Teljesen átírja a kormány az Otthon Startot és a CSOK Pluszt: elképesztő lakásvásárlási lehetőségek jönnek

A kormány csütörtök este bocsátotta társadalmi egyeztetésre azt a rendelettervezetet, amely alapvetően átalakíthatja az új építésű lakások finanszírozási gyakorlatát. Az új szabályozás szerint a november végétől hatályos, márciustól az ingatlannyilvántartásba is bejegyezhető társasházi építményi jog intézménye az államilag támogatott lakáshiteleknél is alkalmazhatóvá válik.- jelentette a Portfolio.

Jelenleg a támogatott lakáshitelek egy összegben, csak a használatbavételi engedély megszerzését követően folyósíthatók. Az új szabályok viszont lehetővé teszik, hogy már az építés során megköthetők legyenek a hitelszerződések, és meginduljon a finanszírozás. Ha a vásárló rendelkezik bejegyzett építményi joggal, és a fejlesztő banki projektfinanszírozást vesz igénybe, a hitel szakaszosan, az építkezés előrehaladásával arányosan is kiutalható.

A részletfizetés feltétele, hogy a vásárló ne foglalót, hanem kizárólag előleget fizessen, ami egyértelműen a vevői és a banki érdekeket védi. Az értékbecslés szabályai is módosulnak: míg általános esetben a szakvélemények 90 napig érvényesek, az építményi joghoz kapcsolódó ügyleteknél kötelező lesz az értékbecslést a hitelkérelem benyújtása után elkészíttetni. A pénzintézeteknek a lakhatósági feltételeket a folyósítás módjától függően vagy az első részlet kifizetése előtt, vagy az utolsó részletnél kell ellenőrizniük.

Az állam jelzálogjoga és elidegenítési tilalma az építményi jogra is kiterjed, de ranghelyben a projektfinanszírozó és a lakáshitelező bank mögött áll. Ez azt jelenti, hogy a közhatalmi biztosíték nem akadályozza a piaci alapú hitelezést.

Lényeges korlát, hogy aki az építményi jog alapján vesz fel hitelt, legfeljebb három év alatt köteles bemutatni a használatbavételi engedélyt a banknak. Ha a fejlesztő csúszik, és az ingatlan nem készül el időben, a pénzintézet felmondhatja a hitelszerződést. Ez komoly kockázatot jelenthet a vásárlók számára, hiszen a pénz ekkorra már a beruházónál van.

További hátrány, hogy a kamattámogatás addig nem indul el, amíg a használatbavételi engedélyt nem mutatják be a banknak. Vagyis a hitel folyósítása ugyan megkezdődhet az építkezés alatt, de a kedvezményes kamatozás csak a beruházás befejezése után lép életbe. Addig várhatóan piaci kamat mellett, magasabb törlesztőrészlettel kell számolniuk a hitelfelvevőknek.

A szabályozás nem írja elő, hogy a projektet és a lakásvásárlót ugyanaz a bank finanszírozza. Ugyanakkor kötelezővé teszi, hogy a lakáshitel összege az eladó által megjelölt, a projektkölcsönhöz kapcsolódó óvadéki számlára érkezzen. Ez garantálja, hogy a forrást valóban az adott ingatlan felépítésére fordítják, és ne a fejlesztő egyéb tartozásainak rendezésére használják fel.

Új követelmény, hogy a végszámlának minden esetben tartalmaznia kell a telekárat is, nem elegendő kizárólag az épület értékét feltüntetni.

Adminisztratív könnyítés ugyanakkor, hogy márciustól valamennyi támogatott lakásvásárlás esetében egyszerűsödnek a dokumentációs előírások. Elegendő lesz benyújtani az adásvételi szerződést, valamint a tulajdonjog-bejegyzési kérelem széljegyzett másolatát, kiegészítve egy egyszerű nyilatkozattal.