Mindig van lejjebb: újabb történelmi mélyponton a lakásárak

A 2010-es 5,1 százalékos csökkenés után 2011-ben 1,9 százalékkal csökkentek a lakásárak, reál értelemben pedig 5,5 százalékkal. 2011. második felében az első félévhez képest további 1,6 százalékkal csökkentek az árak, az eddig beérkezett adatok szerint 2012 első negyedévében is folytatódott a kismértékű csökkenés. Tehát 2012 első negyedévében nominálisan 0,4 százalékot csökkentek a lakásárak 2011 utolsó negyedévéhez képest és 2,6 százalékkal 2011 hasonló időszakához képest.

Lakáspiaci forgalom - továbbra is évtizedes mélyponton

A 2011-es 92 ezer darab tranzakció alig harmada a lakáspiaci forgalom 2003. évi csúcsértéknek. Az FHB becslései és a KSH előzetes adatai szerint a végtörlesztés okozta forgalomnövekedés nélkül 2011-ben az elmúlt 3 év minimuma realizálódott volna. Az adásvételek száma mélypontját mutatja, a piac hibernált állapotban vár a fordulatra.

Az első negyedév eddig beérkezett adatai egyelőre megerősítik azon várakozásokat, miszerint az idén se áll vissza korábbi szintjére a lakáspiaci aktivitás, a forgalmi adatokra az állami beavatkozások (ld. kényszerértékesítési kvóta bevezetése, Nemzeti Eszközkezelő újraszabása, támogatott lakáshitelezés és szocpol bevezetése) hatása pedig elhúzódó és késleltetett lesz.

Lakásépítés 2012-ben - a kínálati oldal mélypontja

A lakásépítés soha nem látott gödörben van. Tavaly 12 655 új lakást adtak át Magyarországon, Budapesten mindössze 3192-et. 2012 első negyedévében további 22 százalékos visszaesés volt tapasztalható. A 2011 első negyedévi 3141 átadott lakáshoz képest mindössze 2444 új lakást adtak át. Mivel a kiadott építési engedélyek nagyon jól előrejelzik a háromnegyed év múlva használatbavételi engedélyt kapó lakások számát, nagy biztonsággal állítható, hogy a lakásépítés negyedéves teljesítménye lényegesen már nem süllyedhet tovább, valószínűleg a válság alatti autonóm kínálat elérte negyedéves mélypontját. Ugyanakkor az engedélyek lassuló csökkenése azt is jelzi, hogy az új lakások átadásában 2013 első negyedéve előtt nem várható fordulat.

Negyedévente megjelenő makrogazdasági szemléletű lakáspiaci elemzéseik alapján az FHB szakértői állítják, hogy a válságban minden a makrogazdaságról szól, azaz kilábalási csodaszer nincs. A lakáspiaci feszültségeket csak a fiskálisan fenntartható, méltányos, kiszámítható és hatásos állami beavatkozás segítheti. Egy esetleges állami beavatkozástól az várható el, hogy fiskálisan fenntartható legyen, azaz ne jelentsen mértéktelen terhet a költségvetésnek; hatásos legyen, vagyis tartós hatással bírjon a lakáspiacra; méltányos legyen, tehát foglaljon magába rászorultsági elveket. Az elvárásoknak való teljes megfelelés nehézségét az is jelzi, hogy a lakáspiac esetében az elvárások között konfliktus lehet (például a méltányossági és a hatásossági kritérium ütközhet, hiszen inkább a középréteg aktivizálása tudna hatni a lakáspiacra, míg a rászorultsági elv alapján a lakásprogramok célcsoportja nem mindig ez a réteg).