A XVI. kerület csak a kezdet, sorra jöhetnek a beköltözési korlátozások Budapesten: vérszemet kapnak az önkormányzatok?

Mint beszámoltunk róla, január elsejétől beköltözési korlátozást vezet be Budapest XVI. kerületének önkormányzata. A vonatkozó rendelet szerint az önkormányzatot elővásárlási jog illeti meg a Budapest Főváros XVI. kerület közigazgatási területén lévő minden olyan, legfeljebb három szintes lakóépület tulajdoni jogának betelepülő részére, ellenérték fejében történő átruházása esetén, amelynek során a szerződés tárgya nem az ingatlan 1/1 arányú tulajdoni hányada.

A rendelet alapján január elsejétől nem létesíthet Budapest Főváros XVI. kerület közigazgatási területén lakcímet az a betelepülő, aki olyan ingatlanban kíván tulajdont szerezni, amely vonatkozásában

• településképi kötelezést előíró határozat van érvényben vagy
• településképi kötelezési eljárás lefolytatásának van helye,
• ami a tulajdoni lap alapján nem lakás vagy lakóház.

Az osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlanokon - vagyis ahol több tulajdonos osztozik ugyanazon a telken vagy házon - a kijelölt, „kiemelt” övezetekben legfeljebb hét ember létesíthet lakcímet egy rendeltetési egységben (például egy lakásban vagy házrészben). Ha már hét embernek van oda bejelentett lakcíme, a nyolcadik és további személyek csak akkor jelentkezhetnek be, ha egymás közeli hozzátartozói, és az ingatlan megfelel a kerületi építési és településképi előírásoknak.

Felmerül a kérdés, hogy mire számíthatnak a helyi ingatlantulajok? Nos, azok, akiknek az ingatlana nem esik a kerületi szabályozás tiltó vagy korlátozó rendelkezései alá, első pillantásra fellélegezhetnek, hiszen rájuk nem vonatkozik sem az elővásárlási jog, sem a lakcímlétesítési korlátozás. Ugyanakkor a gyakorlatban ők is számíthatnak lassabb ügyintézésre és nagyobb adminisztrációra, hiszen az önkormányzatnak minden adásvételt ellenőriznie kell, hogy az valóban nem érintett, nem vonatkozik az ingatlanra a korlátozás.

Mit is akarnak betiltani valójában?

Már lehetett sejteni, hogy lesznek budapesti kerületek, amelyek bevezetnek valamiféle beköltözési korlátozást, a XVI. kerületben most ezt meg is lépték, kérdés, hogy követik-e más kerületek is a példát - mondta a Pénzcentrumnak Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.

Ezzel gyakorlatilag a XVI. kerület - és így Budapest - is belépett azok körébe, akik alkalmazzák ezt a törvényt a saját, önkormányzati céljaik megvalósítására. Innentől kezdve, ha a többi kerületi önkormányzat azt látja, hogy a dologgal szemben nincs nagy társadalmi ellenérzés, akkor simán lehet, hogy más kerületek is élni fognak a lehetőséggel. Az szinte biztos, hogy más budapesti önkormányzatokban is felmerült már a kérdéskör, csak nem mertek lépni

- magyarázta a szakember, aki szerint például a betelepülési hozzájárulás megfizettetése is új forrást jelenthet a sok esetben pénzhiánnyal küzdő kerületeknek.

Én azt is teljesen életszerűnek tartanám, hogy adott esetben például a belvárosi kerületek, ha nem is mindenkire, de például azokra az ingatlanvásárlókra, akiknek nincsen magyarországi állandó lakcímük, valamilyen betelepülési hozzájárulást kivessenek. Amikor 100-150 millió forintos árszinteken pörögnek az ingatlanok, akkor már "potom pénznek számít" egy 500 ezer vagy egymillió forintos hozzájárulás. Más, kisebb települések is ugyanilyen összegeket kérnek a betelepülőktől, például Győrújbarát vagy Ajka is hasonló nagyságrendet határozott meg

- sorolta Balogh László, majd hozzátette, a XVI. kerület kapcsán azt érdemes tudni, hogy az egy olyan peremkerület, ahol a belvároshoz képest 25-30%-kal olcsóbban lehet ingatlant vásárolni.

