Kiderült az igazság, ezért nem robban a luxuskereskedelem Budapesten: Prága és Bécs fényévekkel előttünk

Pénzcentrum: Gyakran hallani azt a felvetést, hogy Budapest turisztikai vonzerejét korlátozza a prémium kategóriás üzletek hiánya. Ez mennyire igaz?

Szabó Viktória: Ez egy nagyon érdekes kérdés. A turizmus és a luxusüzletek Budapesten nem feltétlenül állnak szoros összhangban. A turisták ide elsősorban nem a luxusüzletek miatt érkeznek, hanem a város arculata, kulturális és gasztronómiai kínálata vonzza őket. A luxus retail inkább kiegészítő tényező, nem a fő motiváció.

Miért van jelen kevés luxusmárka Budapesten?

Azt látni kell, hogy a luxusmárkák globális terjeszkedésük során régiókban gondolkodnak. Először a legnagyobb piacokat fedik le, majd a kisebbeket. Magyarország a kelet-közép-európai régió része, ahol Bécs és Prága már erős luxuspiacot épített ki. Bécs közelsége különösen meghatározó: ott van Parndorf, illetve a bécsi belváros, mindössze 2–2,5 órára Budapesttől. Prágában pedig a Pařížská  utca gyakorlatilag tele van luxusmárkákkal. Így a nagy márkák azt látják, hogy a régiót többnyire már lefedték, ezért Budapest nem elsődleges célpont.

Szabó Viktória, a Cushman & Wakefield magyarországi kiskereskedelmi üzletágának vezetője

Melyik márka volt az első, amelyik megjelent Budapesten?

A Louis Vuitton volt az első nagy luxusmárka, amely közvetlenül, partner nélkül nyitott üzletet Budapesten. Ők indították be a folyamatot, és utánuk jöttek a többiek: Burberry, Gucci, Max Mara. Ma nagyjából tíz klasszikus luxusmárkát találunk az Andrássy úton, de ez még mindig kevés a régióhoz képest.

Miért pont az Andrássy út lett a luxusmárkák központja?

A márkák kifejezetten kerülték a Váci utcát és a Vörösmarty teret, mert nem akartak az olcsóbb brandekkel vegyülni. Az Andrássy út viszont elegáns, világörökségi környezet, az Operaház és a balettintézet közelsége miatt ideális helyszínnek bizonyult. A Louis Vuitton üzlete például a Goethe Intézet helyén nyílt meg, és ez indította el a luxusmárkák lassú betelepülését. De távolabb már nem mennek, azok mellé a brandek mellé nem szeretnének üzletet nyitni.

Nehéz kiszorítani a szupermarketeket vagy drogériákat a belvárosból?

Az ilyen bérlők hosszú távú szerződésekkel rendelkeznek, és ragaszkodnak a frekventált helyekhez. Bár a luxusmárkák szívesen látnák őket máshol, nehéz őket elmozdítani, mert stabil forgalmat generálnak.

Mi határozza meg a bérleti díjakat Budapesten?

A retail szektorban a bérleti díj szorosan összefügg az üzlethelyiségben realizálható bevétellel. Ez pedig a gyalogosforgalomtól, a footfalltól függ nagyrészt. A Váci utca és a Vörösmarty tér évente mintegy 10 millió látogatót vonz, míg az Andrássy út forgalma ennek csak harmada. Ezért a bérleti díjak is eltérőek. Nem a márka kategóriája, hanem a forgalom nagysága határozza meg az árakat.

Vizsgálják a nagy márkák a helyi vásárlóerőt is?

Nem az átlagfizetéseket nézik, hanem azt, hogy mennyi forgalmat tud generálni az adott lokáció. Magyarország viszonylag kis piac, és a vásárlóerő alacsonyabb, mint Nyugat-Európában, és igen, ez is korlátozza a luxusmárkák terjeszkedését.

És mi a helyezt például Lengyelországgal? Ott több a Luxusmárka?

Varsóban nincs klasszikus belváros, mert a háborúban lebombázták. A luxusmárkák pedig nem szívesen mennek plázákba, így ott kevésbé tudtak megtelepedni. Ez jól mutatja, mennyire fontos számukra a városi struktúra.

A globális kiskereskedelmi jelentés, a Main Streets Across the World például a világ vezető – többnyire a luxusszektorhoz kötődő – prémium belvárosi lokációinak bérleti díjait vizsgálja. Miért van szükség ilyen átfogó elemzésekre, és hogyan használja ezeket a piac?

A nemzetközi összehasonlító kiadványoknak több funkciója van. Egyrészt iránytűként szolgálnak a bérbeadók, befektetők és márkák számára: megmutatják, hogy egy adott város vagy utca hol helyezkedik el a globális rangsorban, mennyire versenyképes a bérleti díjak szintje, és milyen trendek mozgatják a piacot. Másrészt ezek a jelentések segítenek abban, hogy a szereplők hosszú távú stratégiát építsenek – például eldöntsék, melyik régióban érdemes terjeszkedni, vagy hol van még kiaknázatlan potenciál.

A Main Streets Across the World különösen fontos, mert a világ legismertebb bevásárlóutcáit hasonlítja össze, és így közvetlenül látszik, hogy Budapest hol áll Londonhoz, Milánóhoz vagy New Yorkhoz képest. Ez nemcsak presztízskérdés, hanem gyakorlati információ is: ha egy márka látja, hogy a Fashion Street vagy az Andrássy út feljebb került a listán, az azt jelzi, hogy nőtt az érdeklődés, erősödött a forgalom, és a bérlők hajlandóak magasabb díjat fizetni.

