Háború van az eladók és a vevők között: hogy lehet így lakást venni Magyarországon?

Ami az ingatlanbefektetési piacot illeti, tavaly 27%-os csökkenés volt mérhető a befektetési tranzakciók volumenében 2022-hez képest. Növekedtek a tőkeköltségek, és kihívást jelent, hogy a régió hozamai vonzóbbá legyenek a nyugat-európai országokhoz képest. A vevők és eladók elvárásai között még mindig széles szakadék tapasztalható, a bérlői piacok pedig gyengélkednek. A nagy külföldi intézményi befektetők valószínűleg óvatosabban közelítik meg az akvizíciókat, és hosszabb ideig húzzák el a döntéshozatalt. Az előrejelzések szerint lassú élénkülés 2024 második felétől, illetve a 2025-ös évben várható az ingatlanbefektetési piacon. 

A háttérben meghúzódó makroökonómiai folyamatokat nézve a 2023-as év a GDP és az ipari termelés visszaesését hozta. Voltak persze olyan területek, amelyek ellenálltak a negatív gazdasági trendeknek:

ilyenek voltak az autó- és az elektromos alkatrészgyártás, amelyek meg tudták őrizni a növekedési pályájukat. Az elmúlt év jellemzően az infláció elleni közdelem jegyében telt: szerencsére az infláció tovább folytatta gyors csökkenését a 2023-as év során a lefelé húzó bázis hatások és az alacsonyabb energiaárak miatt.

Az építőipari teljesítmény 2023 első tizenegy hónapjában 5,3%-kal csökkent. Az építőipari termelői árak dinamikájának mérséklődésében a csökkenő kormányzati és magánberuházások, az alapanyagárak valamint az EUR/HUF árfolyamváltozása játszott jelentős szerepet.

A kiskereskedelem kisebb rendelkezésre álló jövedelem, illetve a negatív reáljövedelem miatt ezek értékesítése érezhetően visszaesett A teljes retail forgalom, illetve a ruházati és lábbeli szegmensek értékesítési volumene éves szinten 8,7% és 7,9%-kal csökkent az első tizenegy hónapban. Az e-kereskedelem 5,4%-kal csökkent 2023 november végéig. 2024-es várható dinamikáját tekintve a kiskereskedelmi szektor az elkölthető jövedelem növekedése miatt viszont már bővülhet.

Az iroda piacon növekvő üresedési rátákat látunk, de a modern, ESG irányelveknek megfelelő, jó lokációjú épületekre továbbra is érezhető kereslet mutatkozik. A teljes budapesti modern irodaállomány jelenleg 4.369.900 m2-t tesz ki, melyen belül 3.571.710 m2 „A” és „B” kategóriás modern spekulatív irodaterület, valamint 798.190 m2 saját tulajdonú irodaház található. A teljes bruttó kereslet 2023-ban 575.504 m2-t, míg a nettó kereslet ugyanezen időszakban 290.082 m2-t tett ki. A bruttó és nettó bérbeadás egyaránt 47%-os növekedést mutatott a 2022-es évhez viszonyítva.

Az üresedési ráta 2023 negyedik negyedévében elérte a 13,3%-ot. A kihasználatlansági ráta az előző negyedévhez képest 0,1 százalékponttal, az előző év azonos időszakához képest pedig 2 százalékponttal emelkedett. 2023 negyedik negyedévében a legalacsonyabb üresedési rátát Észak Buda alpiacon regisztráltuk (8,7%), míg a legmagasabb érték, változatlanul az Agglomerációban volt mérhető (36,8%). A nettó abszorpció a negyedik negyedév során ugyan pozitív tartományba került, ugyanakkor 2023 egészében összesítve 4.428 m2-rel csökkent a használatban lévő irodaállomány mérete. 

Az ipari ingatlanok piacán pozitív nettó abszorpciót tapasztalhatunk a 2022-es évhez képesti üresedés növekedése mellett, mindeközben egészséges „pipeline” is érzékelhető. 2023 végén a teljes országos modern ipari/logisztikai állomány 5.090.570 m2-t tett ki. Ebből a fővárosban és környékén található 3.487.830 m2, míg a regionális hazai állomány 1.602.750 m2. Az éves átadási volumen a főváros és környékén elérte a 358.010 m2-t, míg a regionális piacokon 159.800 m2-t. A negyedév végén összesen 298.560 m2 iparilogisztikai terület állt üresen a Budapest környéki piacon. A regionális hazai spekulatív ingatlan állományban 91.310 m2 üres terület rögzíthető, ami 5,7%-os kihasználatlanságnak felel meg. Az országos kihasználatlansági mutató jelenleg 7,7%.