Fontos változás élesedik a társasházaknál 2025-ben: mindenkit érint, ahol van közös képviselő

A törvény világosan megjelöli a kívánt célt – tudta meg a Pénzcentrum Kiss Balázs Károly ügyvédtől. A társasházi tisztségviselők nyilvántartásának célja, hogy a közösség ügyintézését ellátó tisztségviselők meghatározott adatainak országosan nyilvános közzétételével megvalósuljon a társasházak működésének transzparenciája. Továbbá: a jegyző társasházak felett gyakorolt törvényességi felügyeletének hatékonysága biztosított legyen, valamint a társasházak és a közösség jogait és kötelezettségeit érintő hatósági eljárások során a megfelelő kapcsolattartást elősegítse.

A közgyűlés által megválasztott közös képviselő, vagy az intézőbizottság elnöke a közösség ügyintézését ellátó tevékenységet csak akkor láthat el, ha a tisztség keletkezésének tényét az ingatlanügyi hatóság, az erre irányuló kérelme alapján, az ingatlan-nyilvántartásba - a társasház törzslapra - feljegyezte.

Kérdés, hogy a társasházi közgyűlés minden esetben meglépi ezt, vagy az egész nyilvántartási eljárást felesleges formalitásnak tartják? A szakember hangsúlyozta, a törvényes működés szempontjait mindenekelőtt szem előtt kell tartani, a törvényes működés feltételeit pedig biztosítani kell. Ezt nem írhatja felül az, hogy a közösség valamit felesleges formalitásnak tart.

Nagy Zoltán ügyvéd a Pénzcentrumnak elmondta: azt, hogy a társasházi közgyűlés azonnali hatállyal vonja vissza a megbízatást, nem lehet közgyűlés kötelezettségévé tenni, hiszen ez egy végrehajthatatlan előírás lenne. A társasház mindenesetre kap egy lehetőséget, hogy a „trehány”, jogszabályt sértő közös képviselőt elmozdítsa. Ha viszont elégedettek és/vagy puszta formalitásnak gondolják a kötelezettség teljesítését, akkor egyelőre nem látni, hogy miként kerül be a nyilvántartásba az adott közös képviselő.

Kiss Balázs Károly szerint a nyilvántartásnak az alábbi adatokat kell tartalmaznia:

• a) a közösség ügyintézését ellátó közös képviselőnek vagy intézőbizottság elnökének
• aa) természetes személy esetén családi és utónevét, lakcímét,
• ab) jogi személy vagy jogi személyiséggel nem rendelkező szervezet esetén nevét, székhelyét, cégjegyzékszámát vagy nyilvántartási számát,
• ac) tisztségét, a tisztség keletkezésének és megszűnésének időpontját, illetve ha a tisztségviselő a közösség ügyeinek intézését ügyvivőként látja el, ennek tényét és határidejét, valamint
• ad) jogi személy vagy jogi személyiséggel nem rendelkező szervezet esetén - valamint ha a természetes személy tisztségviselő bejelenti - az elektronikus levélcímét, telefonos elérhetőségét,
• b) a társasházközösség nevét.

Az is egy érdekes kérdés, hogy 2024. október 1-jére tolta a kormányzat a társasházi tisztségviselők nyilvántartásának kötelezettségét, 2025. májusi 1-jei türelmi határidővel. Mi volt az oka a türelmi határidőnek? Hiszen a Magyar Közlöny ide vonatkozó száma 2023 szeptemberében jelent meg, vagyis egy évük volt a nyilvántartásba vételre. Nagy Zoltán szerint ez a sokadik halasztás már, és arról sincs meggyőződve, hogy az utolsó. Több jogszabály sorsa hasonló, várakozik arra, hogy egyszer végre hatályba lépjen. Ilyen többek között az új ingatlan-nyilvántartási törvény, és nem tartja kizártnak, hogy a kettő némileg összefügg, és „bevárja” egymást a két jogszabály hatálybalépése.

Amennyiben megtörténik a megbízatás visszavonása, a közgyűlési határozatok ellen bírósági útnak van helye. Ebben a kérdéskörben is ez lesz a járható út, a határozat meghozatalát követő 60 napon belül fordulhat bírósághoz a közös képviselő és kérheti a meghozott határozat érvénytelenné nyilvánítását. (Jegyzőhöz viszont nem fordulhat, mert az törvényességi felügyeleti jogkört gyakorol, ami nem a határozattal szembeni fellebbviteli fórum – a szerk.)

Talán az egyik legfontosabb kérdés, hogy ha a közgyűlés visszavonja a megbízatást, akkor mi lesz az elmaradt közös költségek behajtásával, ki fogja azt megtenni? A közös költség beszedése a társasház közös képviselőjének a felelőssége, ő küldi ki előbb írásbeli emlékeztetőt, majd fizetési felszólítást, határidővel. A leghatékonyabb megoldás egyébként egy fizetési meghagyás kibocsátása.

Ám hogyan alakul a társasházi közös költség behajtása, ha nem igazolja jogosultságát, ha jövő májusig nem intézi el a nyilvántartását. Van joga behajtani a közös költséget ezekben az időszakokban is? Nagy Zoltán szerint, ha van a társasháznak közös képviselője, akkor nyilván nincs probléma, ám ha nincs, akkor lényegében képviselő nélkül van a társasház. Ez többek között azt is jelenti, hogy a közös költség követelésének érvényesítése is megakad. Elképzelhetőnek, hogy ebben a helyzetben a társasház például közvetlenül ad meghatalmazást egy jogi képviselőnek, ám a szakember ezt a megoldást sem tartja egyértelműen jónak és üdvözítőnek.