Irdatlan lakáskatasztrófa közelít Magyarországon: ez milliókat érint, visszafordíthatatlannak tűnik a folyamat

Az elmúlt évek világszerte is, de Magyarországon talán különösen a recesszióról szóltak. Hol az elharapódzó benzinárak, hol a brutális élelmiszerárak sújtották a magyarokat. Mégis, talán a legszéleskörűbb elégedetlenséget az elmúlt években a lakhatási válság okozta Magyarországon, amelynek számos komponense van: megfizethetetlen albérletek, egekbe szökő rezsiárak, arról nem is beszélve, hogy minden harmadik magyar fiatalnak valószínűleg esélye sincs arra, hogy valaha is saját ingatlannal rendelkezzen.

A kormány reagált is a helyzetre: az utóbbi hónapok legnagyobb kaliberű politikai intézkedése egyértelműen az Otthon Start Program, ám a kormány csodafegyvere visszafelé látszik elsülni: olyan mértékű drágulás ment végbe az ingatlanpiacon rendkívül rövid idő alatt, ami gyakorlatilag erodálta a kezdetben kedvezőnek tűnő hitel minden jótékony hatását: a legnagyobb vesztesei a dolognak pedig a hitelt túl későn felvevő magyarok, valamint a hitelre nem jogosult többi lakásvásárló lett.

Az arcpirító ingatlan- és főleg, albérletárak jelensége azonban nem magyar sajátosság. Az Európai Parlament adatai szerint 2015 és 2023 között az EU-ban az ingatlanárak átlagosan közel 50%-kal emelkedtek, miközben a bérleti díjak 2010 és 2022 között 18%-kal nőttek.

Mint írják: a lakhatási válság mögött sokszor politikai döntések és történelmi folyamatok húzódnak. Portugáliában, Lisszabonban a 2008-as pénzügyi válság után hozott szabályozások ösztönözték a külföldi befektetőket második otthonok vagy rövid távú bérletek vásárlására, ami kiszorította a helyi családokat a városból. Ma egyes portugál családok már csak szobákat bérelnek, nem teljes lakásokat.

Más városokban, például Amszterdamban, a helyzet fordított: a régi lakosok biztosítva élnek szociális bérlakásokban, míg az újonnan érkezők, gyakran alacsonyabb jövedelmű fiatalok, a költséges és bizonytalan magánpiacra kényszerülnek.

Budapesten pedig a rendszerváltás után a szociális bérlakásokat magánkézbe adták, a magántulajdont pedig a szocialista értékek elutasításaként népszerűsítették. Ennek következményeként az idősebb generációk befektetései az ingatlanokba folyamatosan növelték az árakat és a bérleti díjakat a fiatalabb korosztály számára.

Van azonban ellenpélda is: Bécsben már a 1920-as évektől stabil szociális bérlakás-állomány áll a különböző jövedelmű bérlők rendelkezésére. Bár az új lakosok itt is magánlakásokat bérelnek, a szociális bérlakások jelenléte mérsékli az árakat, és kiegyensúlyozottabb lakáspiacot eredményez.

Az európai-szintű probléma gyökere, hogy a lakhatási politika évtizedek óta azoknak kedvez, akik befektetésként tekintenek az ingatlanokra, miközben a valódi lakók helyzete romlik. Amikor az ingatlanok már nem otthonok, hanem eszközök, az vagyonátcsoportosítást eredményez a kevésbé tehetősektől a gazdagabbak felé, fokozva a társadalmi egyenlőtlenséget.

Az európai uniós keretek és a pénzügyi támogatások segíthetik a tagállamokat a megfizethető és szociális lakhatás bővítésében. Tavaly minden tagállami lakáspolitikai miniszter aláírta a „new deal” nyilatkozatot a lakhatás ügyében. Megoldások tehát léteznek, és valamennyi politikai akarat is mutatkozik, de a kontinens lakói közül sokan még így is kétségbeesve keresik a megfizethető otthonukat. 

Hogyan él az európaiak többsége?

Az Eurostat adatai szerint európaiak több mint kétharmada saját tulajdonú ingatlanban él. Európában átlagosan 1,7 szoba jut egy főre, és egy háztartásban átlagosan 2,3 ember él.

Az európaiak 17 százaléka zsúfolt lakásokban él, amelyek nem biztosítanak elegendő életteret, vagyis nem áll rendelkezésre legalább egy szoba minden felnőtt párnak, egyedül élő felnőttnek, 12–17 éves testvérpárnak, 12 év feletti egyedüli gyermeknek vagy két 12 év alatti gyermeknek. Ezzel szemben az európaiak 33 százaléka olyan lakásban él, ahol a hely több, mint ami a megfelelő élettérhez szükségesnek számít.

Hogyan hat a lakáspiac a fiatalokra?

A lakhatási költségek az egyik legfontosabb tényezőt jelenthetik, amikor a fiatalok eldöntik, mikor költözzenek el a szülői házból és kezdjenek önálló életet. Az Európai Parlament számára készült elemzésből kiderül, hogy más tényezők is közrejátszanak ebben: például a párkapcsolati státusz, a munkaerőpiaci helyzet, a kulturális szokások és az általános megélhetési költségek.

Az EU-ban 2024-ben az átlagos életkor, amikor a fiatalok elhagyják a szülői házat, 26,2 év volt.
Ez azonban országonként nagy eltérést mutat: Finnországban 21,4 év, míg Horvátországban 31,3 év volt az átlagos életkor.

