Ezért nem épülnek bérlakások Magyarországon: a számok magukért beszélnek

A magyar lakáspolitika hagyományosan a saját tulajdonszerzést támogatja, amit az Otthon Start Program is képvisel. Magyarországon a lakosság 90,5 százaléka él saját ingatlanban, ami az egyik legmagasabb arány Európában, és eltér a nyugat-európai bérlakás-domináns modellektől. A magyar fiatalok körében kimagasló a tulajdonszerzési preferencia, a Szent István Intézet legfrissebb kutatásában a megkérdezett 18-39 évesek 71 százaléka szerint az államnak elsősorban a lakásvásárlást kell segítenie.

Ezzel szemben olyan országokban, mint Németország (47,2% saját tulajdon), vagy Ausztria (55% saját tulajdon), a második világháború utáni újjáépítési programok keretében az államilag támogatott bérlakásépítéseket támogatták, ami a mai napig meghatározza a lakáspiac szerkezetét. Bár ezek a modellek kiterjedt bérlővédelmet és szociális megoldásokat nyújtanak, hosszú távon vagyonkoncentrációt, mobilitási csapdákat és társadalmi feszültségeket is eredményeznek.

Magyarországon és a posztszocialista közép- és kelet-európai országokban az eltérő történelmi fejlődési pálya és a kulturális sajátosságok miatt a bérlők „ablakon kidobott” pénznek gondolják a bérleti díjat, inkább hajlandóak törlesztő részletet fizetni, és saját lakástulajdonra törekszenek.

Ezt segíti elő az is, hogy idehaza a tulajdonszerzés jogi szabályozása nemzetközi összehasonlításban is élenjáró (tulajdoni lap 2-3 kattintással lehívható), ellenben a lakásbérlési piac szabályozása kiforratlanabb. Németországban és Ausztriában pont fordítva van, ott a lakásbérlési piac szabályozása a lényegesen fejlettebb - áll az Oeconomus Gazdaságkutató Alapítvány elemzésében. 

A rendszerváltás utáni tömeges lakásprivatizáció, a szocialista örökség és a bérleti piac korlátozott kínálata alakította ki itthon a 90 százalék feletti tulajdoni arányt, amely máig stabilan növekszik. A saját ingatlanhoz való ragaszkodás Magyarországon nemcsak kulturális érték, a biztonság, a függetlenség és a társadalmi státusz szimbóluma, hanem racionális gazdasági döntés is, hiszen az ingatlanvagyon hagyományosan értéktartó és a vagyonfelhalmozás alapja. A közép-kelet-európai országok hasonló modellt követnek: Románia (95,6%), Szlovákia (94%) és Lengyelország (87,1%) mind magas tulajdoni aránnyal rendelkeznek. Az elmúlt évtizedekben a magas saját tulajdonhoz kötődő vagyonfelhalmozás támogatta a GDP-növekedést. 2010 és 2023 között Lengyelország GDP-je 70 százalékkal, Magyarországé 55 százalékkal bővült.

EZ IS ÉRDEKELHET

Rendkívüli! Tényleg kivezetik a 3%-os Otthon Start hitelt a választások után? Megszólalt az államtitkár

Az Otthon Start Program valódi lendületet hozhat az újlakáspiacra – de csak akkor, ha hosszú távon is kiszámítható marad.

Mi rejlik a bérlakásépítés mögött?

Az utóbbi években több hazai szervezet is a bérlakásépítés mellett tette le a voksát. A Városkutatás Kft. szociális bérlakás-ügynökségi (SRA) modelleket dolgozott ki, a Habitat for Humanity Hungary a BlackFlat 3.0 programmal a magánbérleti piac szabályozását javasolta, míg a Periféria Központ átfogó lakáspolitikai és azokat finanszírozó alternatívákat vázolt fel.

Ezek a szervezetek általában a következő érveket hozzák fel a bérlakásépítés mellett:

• Gazdasági racionalitás, ugyanis kevesebb tőke kell a költözéshez, nagyobb mobilitást ad.
• Munkaerőpiaci rugalmasság, mivel a bérlés rugalmasabban követi a munkavállalók igényeit.
• Lakásszegénységet enyhíthetik, mert becslések szerint ma hárommillió ember él rossz minőségű, túl drága vagy jogilag bizonytalan lakáskörülmények között.
• Üres lakásokat vonhatnak be a piacra. A KSH 2022-es népszámlálása szerint 572 ezer lakás áll papíron üresen, bár ez nem jelenti feltétlenül azt, hogy használaton kívüliek, ezek egy része nyaraló, Airbnb vagy átmenetileg lakott ingatlan.
• Mindez első látásra logikusnak tűnik, a bérlakásmodell azonban korántsem problémamentes. A „mobilitás” például sokszor illúzió, hiszen a bérlők nem halmoznak fel vagyont, kiszolgáltatottak maradnak a piaci ármozgásoknak, és gyakran éppen a bérleti rendszer korlátozza őket a valódi előrelépésben.

