezres forgalmú piacon, az valóban okozhatna egyes részpiacokon érezhetőbb áresést, ám a teljes lakáskínálat nem nő jelentősen a moratóriummal védett lakások piacra kerülésével. A fokozatos feloldással megnyugodhat a piac minden szereplője, és a ma még mindig csak a moratórium feloldására váró spekulánsok, és a lakásvásárlással továbbra is kivárók végre megjelenhetnek a vásárlói oldalon.

Kérdéses továbbá, hogy az említett két kategóriában milyen területi, méretbeli, minőségi megoszlásban találhatóak a lakóingatlanok, illetve hogy a moratórium feloldása végül milyen területi felosztást határoz meg. A 30 millió feletti lakások kategóriájában több kérdés is felmerül. Egyrészről, hogy valóban elárasztják-e a hitelintézetek több mint 7 ezer nagy értékű lakással a piacot gyengítve így a pozícióikat, illetve kérdéses ezen lakások piaci megoszlása. Amennyiben a hitelintézetek a tömeges piacra dobás mellett döntenének, úgy nem kizárt egy jelentősebb áresés sem a legértékesebb ingatlanok között.

Mivel pontos információk nem állnak rendelkezésünkre azzal kapcsolatban, hogy a nem fizető nagy értékű lakások inkább nagyobb vidéki házak, esetleg több lakásból összenyitott panel illetve téglalakások, esetleg újszerű modern otthonok, ezért jelenleg azt sem lehet biztosan meghatározni, hogy ezeknek a lakásoknak a piacra kerülése hogyan érinti például az új lakások piacát.

A kormány jelenlegi intézkedései, a problémás lakáshitelek és a moratórium kérdésének tisztázása, összességében várhatóan pozitív hatást gyakorolnak a hazai lakáspiacra. A kvótarendszer és a már most is a padlón lévő négyzetméterárak miatt várhatóan csak lokálisan okozhat további áresést az intézkedés. Véleményünk szerint azokon a válság nélkül is nehéz helyzetben lévő, kisebb vidéki városokat és községeket magába foglaló részpiacokon okozhat számottevő problémát a moratórium feloldása, ahol a tranzakciók száma már most is minimális. A lakáspiacon tapasztalható bizonytalanság megszűnésével, a moratórium feloldására és az ezzel járó további áresésekre spekuláló vásárlók megjelenésével végleg stabilizálódhat a helyzet, és hosszú távon egy óvatosan emelkedő pályára állhat a hazai lakáspiac, mind az építések, mind az árak tekintetében.