Számunkra, akik a bérbeadásban dolgozunk, ezek a kiadványok azért is kulcsfontosságúak, mert visszajelzést adnak a munkánkról. Amikor a Fashion Street például először megelőzte a Váci utcát, az egyértelműen jelezte, hogy a tudatos fejlesztés és pozicionálás eredményes volt. A nemzetközi ranglisták tehát nem pusztán statisztikák: komoly hatással vannak a befektetői döntésekre, a város imázsára, és végső soron arra is, hogy milyen márkák jelennek meg Budapesten.

Miért különleges a Fashion Street?

Az egész utca egy tulajdonban van, ami ritkaság Európában. Így lehetett egységes koncepciót kialakítani: azonos kandeláberek, padok, homlokzatok, lábtörlők. Ez adja az elegáns összképet. A fejlesztés 2008-ban fejeződött be, és azóta folyamatosan emelkedik a bérleti díj, a bérlői mix pedig egyre magasabb szintre pozícionálódik.

Milyen hosszúak a bérleti szerződések?

Általában öt plusz öt évre szólnak, tehát tíz évig maradhat egy bérlő. Az ötödik év után van hosszabbítási opció. A bérleti díj indexálódik, vagy újra tárgyalható. Sokszor azonban nem érik meg a tíz évet, mert a márkák stratégiát váltanak.

Budapesten sorra épülnek a luxusszállodák. Mi indokolja ezt a fejlesztési hullámot, ha közben a városban viszonylag kevés a klasszikus luxusmárka, amely valóban vonzaná az igazán tehetős, vásárlásorientált turistákat?

A luxusszállodák megjelenése alapvetően ingatlanfejlesztési logikát követ, nem pedig közvetlenül a retail piac igényeit. A befektetők számára Budapest vonzó célpont: gyönyörű épített örökség, biztonságos városi környezet, stabil turisztikai kereslet. Ezek önmagukban indokolják, hogy a prémium kategóriás szálláshelyek száma növekedjen. Ugyanakkor fontos látni, hogy a luxusszállodák építése önmagában nem garantálja a luxusmárkák betelepülését.

Mit tud Budapest kínálni a tehetős, luxusturistáknak akkor, ha a városban viszonylag kevés a klasszikus luxusüzlet?

A város arculata, a fürdők, a gasztronómia, az épített örökség és a kulturális programok sokkal erősebb vonzerőt jelentenek. A romkocsmák korábban nagy szenzációt jelentettek, ma már kevésbé, de a fürdők és a magyar konyha továbbra is komoly vonzerő. Ezeket kellene egységesen kommunikálni a világ felé.

Mi az, ami közös a világ tíz legdrágább bevásárlóutcájában? Hogyan válhat egy lokáció olyan ikonikus kiskereskedelmi célponttá, mint London New Bond Streetje, Milánó Via Montenapoleone-ja vagy New York Upper Fifth Avenue-ja, amelyek a globális ranglistán évről évre az élmezőnyben szerepelnek?

A világ tíz legdrágább retail utcáját az teszi igazán különlegessé, hogy mindegyik egy-egy nagyváros szívében helyezkedik el, ahol a turisztikai forgalom és a helyi vásárlóerő egyszerre biztosítja a folyamatos keresletet. Ezek az utcák nem pusztán vásárlási helyszínek, hanem globális színpadok, ahol a márkák presztízst építenek, történetet mesélnek és a fogyasztói élményt formálják. A történelmi örökség, az ikonikus épített környezet, a kiemelkedő láthatóság és a rendkívül magas gyalogosforgalom mind hozzájárul ahhoz, hogy ezek a lokációk a világ legkeresettebb és legdrágább kiskereskedelmi célpontjai legyenek. Az exkluzivitás és a korlátozott kínálat tovább erősíti a presztízst: helyet szerezni ezekben az utcákban rendkívül nehéz, és hosszú távú stratégiát igényel. Éppen ez a kombináció – örökség, presztízs, forgalom és exkluzivitás – az, ami összeköti őket, és ami miatt évről évre a globális ranglista élén találjuk őket.

26 éve dolgozol a cégnél. Hogyan látod a változásokat?

Az elmúlt 25 évben Magyarországon gyökeresen átalakult az ingatlanpiac, és ezen belül a retail szektor is modern, nemzetközi szintű struktúrává fejlődött. A belvárosban jól látszik a változás: a Váci utca bérlői mixe ciklikusan alakult, időnként a szuvenírboltok domináltak, máskor a nemzetközi márkák erősítették a kínálatot. Ez a hullámzás sok nagyvárosban megfigyelhető, tehát nem rendkívüli jelenség. A Fashion Street viszont teljesen új minőséget hozott. Egy egységes koncepció alapján, egy kézben lévő fejlesztésként tudott stabilan építkezni, és ez Európában is ritkaságnak számít. Az utca arculata, bérlői összetétele és folyamatosan emelkedő színvonala jól mutatja, hogy tudatos fejlesztéssel hosszú távon is lehet értéket teremteni. Büszkék vagyunk arra, hogy ebben aktívan részt vettünk, és hogy Budapest retail piaca ma már nemcsak hazai, hanem regionális összehasonlításban is versenyképes.