Adósságrendezés, hitelkiváltás: kinek jó mindez?

Az államilag támogatott lakáshitelek bevezetése előtt csak kedvezőtlen feltételekkel, kétszámjegyű kamatok mellett tudtak lakáshitelt felvenni az igénylők. Ezek az adósok egy része már vagy visszafizette a kölcsönét, vagy új lehetőségek után érdeklődött. Azoknak, akik - annak ellenére, hogy jelenleg kedvezőbb hitelfelvételi lehetőségek vannak a piacon - még mindig a magas kamatozású hiteleket fizetik, megoldás lehet a hitelkiváltás.

A törlesztőrészletek tőkéből, kamatból és kezelési költségből állnak. A korábbi piaci kamatozású lakáscélú hitelek (kamat: 16-22 % között) havi részleteinek tőketartalma a futamidő első éveiben nagyon alacsony. Előfordulhat, hogy az adós évek óta rendben törleszt, de a magas kamatok miatt a tőketartozása sokkal kisebb arányban csökkent, mint azt gondolná.

Egy számszerűsített példán keresztül (a THM számításnál is alkalmazott összeg és futamidő figyelembevételével) bemutatjuk, hogy egy 2000 januárjában 20 évre felvett 5 millió forintos lakáshitel 20 % kamat és 1 % kezelési költség mellett havonta 93 441 forintos törlesztőrészlettel indult. Annuitásos törlesztéssel az ügyfél tőketartozása jelenleg 4,6 millió forint. A tőke és a kamat törlesztőrészleten belüli aránya csak a 17. évben egyenlítődik ki, majd ezt követően dominál csak a tőketörlesztés. A havi részlet évente a kezelési költség csökkenésével arányosan változik, az utolsó évben "csak" 86 500 forintot kell fizetni havonta.

Ugyanezt a lakáshitelt a mai feltételekkel (6 %-os kamattal számolva) 35 822 forintos törlesztőrészlettel lehet felvenni. A 8 évvel ezelőtti és a jelenlegi részletek között két és félszeres különbség van, ami már önmagában is elgondolkodtató. A tőke és a kamat aránya már a nyolcadik évben kiegyenlítődik és az ábrán is jól látszik, hogy a tőketartozás meredekebben és egyenletesebben csökken, mint az első esetben. A kezelési költség-mentesség azt jelenti, hogy a fizetendő részlet minden hónapban ugyanannyi (devizahitel estén devizában ugyanannyi és a mindenkori árfolyam határozza meg a törlesztőrészletet), hosszú távon tervezhetőbbé válik a családi költségvetés.

A hitellehetőségek óriási változáson mentek keresztül nyolc év alatt. Aki 2000-ben felvette a kedvezőtlen lakáshitelt, annak 8 év alatt csökkent annyit a tőketartozása, mint a mostani devizahiteleseknek két és fél év alatt.

A támogatott lakáshitelek bevezetésével 2001-től 2003 év végéig soha nem látott mértékben nőtt hazánkban a hitelfelvételi kedv. A támogatások kiterjesztése a használt lakásokra jelentősen élénkítette a keresletet. A kormány határt kívánt szabni a lakosság eladósodásának, a felgyorsult piacot követték az árak is. A szigorítások következtében a továbbiakban egy magyar állampolgárnak csak egy támogatott lakáshitele lehet, korlátozták a felvehető hitelösszeget, csökkentették az adókedvezményeket és csökkentették az állami kamattámogatás mértékét.

A piac a devizahitelek bevezetésével reagált a megváltozott feltételekre, újabb hitelfelvételi hullám indul meg és napjainkban a lakossági hitelek döntő többségét devizában veszik fel, az állami vezetők fontolgatják a forinthitelek megszüntetését.

