Ünneprontó! Fészekből egérlyukba kényszerülnek az elkenődött lakásvásárlók!

A lakáspiac elemzése során néhány hónappal ezelőtt még arról számolhattunk be, hogy bár csökkent az építési engedélyek száma, a megvalósuló projektek lakásainak átlagos alapterülete növekszik. Az elmúlt két évben megcsappant az újépítésű garzon- és másfél szobás lakások népszerűsége és helyettük az egy egész plusz két félszobás, valamint a két egész plusz egy félszobás lakások vették át a főszerepet.

A projektek finanszírozása teljesen megváltozott. Nem sokkal ezelőtt még egymás alá licitáltak a bankok, hogy - részben a további ügyfelszerzés reményében - finanszírozzanak egy-egy társasházi beruházást, napjainkban sok fejlesztő viszont hiába kopogtat a hitelintézetek ajtaján. A kockázati tényezők hatására szigorodtak a feltételek, a fejlesztők a forráshiány mellett eladási gondokkal is küzdenek.

Korábban a kedvező hitellehetőségek hatására felbátorodott beruházók fokozatosan növelték a lakások átlagos alapterületét, az alacsony kamatozású lakossági hitelek és az önerő nélküli lakáslízing pedig folyamatos és stabil felvevőpiacot biztosított. A vevők megfelelő jövedelem esetén különösebb nehézségek nélkül akár a teljes vételárral megegyező összegű hitelhez jutottak, ennek következtében nem sokat hezitáltak, amikor belevágtak a lakásvásárlásba.

A pénzügyi környezet változásával a beruházói oldal egyre súlyosabb gondokkal találta szemben magát, a megszigorított feltételek és a hitelkonstrukciók szűkítése a vásárlások elhalasztására kényszerítette a potenciális vásárlók jó részét.

Az építőiparnak ugyanakkor nem könnyű azonnal alkalmazkodni a megváltozott piaci igényekhez. Néhány évvel ezelőtt szintén a kislakások voltak a felkapottabbak, számos beruházó ennek megfelelően alakította ki a következő projektek lakáskínálatát. Mire ezek elérték, vagy meghaladták a szerkezetkész állapotot, a piac a három lakószobával rendelkező hajlékok felé fordult.

Nem kell attól tartani, hogy a piacon ragadt lakások sokáig árválkodnak majd üresen a lakóparkokban, előbb-utóbb mindegyik gazdára talál. Ami a beruházó szempontjából ilyen esetekben problémás lehet, azok a projekt értékesítésének elhúzódásából adódó veszteségek és a tőkeátcsoportosításból eredő többletköltségek.

A hitelpiaci szereplők több fórumon is arról számoltak be, hogy a törlesztőrészletek őszi szárnyalása sem vetette vissza a lakosság hitelfelvételi kedvét. A hitelintézetek azonban a magasabb önerővel és a hitelkamatok emelésével hamar letörték a töltény nélkül tüzelők szarvát. A finanszírozási lehetőségek szűkítése az olcsóbb lakások felé terelhetik az igénylőket, akik ennek következtében újra a kisebb lakások felé fordulhatnak.

Aki nem enged az igényeiből és azonos alapterületű lakást választ, az azonos hitelösszeget feltételezve megnövekedett havi törlesztési kötelezettségre számíthat. 2009-től a pénzintézetek szerint is az euró alapú igénylések felé tolódhat el a piac, ám ezeknek a konstrukcióknak több százalékponttal magasabb a hiteldíja, mint a válság előtt frankhiteleknek.

Egyre gyakrabban hallani a lakáspiacról olyan feszültséggel teli visszhangokat, melyek a már lefoglalózott, de a változások miatt visszamondott lakások körüli vitákról szólnak. A vásárlók között akadnak olyanok, akik az új feltételrendszernek nem felelnek meg, hitelképtelenné váltak és a befizetett önerő visszaszerzésére indítottak kilátástalannak tűnő harcot az eladóval.

Az adásvételi szerződésben rögzített foglalók sorsát a polgári törvénykönyv szabályozza, aminek traktusai szerint a már befizetett foglaló elvész, ha a vevő nem tudja teljesíteni a szerződésben vállalt fizetési kötelezettségeit és visszalép a lakásvásárlástól. Ilyen esetekben az eladó jóhiszemű hozzáállásán, illetve jóindulatán múlik, hogy részben, vagy egészben visszafizeti a bajba került vásárlók pénzét.

A 2009-es újlakás kínálat választ adhat arra a felvetésre, hogy a megváltozott piaci igényeknek megfelelően csökkennek-e az átlagos lakásméretek. A még tervezési fázisban lévő beruházások átfazonírozása mindenesetre megkezdődött, nem egyszerűsítik a tervezők dolgát a jövőre életbe lépő új építőipari szabályok sem.

A lakásvásárlásról lemaradt ügyfelek ugyanakkor élénkíthetik a bérlakás piacot, a hitelfelvétel miatti aggodalom helyett valószínűleg többen az albérletet választják.