Ezért kerülik el messzire a luxusturisták Budapestet: évtizedekre vagyunk Bécstől, Prágától

Pénzcentrum: Milyen szerepet játszik a turizmus a budapesti és országos gazdaság szerkezetében? A jelenlegi GDP arány sok vagy kevés?

Csörget Balázs: A turizmus Magyarországon a GDP mintegy 13 százalékát adja, ami európai összehasonlításban magas értéknek számít. A kormányzati célkitűzések szerint ez az arány 14–15 százalékra emelkedhet, ami már régiós szinten is kiemelkedő. Korábban a Nemzeti Turizmusfejlesztési Stratégiában 15–16 százalékos célt fogalmaztak meg, de ennél magasabb arány már túlzott gazdasági kitettséget jelentene.

Nemzetközi összehasonlításban Magyarország ezzel a mutatóval kiemelkedik a régióban: Ausztria és Csehország alacsonyabb arányt mutat, Horvátország hasonló szinten van. Ugyanakkor a turizmusra épülő gazdaság veszélyeket is hordoz: a trópusi szigetországokban például a GDP 20–40 vagy akár ennél nagyobb százalékát adja ez a szegmens, ami rendkívül sérülékennyé teszi őket válsághelyzetekben, például pandémiák idején.

Magyarországon a turizmus súlyát részben az ipar gyengélkedése is felerősíti. Az autóipar és más ipari kapacitások visszaesése miatt a szolgáltatási szektor – ezen belül a turizmus – vált húzóágazattá. Ezért is látszik kiugrónak a turizmus hozzájárulása a GDP-hez. De látni kell azt is, hogy ezt az eredményt elsősorban Budapest fűti. A főváros kilóg az országos átlagból: a vendégéjszakák és a kereslet jelentős része itt realizálódik, különösen a külföldi. Vidéken a fürdővárosok és a Balaton nyári szezonban járulnak hozzá a számokhoz, de a különbség óriási. Ausztriában például a síturizmus télen is komoly keresletet generál a regionális városokban, míg a Balaton továbbra is csak nyári desztináció. A szezon nyújtása, illetve a külföldi turisták bevonzása régóta cél, de a realitás az, hogy a tó nem tud versenyezni a tengerpartokkal vagy olyan kedvelt úti célokkal, mint a Garda-tó. A külföldi keresletben nem várható áttörés, legfeljebb a hazai vásárlóerő erősödése hozhat több vendéget szezonon kívül is

Csörget Balázs, a CBRE Magyarország vezető szállodai tanácsadója

Van olyan alulértékelt gazdasági hatása a turizmusnak, amiről keveset beszélünk?

A turizmus gazdasági súlyát nemcsak a közvetlen hatások mutatják, hanem a multiplikátorhatások is: a vendéglátás, a közlekedés, az ingatlanpiac és a szolgáltatások mind profitálnak belőle. Ezért a tényleges gazdasági hozzájárulás jóval nagyobb, mint amit a puszta GDP-arány mutat.

Az egyik legfontosabb olyan terület, amiről kevés szó esik, az oktatás és a szakképzés. A turizmus sok fiatal számára az első munkahelyet jelenti: diákként recepciósként, felszolgálóként vagy más pozícióban könnyen el lehet helyezkedni, sokszor komoly szakképzettség nélkül. Ezáltal rengetegen kerülnek be a vendéglátásba és a szállodaiparba, ahol megtanulják a szolgáltatási kultúrát, nyelvet, és megszerzik azokat a készségeket, amelyek később más ágazatokban is hasznosak.

Ha egy városban vagy országban nemzetközi szintű szállodák nyílnak, az azt is jelenti, hogy olyan szakképzett emberek dolgoznak ott, akik magas színvonalú környezetben tanulhatnak. Ez közvetve a felsőoktatásra és a szakképzésre is jó hatással van, hiszen a turizmus révén folyamatosan nő az igény a képzett munkaerőre. Emellett van egy nyelvi és kulturális hatás is, ami erősíti a nyelvtudást, hiszen a vendéglátásban dolgozóknak elengedhetetlen a kommunikáció idegen nyelveken. Ez hosszú távon javítja a munkaerőpiac versenyképességét. Aztán van egy reputációs dimenziója is. Ha egy ország vagy város népszerű utazási célpont, az javítja a desztináció megítélését. Ha valaki eltölt 3–4 napot Budapesten, jól érzi magát, pozitív élményekkel távozik, akkor visszatér, és jó hírét viszi az országnak. Ez nem közvetlen gazdasági hatás, hanem kulturális és imázsépítő tényező, de hosszú távon erősíti az ország gazdasági pozícióját is.

És nem szabad megfeledkezni az ingatlanfejlesztő hatásáról sem. Debrecen jó példa: amint megjelentek a nagy ipari beruházások, hirtelen több nemzetközi márkájú szálloda is nyílt, például a Mercure vagy a Hilton Garden Inn. Szegeden is várható hasonló folyamat, ahogy a város gazdasági súlya nő. Tehát közvetlenül ösztönzi a szállodafejlesztéseket, amelyek maguk után vonzzák a kapcsolódó ingatlanpiaci beruházásokat.