A hitelek fejlődése oda vezetett, hogy mindenkinek érdemes átgondolni, hogy van-e a jelenlegi hitelénél kedvezőbb lehetőség a piacon, megéri-e váltani? A döntés előtt mindenki böngéssze át a jelenlegi szerződését és olvassa el, hogy milyen kötelezettségei vannak, ha kiváltja, visszafizeti a hitelt. A korábbi lakáshitelek elő- és végtörlesztése bankonként változó. A piaci kamatozású hitelek visszafizetése általában díjmentes, a támogatott forinthiteleké 2-4 % között mozog, az új devizahitelek visszafizetése (bankok által követett ügyfélmegtartási tendencia miatt) jellemzően egy egyszeri díjjal (30-50 eFt) terhelt. A vizsgálat másik eleme, hogy mióta törlesztjük a hitelt és mekkora az aktuális tőketartozásunk, a fenti példa mutatja, hogy a lakáshitelezés hajnalán felvett hiteleket mindenkinek érdemes kiváltani, hacsak nem egy-két év van már csak hátra a törlesztésből.

Az új hitel felvétele sem költségmentes, a bank az ilyenkor szokásos értékbecslési, folyósítási és közjegyzői díjakat felszámítja, érdemes akciós időszakokra időzíteni a hitelfelvételt, így az induló költségeket megúszhatjuk. Az új hitel költségei és törlesztőrészlete ismeretében könnyen kiszámíthatjuk, hogy hány hónap alatt fog megtérülni a váltás és a későbbiekben mekkora megtakarítást jelent nekünk mindez. Aki jogosult még az adókedvezmény igénybevételére az a kalkuláció során vegye számításba, hogy hitelkiváltás esetén az adókedvezmény tovább nem érvényesíthető.

Aki a kedvezőtlen lakáshitel mellett magas kamatozású személyi hitel, személyi kölcsön, esetleg áruhitel törlesztéssel is rendelkezik, az ki sem látszik a fizetendő részletekből, nekik találták ki az adósságrendező és a szabad felhasználású ingatlanfedezet mellett nyújtott hiteleket. A különböző típusú hitelekhez eltérő kamat és futamidő tartozik, ez azt jelenti, hogy a törlesztés elején fizetendő részletek sokkal nagyobb terhet jelentenek, mint amikor egy-két tartozás már lejár és csak a hosszú távú hitelünket kell fizetni. Ez a nyomás elkerülhető, ha a hiteleinket "egybegyúrjuk" és kiszámíthatóbbá tesszük magunk előtt is, hogy meddig lehet nyújtózkodni.

A hitelek rengetegében célszerű szaktanácsadó céghez fordulni, ők segítenek eligazodni a lehetőségek között, ingyenesen igénybevehető a szolgáltatásuk és könnyebben megtalálják számunkra a legkedvezőbb megoldást. A hitelezési tanácsadók több tucat bankkal is szerződésben állnak, figyelemmel kísérik az aktuális akciókat, kedvezményeket. A közvetítők számára néhány fontos adat mielőtt az ügyfelek rohamára számítanak: országos szinten a jelenlegi lakossági hitelállomány 15-ször akkora, mint a 8 évvel ezelőtti, az összes adóshoz viszonyítva alacsony a régi hitelesek aránya, valamint a kereskedelmi bankok a kedvező kamatozású hitelek bevezetésekor direkt marketing eszközökkel már megkeresték ezeket az ügyfeleket egy ajánlattal.

A magánszemélyeknek önálló ügyintézés esetén javaslom, hogy a kiváltás előtt a kiélezett versenyhelyzetre tekintettel célszerű több bank ajánlatát is kikérni. A devizaalapú hitelek piaca a japán jen alapú hitelekkel tovább bővült, még alacsonyabb kamatozás (magasabb kockázat mellett) érhető el. Ajánlatkészítéskor a bankok felajánlanak úgynevezett kombi termékeket, amikor lakástakarék-pénztári megtakarítással, életbiztosítással, vagy egyéb befektetési lehetőségekkel egybekötött hiteleket kínálnak, ezeket is vegyék számításba a döntés meghozatala előtt.