Mi lesz a lakásárakkal, ha tovább drágulnak a hitelek?

A hitelpiacon végbement szigorításoknak még nem értünk a végére, a bankok többsége még nem jelentette be a módosításokat. A jelentős árfolyam ingadozás jellemezte időszakban a pénzintézetek a magasabb forrásköltségek következtében és a piacra reagálva módosítják a hitelek kondícióit és gyakorlatilag kiárazzák a piacról a svájci frank alapú hiteleket.

A pénzintézetek amellett, hogy a forint- és az euró alapú jelzáloghitelek felé terelik az ügyfeleket betétgyűjtési akciókat is indítanak. A jegybanki alapkamat 11,5 %-ra történő felemelését követően újra egymást érik a kétszámjegyű betéti ajánlatok. Az akciós futamidők mellett megjelentek a lekötés nélküli magas kamatozású termékek is a piacon.

Az ingatlan vásárlás megkönnyítése érdekében néhány hónappal ezelőtt olyan szintre jutott a termékek fejlesztése, hogy megfelelő jövedelem esetén önerő nélküli lakáslízing igénybevételével induló költségek nélkül, akciós kamatperiódussal és a tőketörlesztésre vonatkozó türelmi idővel juthattunk újépítésű lakáshoz. A pénzintézetek közötti lakáshitel verseny azonban a sötét nemzetközi viharfelhők burkában betétgyűjtési lázzá alakult.

A hitelkihelyezés szigorításával a lakáspiaci szereplők helyzete sem vált könnyebbé. Az eladók hosszabb értékesítési időre számíthatnak, mivel kikerültek a piacról azok a vásárlók, akik minimális önerővel rendelkeztek. A vevők számára pedig nem igazán vonzóak a megdrágult hitelek, miközben még a lakásárak csökkenésének híre is ott lebeg a levegőben.

A beruházók körében egyre inkább terjed a már megkezdett fejlesztésekre vonatkozó átadási határidők módosítása, illetve a meg nem kezdett projektek elhalasztása. A beruházási hitelek költségei szintén megemelkedtek, amely vállalkozás pedig devizában vett fel projekthitelt, az csak nagy nehézségek árán tudja kitermelni az árfolyam emelkedésből adódó többletköltségeket.

Az ingatlanközvetítő irodákban egyelőre nem mérséklődött számottevően az érdeklődés, a vásárlók ugyan továbbra is jelen vannak a piacon, de sokan csak a híradásokból és az irodákban történő személyes tanácsadás során értesülnek arról, hogy mennyivel kedvezőtlenebb piaci helyzetbe kerültek. Többek között a jelentős önerővel rendelkező és a készpénzes vásárlók tartják életben a piacot, de az adóhatósági vizsgálattól tartva egyre többen választanak egyéb alacsony kockázatúnak mondható befektetést az ingatlanvásárlás helyett.

Igazán érzékenyen érinthetik azokat a vásárlókat a változások, akik a módosítások előtt az akkori feltételek ismeretében aláírtak egy foglalós adásvételi szerződést, majd mire összeállították a hitelkérelmüket már a megváltozott feltételekkel szembesültek. Ilyen esetekben vagy további önerő bevonásával lehet megoldani a problémát, vagy csak az eladó jóhiszeműségében lehet bízni.

Akik a devizaalapú jelzáloghitellel terhelt lakásukat szeretnék értékesíteni, azok körében előfordulhat, hogy a hosszú hónapokon át tartó törlesztés ellenére a magasabb árfolyamok következtében több a fennálló tartozás, mint a lakás vásárlása idején felvett hitelösszeg volt.

Az általunk megkérdezett neves ingatlanpiaci szereplők közül a Duna House arról számolt be a forgalmuk egyelőre változatlan, az árak nem csökkentek. Az ingatlanközvetítő hálózat szerint a piacon többféle trend is megfigyelhető. Murányi Ákos szerint továbbra is jelen vannak azok, akik a pénzüket ingatlanba szeretnék fektetni, de lassan kezdenek megjelenni azok az eladók is, akik az árfolyamkockázat, vagy a munkahelyük elvesztése miatt sürgősen túl szeretnének adni a lakásaikon.

Tapasztalható továbbá az is, hogy a vevőkör egy része a hitelek beszűkülése miatt eláll a vásárlástól, ugyanakkor a tulajdonosok egy csoportja a bizonytalan piaci környezet miatt későbbre halasztja az eladást, vagy megtartja a lakását. Ezek lényegében kiegyenlítik egymást, bár mindkettő a piac némi szűkülését eredményezi.

Bánhegyi Attila a RE/MAX Hitelcentrum vezetője szerint az olcsó, kis alapterületű és főleg az ebbe a kategóriába tartozó vidéki ingatlanok esetében lehetnek problémák, mert a bankok magasabb önerőt kérnek, drágább törlesztőrészletek mellett. A középkategóriába tartozó ingatlanok esetén az érdeklődők még felkészülnek az új piaci helyzetre, de a luxuskategóriában nem számít jelentősebb változásokra a RE/MAX.

A változások óta eltelt időszakban eddig még nem tapasztalt jelentős változást az érdeklődés terén az iroda. Az ügyfelek többsége egyelőre teljes mértékben a szakértők tanácsaira bízza magát, de a tájékozatlanságuk annak tudható be, hogy olyan gyorsan változtak a körülmények az elmúlt napokban, hogy a legfrissebb fejleményekkel csak kevesen tudtak lépést tartani.

Aki a gyenge forint idején adósodik el devizában, az a forint erősödése idején csökkenő törlesztőrészletekre és alacsonyabb fennálló tartozásra számíthat. Egyelőre még nem tudni pontosan, hogy mikor csúcsosodik ki és meddig mérséklődik az euró és a svájci frank árfolyama. A kedvezőtlenebb kamatkondíciók miatt pedig a közeljövőben érdemesebb lehet euró, vagy forinthitelt felvenni a lakásvásárlóknak.