Az elmúlt tíz évben az áremelkedés miatt sokan szorultak ki a külső kerületekbe. Ennek viszont lett egy olyan másodlagos piaci hatása, hogy most már szinte minden eladó és gyakorlatilag mindenhova beköltöznek - például garázsból átalakított lakásokba -, valamint jellemző, hogy a régiépítésű, többgenerációs családi házakat felosztják több lakásra, és osztatlan közös tulajdonként kerülnek piacra a lakrészek. Az ilyen turbulenciákra visszás helyzetekként tekintenek az önkormányzatok, vélhetően ezért lépett most a XVI. kerület is

- magyarázta.

A szakértő kiemelte, mindez abból is látszik, hogy jelen esetben teljesen más a logika, mint a korlátozást bevezető, kisebb településeknél amelyek például érettségihez, munkaviszonyhoz kötik a betelepülést. A XVI. kerületben inkább azt akarhatják elérni, hogy olyan ingatlanokba költözzenek be az emberek, amelyek valóban és szabályosan is lakóingatlanként funkcionálnak.

Összességében a rendelet gyakorlatilag semmi mást nem csinál, csak ellehetetleníti azoknak az ingatlanoknak vagy ingatlanrészeknek az eladását, illetve megvásárlását, amelyek nem felelnek meg a helyi építési szabályzatnak, vagy a településképi rendeletben meghatározottaknak. Ennek egyik következménye, hogy szűkül a kínálat, hiszen nem lehet annyi ingatlant eladni, mint amit a korábbi időszakokban értékesítettek - hogyha ebből nem lett volna nagyobb volumen, akkor nem lépett volna rendeletben az önkormányzat. A szűkülő kínálat pedig adott esetben akár áremelkedéshez is vezethet a piacon. Ez egy paradox helyzet, mert a logika azt diktálná, hogy ha nem lehet eladni, akkor lecsökkennek az árak: igen ám, de csak a tiltással érintett, forgalomképtelenné váló ingatlanok értéke csökken le, konkrétan nullára. Azt is érdemes megjegyezni, hogy az ilyen ingatlanoknak mindig komoly diszkontja volt a "rendezett" hátterűekhez képest, így a kerületből is a kínálat legolcsóbb része tűnik el 2026-tól

- hívta fel a figyelmet. Hozzátette, a XVI. kerületi rendelet legvalószínűbb következménye az lesz, hogy a többi peremkerületbe tevődik át az ilyen típusú ingatlanok iránti kereslet. Viszont ha máshol is elhatalmasodik a jelenség, akkor azok a kerületek is hasonló tiltást vezethetnek be.

Az önkormányzatnak az jelentheti a problémát, hogy az infrastrukturális ellátottság nem olyan lakosságszámra van tervezve, ami a gyakorlatban kezd kialakulni. De a településkép, települési arculat szempontjából is aggályos az ilyen gyakorlat, sőt, a település élhetőségét is befolyásolhatja az, hogy olyan ingatlanokat, amelyeket három-négy ember együttélésére terveztek, sok esetben nyolc-tízen lakják, és az ingatlan két-három háztartást fed le. Például a helyi adók szempontjából is problémás, hogy lényegében egy ingatlanon több háztartás lakik, csak mondjuk az egyik lakás korábban garázs volt

- mondta Balogh László. Emlékeztetett: a jelenség 2022-ben a rezsicsökkentés részleges eltörlése kapcsán kapott újult erőre, amikor az eredetileg többgenerációsnak épült, nem túl energiahatékony ingatlanokat több lakásra osztották a tulajdonosok - osztatlan közös tulajdonban, kvázi társasházként.

Ez is egy olyan kérdés, amelyet középtávon biztosan kezelnie kell a szabályozóknak, és nem is feltétlenül önkormányzati szinten, hanem általános piaci szabályozással. Átalakultak az ingatlanpiaci viszonyok és rengeteg olyan ingatlan van, ami mostmár nem fedi le a társadalmi igényeket - a fentebb említett, óriási házakra manapság keveseknek van szüksége, így a piaci kereslet is minimális irántuk

- húzta alá.

A kisebb társasházak fejlesztőire is célozhat a tiltás?

Futó Péter, a Zenga elemzési vezetője megkeresésünkre a kerület kapcsán arról beszélt, hogy annak lakóingatlan-állománya - a Centenáriumi lakótelep kivételével - családi házas övezetekben van.