A szolgáltatások területén szintén erős a hatás. A borvidékek,  a balatoni például komoly potenciált jelentenének, de jelenleg még komoly hiányosságok vannak kínálati oldalon: kevés olyan étterem és szolgáltatás érhető el, amely nemzetközi szinten is versenyképes lenne.  A fesztiválok külön kategóriát képviselnek. A Balaton Sound vagy a Volt Fesztivál idején a turizmus hatása messze túlmutat a szállodákon: a vendéglátás, a közlekedés, a helyi szolgáltatások mind profitálnak. Amikor ezek a rendezvények visszaszorulnak, az egész régió gazdasági teljesítménye gyengül.

A turizmus erősen szezonális jellege mennyire nehezíti meg a gazdasági tervezést és a szállodaipar fenntartható működését?

A szezonális ingadozás a turizmus egyik legnagyobb strukturális kihívása, és közvetlenül hat a gazdasági tervezésre, valamint a szállodaipar fenntarthatóságára. Budapest ebből a szempontból kedvezőbb helyzetben van, mint a klasszikus nyaralódesztinációk, de a probléma itt is jelen van. Budapesten az átlagos tartózkodás 2,3 éjszaka, ami gyakorlatilag egy hétvégi city break. A szabadidős kereslet csúcsidőszakai a nyári hónapok, míg az április–május és a szeptember–október, amikor az üzleti turizmus és a konferenciák erősek. A nyár a klasszikus szabadidős utazásoké, míg december az egyik leglátogatottabb hónap a karácsonyi vásárok és a téli városkép miatt – sokszor augusztus után a második legerősebb időszak. Ezzel szemben január és február a leggyengébb hónapok, amikor a kereslet drasztikusan visszaesik.

A szezonális ingadozás komoly tervezési nehézségeket okozhat a szállodáknak. A legnagyobb költségtétel a munkaerő, amelyet egész évben fenn kell tartani, függetlenül attól, hogy a kereslet mennyire ingadozik. Egy szálloda csak akkor tudja kitermelni a bérköltségeket, ha megfelelő átlagárat és töltöttséget ér el, ami profitot is biztosít.

Nemzetközi összehasonlításban látszik, hogy a szezonális ingadozás mindenhol probléma, Horvátország a tengerparton szintén küzd azzal, hogyan lehetne februárban vagy novemberben is vendégeket vonzani – de ez sokszor nem életszerű.

Budapesten a szezonalitás hatása kevésbé érzékelhető, de általánosságban a városba látogató turisták száma, valamint bizonyos időszakokban érkező kereslet még jelentősen növelhető. A megoldás részben az üzleti turizmus és a konferenciák erősítése, részben pedig olyan kulturális és sportesemények szervezése, amelyek nagyszámú vendégeket képesek vonzani a városba. Jó példa erre, hogy amikor Budapesten nagy koncertek voltak – Coldplay, Ed Sheeran –, az adott hónapban az átlagárak 20 százalékkal magasabbak voltak, és a vendégéjszakák száma is kiugrott.

EZ IS ÉRDEKELHET

Fillérekért utazhatsz erre a csodás szigetre decemberben: télen is tavasz van, kevés a magyar turista

madeira

Látsz elmozdulást a klasszikus szállodai modellből az alternatív, hibrid vagy élményalapú koncepciók felé?

Igen, az elmúlt években egyértelműen látszik, hogy a klasszikus szállodai modell mellett megjelentek új, alternatív formák, és a piac sokkal változatosabbá vált. Fontos azonban hangsúlyozni: a hagyományos szállodák, különösen a luxus és az ötcsillagos kategória nem fognak eltűnni, mert ezekben a személyes kapcsolat, a magas szintű szolgáltatás és a vendégélmény továbbra is pótolhatatlan. A klasszikus láncok, mint a Hilton vagy a Marriott, ma már több tucat különböző almárkát működtetnek, amelyek a vendégszegmensek és árérzékenység szerint differenciálnak. Ez önmagában mutatja, hogy a piac sokkal szegmentáltabb lett: a klasszikus full-service szállodák mellett megjelentek a hibrid és lifestyle koncepciók.

Az egyik legdinamikusabban terjedő forma az aparthotel. Ezekben sokszor nincs recepció, a vendég telefonon nyitja a szobáját, és minden ügyintézés digitálisan zajlik. Ez a modell valahol az Airbnb és a klasszikus hotel között helyezkedik el. Bár az aparthotelekben előfordulnak hosszabb tartózkodások – például filmstábok vagy ideiglenesen egy adott városba költözők szakemberek esetében –, az átlagos vendég itt is 2–3 éjszakát tölt el, tehát a szabadidős turizmus itt is dominál.