A bérlakásprogramok egyik nagy hátulütője, hogy az építés csak a kezdet a költségek tekintetében. Az osztrák tapasztalatok szerint a karbantartási költségek évente a lakásérték 2,6-5 százalékát is elérhetik. Ez egy 50 milliós lakásnál 1,3-2,5 millió forintos éves terhet is jelenthet, ami még nem tartalmazza az adminisztráció, a bérlőkiválasztás, a díjbeszedés vagy a nagyobb felújítások költségeit. Ezek nem egyszeri kiadások, hanem évtizedeken átívelő, folyamatos pénznyelő projektek. A másik probléma nem pénzügyi, hanem társadalmi. A bérlakásban élők nem halmoznak fel vagyont, nincs mit örökíteniük.

A tanulság egyszerű: a bérlakásépítés rövid távon vonzó megoldásnak tűnhet, de hosszú távon komoly gazdasági és társadalmi kockázatokat hordoz.

Költség-haszon elemzés a számok tükrében

A két lakáspolitikai alternatíva – a bérlakásépítés és az Otthon Start Program – összevetéséhez érdemes egy egyszerű számítási modellt alkalmazni.

Kiindulópontjuk az, hogy a KSH 2024-es kimutatása szerint egy 40-79 m2-es lakás fajlagos építési költsége 610 ezer Ft/m2, tehát egy átlagos 55-60 m2-es lakás átlagos felépítési költsége 34 – 37 millió forint körül alakul. Egyéb felmerülő, árbefolyásoló tényezők miatt (helyi adók, telekár), amelyek a bérlakások elhelyezkedése szempontjából vonzóbb lokációkban lényegesen magasabbak, mint nem városi környezetben, bázisunkat 50 millió forintban állapítjuk meg. Ez azt jelenti, hogy évi 50 milliárd forintos állami forrásból mindössze 1000 bérlakás épülhetne. Tíz év alatt ez összesen 10 ezer bérlakást jelent, vagyis legfeljebb ennyi személy/család juthatna bérleti jogviszonyhoz. Az állami költségvetés oldaláról nézve, 10 éves időtávra ez a program pedig 500 milliárd forint kiadással járna. Fontos látni, hogy ebben a modellben nincs vagyongyarapodás: a családok bérlők maradnak, és az államra folyamatos fenntartási kötelezettség hárul.

Nézzük, hogy azonos, 500 milliárd forintos költségvetési forrásból az Otthon Start Program keretében hány személy saját lakástulajdonhoz jutása támogatható. Számításaik szerint, ha az igényelhető maximális 50 millió forintos hitelösszeget vesszük alapul, akkor 500 milliárd forintból 10 év alatt évi 13 475 személy/család juthat saját tulajdonú lakóingatlanhoz, így 500 milliárd forintból az Otthon Start Program közel 135 ezer személy/család lakhatását oldja meg, és biztosítja számukra a saját tulajdon megszerzését. Az előbbiek alapján még a maximális hitelösszeg felvétele esetén is tizenháromszor annyi személy lakhatását biztosítja az Otthon Start, mint azonos költségvetési forrásból egy bérlakásépítési program.

Az MNB 2025 májusi lakáspiaci jelentése szerint piaci alapon átlagosan 27 millió forint, a csok Plusz keretében 31 millió forint hitelt vettek fel új lakás vásárlására Magyarországon 2025 februárjában. Ezen adatok alapján feltételezhetjük azt, hogy az Otthon Start Program esetében hasonló nagyságrendűek, esetleg némileg magasabbak is lehetnek majd az igényelt hitelösszegek. Ebből az következik, hogy átlagosan 30 millió forintos felvett hitelösszeget feltételezve, 500 milliárd forint ráfordítással az állam akár 225 ezer saját lakáshoz jutást képes támogatni, szemben az ugyanekkora összegből megvalósítható 10 ezer bérlakással. Ebben az esetben a hatékonysági különbség 22,5-szörös.