A januártól életbe lépő helyi önazonosság védelméről szóló rendelet célja itt feltehetően az, hogy a településszerkezet ne változzon meg kedvezőtlenül, és a kerület megőrizze nyugodt, családias környezetét, a jövőbeli ingatlanvásárlások ne veszélyeztessék a kertvárosi karaktert. A szabályozás szerint az önkormányzat több jogi eszközzel is élhet ennek érdekében: elővásárlási jogot gyakorolhat bizonyos ingatlanok esetében, és megtilthatja vagy feltételekhez kötheti a lakcímlétesítést

- magyarázta. Emlékeztetett: a kerület népességszáma a 2011-es és a 2022-es népszámlálás között mintegy 3 százalékkal 71 200-ról 73 300-ra nőtt, de ez nem számít kiugróan nagy növekedésnek.

A XVI. kerületben a lakóingatlanok hirdetési négyzetméterára éppen csak meghaladja az 1 millió forintot, ezzel a főváros olcsóbb kerületeihez tartozik. A családi házas jellegből adódóan viszont az alapterületek itt a legnagyobbak a fővárosban. A szeptemberi kínálatban egy XVI. kerületi ingatlan átlagosan 160 négyzetméteres, az októberi kínálatban átlagosan 152 négyzetméteres volt, így a relatíve kedvező négyzetméterárak ellenére, aki a kerületben vásárolna, átlagosan 140-150 millió forinttal kell számolnia

- ismertette adataikat Futó Péter. Ő is úgy látja, a szabályozás főként azt akadályozza meg, hogy a régi családi házak helyén többlakásos társasházak épüljenek.

Emiatt a kisebb társasházakra specializálódott ingatlanfejlesztők a jövőben is inkább más kerületekben indíthatnak fejlesztéseket, így a kerületben továbbra is inkább a nagyobb alapterületű ingatlanok dominálhatnak, ami kedvezőbb négyzetméterárakat, de magasabb tényleges vételárakat jelent. Az említett 140-150 millió forintos hirdetési átlagár azt jelenti, hogy a XVI. kerület a főváros 7., Pestnek pedig a 2. legdrágább kerülete, ez alapján feltételezhető, hogy a jövőben is inkább a tehetősebb vásárlók fognak itt ingatlant keresni

- tette hozzá a Zenga elemzési vezetője.

Régi kiskapu az osztatlan közös tulajdon

Az önkormányzatok országszerte egyre gyakrabban szembesülnek azzal a problémával, hogy nagyobb családi házakat vagy telkeket tulajdonosaik osztatlan közös tulajdonként több lakásra osztanak fel.

Ezzel gyakorlatilag társasházi működés alakul ki anélkül, hogy az ingatlan jogilag társasház lenne.

Bár ez a gyakorlat sok tulajdonosnak megoldást jelent a lakhatás vagy befektetés szempontjából, az önkormányzatok számára komoly jogi, infrastrukturális és városrendezési gondokat okozhat.

A legfőbb probléma az, hogy az osztatlan közös tulajdon nem biztosítja az egyértelmű tulajdonviszonyokat. Ilyen esetekben minden tulajdonosnak elvileg joga van az egész ingatlan használatára, még ha a felek meg is állapodnak a használati megosztásról. Ez a helyzet vitákhoz vezethet például a parkolás, a közművek vagy a közös költségek megosztása körül, és az önkormányzatoknak sokszor nehéz eldönteni, hány lakóegység működik valójában egy telken. Ez torzíthatja a lakossági nyilvántartásokat, a közműfejlesztési tervezést és a településszerkezeti szabályozást is.

Jogi szempontból az osztatlan közös tulajdon és a tényleges társasház közötti különbség jelentős. A társasházat jogszabály (a 2003. évi CXXXIII. törvény) szabályozza, és pontosan meghatározza a közös tulajdon és a külön tulajdon arányát, a közös képviseletet, valamint az épület fenntartásának rendjét. Az osztatlan közös tulajdon viszont nem ad ilyen keretet: ha nincs írásos használati megállapodás, a tulajdonostársak egymás rovására is élhetnek jogaikkal. Ez különösen gondot okoz akkor, ha a tulajdonosok közül valaki eladná a részét, vagy ha új építkezés kezdődne a telken.

