Trükkös kis lakáshitel! - Többet fizetsz, mint gondolnád...

Mit is kell tudni a változó-kamatozású jelzáloghitelről?

A tengerentúlon ARM-nek (adjustable-rate mortgage) nevezett konstrukció meglehetősen jól reklámozható, hiszen igaz lehet rá a következő megkapó szlogen: "lakáshitel 1%-os induló kamattal"! A probléma sokkal nagyobb, mint azt az "induló" szócska sejtetni engedi, lássuk hát, milyen tényezőkre kell odafigyelni!

- induló kamat: ez a kamatláb az USA-ban általában 1-4 százalékponttal marad el a hagyományos 30 éves fix kamatú jelzáloghitelek rátájától, nem nehéz hát a kreatív konstrukciókhoz ügyfelet fogni
- kamatperiódus: a kamat csak a kamatperiódusok végén változik, egy perióduson belül fix. Minden periódus ugyanolyan hosszú.
- index: mivel változó kamatozásról van szó, a kamat mértéke mindig egy index-számhoz van kötve, ezek együtt mozognak, de nem egyeznek meg teljesen, hiszen a bank a saját marzsát ráteszi az indexre. (Ez a marzs általában fix mértékű a hitel teljes futamideje alatt.) A kamat mértéke tehát a kamatperiódus végén a következő periódusra vonatkozóan az adott index és a marzs összegeként határozódik meg.

Néhány jól csengő extra...

Ebben persze eddig nincs semmi rendkívüli, ezen alapokhoz azonban számos, opcióként kérhető faktor hozzájön, melyek segítségével kivitelezhető, hogy valaki a futamidő végén többel tartozzon, mint amikor megkezdte a törlesztést. Nézzük, miket is kell számba venni, hogy ne érjen meglepetés!

- Kamatsapka: a kamatplafon vonatkozhat a teljes futamidőre, mely gyakorlatilag azt jelenti, hogy adott mértéknél többel nem emelkedhet hitelünk kamata a futamidő alatt a kezdeti értékhez képest, függetlenül attól, hogy az index mekkora elmozdulást mutat. A kamatsapkának létezik periodikus fajtája is, melynél az egyik kamatperiódusról a másikra bekövetkező kamatemelkedés mértékét maximalizálják, nehogy túl hirtelen ugorjon meg a törlesztő-részlet.
- Törlesztő-részlet plafon: a kamatsapka mintájára működik, segítségével az aktuális törlesztő-részlet százalékában megszabható, hogy milyen mértékben emelkedhet az egyik periódusról a másikra a havi törlesztés.

Gondolkodjunk egy kicsit!

Ha kicsit belegondolunk a marketing szempontból kétségkívül ütős extrákba, beláthatjuk hogy a törlesztő-részlet növekedésének maximálása negatív amortizációhoz vezethet, hiszen a törlesztésünk kamat része egy indexhez van kötve, mely akár a maximáltnál magasabb részletet kívánhatna meg, összességében tehát folyamatosan nőhet a fennálló tartozás mértéke. (Ebbe a csapdába a tengerentúlon jó néhányan belesétáltak...)

A negatív amortizáció egy bizonyos mérték felett persze már a banknak sem jó, hiszen nem lesz elegendő fedezete, ezért a konstrukciókba beépítettek egy limitet (általában az eredeti tőketartozás 110-125%-a), melynek elérésekor a minimális törlesztés mértéke automatikusan arra a szintre emelkedik, mely mellett hitel a futamidőn belül teljes egészében visszafizethető. A törlesztő-részlet plafon innentől fogva érvényét veszti, a havi terhek emelkedésének mértéke pedig igen számottevő lehet.

Néhány további érdekesség...

Érdemes kiemelni, hogy számos konstrukció esetében egyetlen hónapig tart a bevezető kamat időszaka, így a hirdetések ugyan megkapóak tudnak lenni, de gyakorlatilag semmit nem mondanak el a hitel lényegéről.

Egyes hiteleknél az is előfordulhat, hogy a kamat havonta változik, a törlesztő-részletet azonban csak évente módosítják...utólag persze meg kell fizetni az elmúlt periódus alatt felhalmozódott, kifizetetlen kamattartozásunkat, melyet hozzáírnak a fennálló tartozás egyenlegéhez.