Hoppon maradnak a BAR-listások: ők az akcióterv vesztesei?

Orbán Viktor hétfői, napirend előtti felszólalásában többek között támogatásáról biztosította a Fidesz-KDNP országgyűlési frakció azon javaslatát, miszerint lehetővé tennék, hogy a devizahitelesek adósságukat rögzített árfolyamon, egy összegben végtörleszthessék. Az elképzelés szerint ezt mindenki költségmentesen tehetné meg.

Amennyiben a koncepcióra igent mond az országgyűlés, s az Alkotmánybíróság, valamint az Európai Bíróság sem kaszálja el, úgy sokak számára megnyílik a lehetőség, hogy adósságukat egy összegben végtörleszthessék a rögzített árfolyamon. Erre több lehetősége is nyílik az adósoknak; a szerencsésebbek megtakarításaikat áldozhatják fel erre a célra, míg mások piaci kamatozású forintkölcsön igénybevételével tehetik ugyanezt. Arra, hogy kinek is érheti meg a hitelkiváltás már korábbi cikkünkben kitértünk. Természetesen fontos megjegyeznünk, hogy a miniszterelnök bejelentése szerint a hitelintézeteknek nem lesz előírva a kötelező forinthitel nyújtása, ez ugyanis véleményük szerint megindul majd állami kényszer nélkül is.

Ugyanakkor nagy kérdés mi van azokkal a már 90 napon túli nem fizető adósokkal, akik megtakarítással aligha rendelkeznek, valamint késedelmük miatt hitelképtelennek minősülnek és így aligha tudnak a hitelkiváltásban gondolkodni.

Számukra egyetlen lehetőség adott, hogy igénybe vegyék az előtörlesztés lehetőségét; mégpedig hogy kiszállnak a hitellel terhelt ingatlanból és az eladásból finanszírozzák a végtörlesztést. Ebben az esetben viszont a bankok motivációja okozhat fejfájást a problémás hiteleseknek. Hiszen egy késedelembe esett adós csak a bankkal karöltve tud értékesítésbe kezdeni. Innentől kezdve pedig a bank motivációján múlik, hogy lenyeli-e az árfolyam különbözetből adódó veszteséget, hogy az értékesítésből csökkentse a nem fizető adós okán jelenlévő kockázatát, vagy hagyja bedőlni az ingatlant, melyet később immár önállóan értékesíthet.

A bank a késedelmes hitelek esetén viszont az árverési kvóta miatt csak korlátozott mennyiségben indíthat meg kényszerértékesítéseket, így ez is kockázatot ró a hitelintézetekre. Abban az esetben viszont, ha a hitelintézet vállalja az árfolyamveszteséget és az adóssal karöltve értékesíti az ingatlant, akkor megkerülheti a kvótarendszert. Nagy kérdés tehát, hogy a pénzintézetek miként vélekednek a kérdésről. Amint zöld utat kap a koncepció, minden bizonnyal tisztábban fogunk látni a témával kapcsolatban, s a bankok is megfogalmaznak majd cselekvési terveket.

Tiszta lappal új lakásban?

Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője szerint megszaporodhat azok száma, akik a fix árfolyamon történő előtörlesztés hatására úgy döntenek, hogy eladják ingatlanukat és abból finanszírozzák a hitelkiváltást. Véleménye szerint az is elképzelhető, hogy az eladók egy része megjelenik a vevői oldalon is, ami ellensúlyozza az általuk generált kínálati többletet, csökkentve ezáltal az árakra gyakorolt nyomást. Most még nehéz előre jelezni, hogy a fenti erők eredője milyen hatással lehet az árakra.

Lázár János, a Fidesz frakcióvezetőjének közlése szerint 3 hónap áll majd a problémás hitelesek rendelkezésére, hogy a rögzített árfolyamon történő előtörlesztést válasszák. Rutai Gábor, a Duna House vezető elemzője szerint van kereslet, így nem kizárt, hogy képesek lesznek a bedőlt hitelesek megszabadulni az ingatlanuktól, de a vásárlói oldal nagyon ár-érzékeny. A jelenlegi- és a rögzített árfolyam közötti ~23 százalékos különbözet azonban lehetőséget biztosít az eladóknak arra, hogy lejjebb vigyék az áraikat, hiszen van mozgásterük. Ha leviszik az árat, még akkor is előfordulhat, hogy fennmaradó tartozás nélkül, vagy a jelenlegi lehetőségeknél jóval kisebb arányú tartozással szálljanak ki a devizahitelből. Ennek nyilván rövidtávon akár 5-10%-os árcsökkenés lehet a hatása.

Rutai Gábor szerint ha a következő időszakban azok is élnek majd az előtörlesztéssel, akiknek még él a szerződésük és lesznek Forint-alapú támogatott hitelek, amelyek a kisebb lakáshoz való jutást támogatják, akkor stabilizálódhatnak majd az árak és jelentősen fellendülhet az ingatlanpiac.

Ugyanakkor Déry Attila arra is felhívta a figyelmet, hogy azon tulajdonosok, akiknek az ingatlan értékesítése és a hitel végtörlesztése után nem marad elégséges önereje az újrakezdéshez, azok nagy számban jelenhetnek meg az albérleti piacon.