Indul a lakáshorror Magyarországon: mindenki rémálmát szabadíthatja el az Otthon Start

Bár a szeptembertől induló Otthon Start program részletszabályai még nem jelentek meg, a kedvezményes lakáshitel bejelentése máris érezteti hatását az ingatlanpiacon. A Duna House adatai szerint a bejelentést követő két hétben közel 17 százalékkal nőtt az ingatlanbemutatások száma az előző hónaphoz képest, míg a zenga.hu 15 százalékos növekedést mért a komoly érdeklődések terén - írja a G7.

Miközben Gulyás Gergely Miniszterelnökséget vezető miniszter szerint nem várható "érdemi" ingatlanár-növekedés, a szakértők jelentős drágulást prognosztizálnak. A GKI Gazdaságkutató Zrt. elemzése arra figyelmeztet, hogy a program a fővárosban éppen azokat a spekulatív folyamatokat erősítheti, amelyek a kínálati korlátokkal együtt áremelkedéshez vezetnek, így paradox módon éppen a célcsoportot, az első lakást vásárló, kevés önerővel rendelkező fiatalokat hozhatja nehéz helyzetbe.

A korábbi lakástámogatási programok tapasztalatai alapján jelentős áremelkedés várható. Sándorfi Balázs, a Bankmonitor alapító-ügyvezetője szerint a korábbi négy nagy lakáspiaci program bejelentése után egy év alatt Budapesten 10-27 százalék közötti, országosan pedig 12-29 százalék közötti áremelkedés következett be. Az Otthon Start program esetében egy éven belül akár 15-20 százalékos drágulás is elképzelhető.

Az MNB lakásárindexe szerint az elmúlt tíz évben a nominális lakásár-növekedés éves átlagban körülbelül 15 százalék volt országosan. Budapesten 2015 és 2020 között ennél is magasabb, 20 százalék körüli átlagos növekedés volt jellemző, bár voltak jelentős lassulások is, mint 2020-ban vagy 2023-ban.

Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője szerint, ha a program széles körben hozzáférhető lesz, és nem társul hozzá kínálatbővítés, Budapesten és a nagyobb vidéki városokban 10-20 százalék közötti nominális áremelkedés is bekövetkezhet egy éven belül.

Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője az ingatlanpiacon alapjáraton jellemző havi 0,5 százalékos drágulás mellett további 0,5-1 százalék körüli havi áremelkedést vár a program hatására. Ez egy év alatt összesen 12-18 százalékos áremelkedést jelentene.

Futó Péter, a zenga.hu elemzési vezetője szerint a program elsősorban azokban a térségekben okozhat jelentősebb áremelkedést, ahol a négyzetméterenkénti másfél millió forintos felső árlimit alatt vannak a négyzetméterárak, ugyanakkor a stabil munkaerőpiacnak köszönhetően átlag felettiek a jövedelmek.

A szakértők szerint a program kiegyenlítő hatással lehet a teljes ingatlanpiacra: az olcsóbb térségekben nagyobb mértékű drágulás várható, míg a drágább környékeken visszafogottabb lehet a növekedés. Budapesten elsősorban a külső kerületekben nőhet meg a kisebb lakások iránti kereslet, míg vidéken olyan városokban lehet jelentős a hatás, mint Debrecen, Szeged, Győr, Veszprém, Székesfehérvár vagy Kecskemét.

A program előnyeinek kihasználása szempontjából kulcsfontosságú lesz az időzítés. Fülöp Norbert Attila, a BiztosDöntés.hu pénzügyi szakértője szerint ha egy lakás 20 százalékot drágul egy év alatt, és valaki ekkor veszi fel a 3 százalékos hitelt, akár többet is fizethet összesen, mintha most venne fel piaci hitelt.

Kisebb, 20 százalék körüli önerő mellett 20-33, nagyobb, 50-60 százalék körüli önerő mellett pedig 10-18 százalékos drágulás is elég ahhoz, hogy a támogatott hitel előnye eltűnjön egy jelenleg átlagosnak mondható 6,5 százalékos kamatozású piaci lakáshitelhez képest.

A program indulását követően minél korábban veszi fel valaki a kedvezményes hitelt, annál jobban járhat. Az áremelkedés ütemével kapcsolatban megoszlanak a vélemények: Szegő Péter szerint a hirdetési árak már néhány héten belül emelkedhetnek, míg a tranzakciókban ez pár hét vagy egy-két hónap múlva jelenik meg. Balogh László viszont lassabb dinamikát vár, részben mert a kedvezményes hitelt az eladók nehezebben tudják beárazni, mint egy konkrét összegű támogatást.