Hamarosan Budapest lehet a legdrágább

Nemrég számoltunk be róla: az idei év második negyedévében 15,1%-kal emelkedtek a magyar lakásárak az egy évvel korábbi hasonló időszakhoz képest, ennél nagyobb drágulást csak Portugáliában és Bulgáriában mértek – derült ki akkor az Eurostat friss adataiból. Az előző negyedévhez képest viszont mindössze 1,1%-os volt a drágulás, ami elmaradt az 1,6%-os uniós átlagtól is. Az újépítésű lakások 13,9%-os áremelkedése egy év alatt alacsonyabb volt, mint a használt lakások 15,3%-os drágulása, de mindkét adat Európa élmezőnyébe tartozott. 
 
Az első negyedévben még 16%-os volt a magyar lakásár-emelkedés, míg negyedéves alapon kiemelkedő mértékben, 8,4%-kal lőttek ki az árak.

Utóbbi adat magasan a kontinens legmeredekebb drágulási üteme volt, míg éves alapon csak a portugál piac árszintje nőtt jobban a magyarnál az év elején. Vagyis, ha az első fél évet nézzük, egyértelműen kiemelkedő volt európai összevetésben a magyar lakásárak szárnyalása.

A probléma azonban nem újkeletű: az elmúlt évtizedekben Budapest lakáspiaca drámai változásokon ment keresztül, különösen a fiatalok számára. 2010 és 2024 között Magyarországon az ingatlanár-index az EU-tagállamok között a legnagyobb növekedést mutatta: míg az uniós átlag 55,4%-kal emelkedett, Magyarországon az index 234%-kal nőtt. Ezzel szemben a 2010-es években a nettó egy főre jutó jövedelem mindössze 86%-kal emelkedett.

A főváros különösen súlyosan érintett: a Magyar Nemzeti Bank szerint a lakóingatlanok ára 5–19%-kal túlértékelt, részben az beruházásvezérelt vásárlások magas aránya miatt, amelyek az elmúlt öt év tranzakcióinak 30–50%-át tették ki – jegyzi meg Jelinek Csaba a Periféria Közpolitikai és Kutatóközpont-tól, aki nemrég a Pénzcentrumnak is nyilatkozott a hazai lakhatási válságról.

A szakértő szerint Budapesten az ingatlanbefektetők jellemzően magyar magánszemélyek, nem külföldiek vagy intézményi szereplők: 2016 és 2022 között a tranzakciók mindössze 7,3%-át tették ki külföldiek.

Az ingatlan befektetésként való növekvő vonzereje az életszínvonal bizonytalanságával párosulva a társadalom polarizációját erősítette.

A bérlakások aránya a fővárosban folyamatosan nő:

• Az arány a 2010-es 12,7%-ról 2022-re 17,5%-ra emelkedett, a fiatalok körében ez az arány még magasabb, 35%.
• Az elmúlt évben a bérleti díjak hozzávetőleg 10%-kal nőttek.
• Bár Magyarországon a teljes lakástulajdonosi arány országosan 90% körül mozog, Budapesten egyértelműen kialakulóban van a „bérlői generáció”: a családi támogatás nélkül élő fiatalok számára a lakásvásárlás egyre kevésbé elérhető cél.
• Egy felmérés szerint a fővárosi felnőtt lakosság 38%-a hajlandó lenne bérleti konstrukcióban élni, amennyiben azok megfizethetőek és biztonságosak.

A helyi kezdeményezések már próbálnak válaszokat adni a problémára. A Fővárosi Önkormányzat például 2022-ben létrehozott egy szociális lakásügynökséget, amely a város üresen álló lakásait köti össze rászoruló háztartásokkal, biztosítva a bérlők számára megfizethető bérleti díjat. Emellett a főváros jogi lehetőséggel vásárolt egy 85 hektáros barna mezős területet (Rákosrendező) ahol nagy léptékű, fenntartható és megfizethető lakófejlesztést terveznek.

Civil kezdeményezések is megjelentek: a cikk megjegyzi, hogy például a Zuglói Közösségi Ház Egyesület 2018-ban vásárolt lakóegységet, amelyet kooperatív elvek szerint működtet, biztosítva megfizethető bérleti díjakat hét lakó számára.

Emellett hasonló projektek jöttek létre a régió más fővárosaiban is Moba hálózat néven (jelentése: „közös segítséggel épített önálló lakások”), amely a fiatalok számára biztosít alternatív lakhatási lehetőségeket.

A lakhatási válság legnagyobb tanulsága összegezve: a rendszeres, megfizethető bérlakások hiánya nem csupán társadalmi, hanem gazdasági problémát is jelent, és a fiatal generációk lehetőségeit alapvetően korlátozza.

Hogyan értékelik anyagi helyzetüket a magyarok 2025 végén?

Átfogó felmérést indított a Pénzcentrum. A kutatás célja, hogy átfogó képet adjon arról, miként értékelik a magyarok saját pénzügyi helyzetüket, és milyen tényezők befolyásolják anyagi biztonságérzetüket. A felmérés kitér a kiadások fedezetére, az adósságokra és a megtakarításokra is, valamint arra, mennyire érzik stabilnak saját helyzetüket a válaszadók. Köszönjük, ha támogatod a munkánkat egy kitöltéssel!