Városrendezési szempontból az önkormányzatok számára az egyik legnagyobb kihívás, hogy ezek a megosztások gyakran megkerülik az építési szabályokat. Egy telekre például a helyi építési szabályzat csak egy vagy két lakóegységet engedne, de a tulajdonos több lakrészt alakít ki, majd azokat eladja osztatlan közös tulajdonként. Az így létrejött mini-lakóparkok megnövelik a forgalmat, a parkolási igényt és az infrastruktúra terhelését, miközben hivatalosan nem is léteznek új lakóegységként. Ez hosszú távon túlzsúfoltsághoz és az élhetőség romlásához vezethet.

Az önkormányzatok jogi eszközei e helyzet kezelésére eddig korlátozottak voltak. Az építési engedélyekkel és a településképi eljárásokkal lehet próbálni szabályozni a folyamatot, de ha az ingatlan már elkészült, utólag nehéz fellépni ellene. Erre lehet eszköz az önazonossági törvény.

Rengeteg magyart érint a probléma - főképp időseket

A Balogh László által megfogalmazott probléma valóban kezd társadalmi szintűvé válni. A mai idősek többsége még abban a korszakban építette vagy vásárolta meg otthonát, amikor Magyarországon teljesen természetes volt, hogy egy házban több generáció is együtt él. A nagyobb családi házak a közösségi élet színterei voltak: a szülők, nagyszülők és gyerekek közös háztartásban éltek, egymást segítve a mindennapokban. Az akkori társadalmi berendezkedésben az ingatlan nemcsak lakóhelyet, hanem családi bázist, biztonságot és folytonosságot is jelentett.

Azóta azonban gyökeresen megváltoztak az életmódhoz és a lakhatáshoz fűződő elvárások. A fiatalabb generációk már önállóságra törekszenek, gyakori, hogy a szülői házból elköltözve kisebb, hatékonyabban fenntartható lakásokban élnek. A többgenerációs együttélés helyét a mobilitás, a munkahelyhez vagy életstílushoz igazított lakhatás vette át. Ezzel párhuzamosan az egykor családi házként funkcionáló épületek sokszor túl naggyá váltak az időskorú tulajdonosok számára, akik magukra maradtak a fenntartási terhekkel.

A mai lakáspiaci trendek már egészen más igényeket tükröznek: a hangsúly a kisebb, energiahatékony, könnyebben kezelhető otthonokon van. Míg korábban az volt a cél, hogy legyen hely mindenkinek a családban, ma inkább a kényelmes, fenntartható és rugalmas életformát biztosító ingatlanok iránt nő a kereslet.

Az egyre súlyosbodó problémát az Eurostat adatai is jelzik, amelyekről korábban a Pénzcentrum is beszámolt. Abból az derült ki, hogy

2024-ben a magyar lakosság több mint egynegyede olyan ingatlanban élt, amely nagyobb a szükségleteinél. Ez enyhe emelkedést jelent 2023-hoz képest.

A 65 év felettiek körében még magasabb, 41,8 százalék ez az arány. Fontos kihangsúlyozni, hogy a túlméretezett ingatlan nem feltétlenül jelent luxust: gyakori helyzet, hogy a gyerekek kirepülnek, a szülők pedig nyugdíjasként maradnak a korszerűtlen, nehezen fenntartható családi házban.

A medián jövedelem 60 százaléka felett keresők 26,7 százaléka élt ilyen ingatlanban 2024-ben,

a mediánbér 60 százaléka alatt keresők esetében 22,3 százalékra nőtt ez az arány a 2023-as 15 százalékról.

Az alacsony jövedelmű nyugdíjasok körében pedig 37 százalékra ugrott – ez a legmagasabb érték azóta, hogy az Eurostat 2018-ban módosította a módszertanát. A változtatás óta a magyar adatok fokozatosan emelkedtek: a pandémia és a válság éveiben (2021–2022) nőtt az arány, 2023-ban visszaesett, 2024-ben viszont ismét megugrott.

Területi bontásban korábban inkább a falvak és kisebb városok lakói éltek szükségleteiket meghaladó otthonokban, de 2022 után megfordult a trend: ma már a nagyvárosokban jellemzőbb ez. Ennek egyik oka a rezsiválság: korábban sok fiatal család nagyobb házat vett az agglomerációban, ám az energiaárak emelkedése után visszaesett az érdeklődés a korszerűtlen ingatlanok iránt, és ismét a városi lakások irányába tolódott a kereslet. Így miközben a kisebb településeken stagnált vagy csökkent az arány, a nagyvárosokban emelkedett.