Megjelentek a lifestyle szállodák, amelyek egyedi koncepcióval, étteremmel, bárral, rooftop terasszal vonzzák nemcsak a turistákat, hanem a helyi lakosságot is. Ezekben a szállodákban a vendégélmény központi elem: péntek este például a helyiek is beülnek egy szállodai bárba vagy étterembe, így a hotel a városi élet szerves részévé válik. Budapesten ezekből még kevés van, de több ilyen szálloda már fejlesztés alatt van, tehát a következő években várhatóan nőni fog a számuk. A klasszikus szállodai modell tehát nem csengett le, hanem megújul. A vendégeknek ma már sokkal több választási lehetőségük van: a hagyományos láncok mellett ott vannak az aparthotelek, a hibrid modellek és a lifestyle brandek. Ez a verseny a szállodaiparon belül is kiéleződik, hiszen nemcsak a hotel és az Airbnb között kell választani, hanem hotel vs. aparthotel vs. lifestyle koncepció között is.

Csörget Balázs, a CBRE Magyarország vezető szállodai tanácsadója

Milyen új vendégszegmensek jelentek meg az elmúlt években Budapesten, és hogyan reagál erre a szállodaipar?

Az elmúlt években Budapest turisztikai piacán több új vendégszegmens jelent meg, amelyek alapvetően formálják a szállodaipar működését és fejlesztési irányait. Az egyik legfontosabb változás a keleti piacok erősödése. A kínai üzleti turizmus látványosan megugrott, ami közvetlenül összefügg a kínai beruházásokkal és gazdasági kapcsolatokkal. A kínai üzleti utazók jellemzően nagyobb költésűek, és a prémium szolgáltatásokat keresik, ami a budapesti szállodák számára új lehetőségeket teremtett. Hasonló dinamika figyelhető meg Dél-Korea esetében is: a Covid előtt is fontos piac volt, most pedig újra közvetlen légi összeköttetés van Budapest és Szöul között. Ez a piac különösen értékes, mert a koreai utazók egyszerre jelennek meg üzleti és szabadidős turizmusban.

Az ázsiai piacok általában is kulcsfontosságúak: Japánból érkező turisták száma a covidot követően visszaesett, de alapvetően egy stabil küldőpiac, és a következő években várhatóan India válik az új Kínává, ahol a növekvő középosztály tömegesen kezd el utazni. Emellett Brazília és Mexikó is említhető, ahol szintén erősödik a középosztály, és előbb-utóbb eljutnak Közép-Európába, így Budapestre is. A másik jelentős szegmens az amerikai turisták, akik jelenleg a második legnagyobb küldőpiacot jelentik Budapest számára, gyakran egy Bécs–Prága–Budapest körutazás részeként.

Tudna Budapest versenyezni a prémium vendégkörért Béccsel vagy Prágával?

Budapest ma már a régió egyik vezető turisztikai desztinációja, de a prémium vendégkörért folytatott versenyben még mindig van lemaradása Bécshez és Prágához képest, elsősorban az elérhető szállodai átlagárak tekintetében. Budapest kínálata számos területen felveszi a versenyt a régiós riválisokkal, például a szállodai átlagárak és a klasszikus attrakciók terén, de a prémium szegmensben több kulcselem hiányzik. Az egyik legfontosabb tényező a retail, vagyis a prémium bevásárlási lehetőségek. Bécsben és Prágában léteznek olyan high street retail zónák, ahol a világ vezető luxusmárkái jelen vannak. Budapesten ezzel szemben a Váci utca inkább a klasszikus, középkategóriás kínálatot képviseli, míg az Andrássy úton csak néhány luxusüzlet található. Ez nem elegendő ahhoz, hogy a prémium vendégkör hosszabb tartózkodásra motivált legyen. A Chanel vagy a Prada típusú márkák jelenléte hiányzik, és amíg nincs megfelelő fizetőképes kereslet, addig ezek a brandek nem fognak megjelenni. Ez egy klasszikus „tyúk vagy tojás” helyzet: előbb kellene a prémium vendégkör, hogy megérje a luxusüzleteknek idejönni, de a prémium vendégkör csak akkor jön, ha van megfelelő kínálat. A másik kulcsterület az üzleti és konferenciaturizmus. Bécs globálisan az első helyen áll a nemzetközi konferenciák számában, Prága az ötödik, míg Budapest a 20–30. hely között mozog. Bár van Hungexpo és Kongresszusi Központ, ezek kapacitása és infrastruktúrája nem elegendő ahhoz, hogy Budapest a prémium üzleti turizmusban is versenyképes legyen. A konferenciaturizmus erősítése kulcsfontosságú lenne, mert ez a szegmens magas költésű vendégeket is hoz, valamint további keresletet jelent a magasabb kategóriájú szállodák számára.

A repülőtér fejlesztése szintén kritikus tényező. A magas költésű vendégkör egy része egyszerűen nem utazik diszkont légitársaságokkal, mint a Ryanair vagy a Wizz Air. Számukra fontos a business class, a kényelmes átszállási lehetőségek és a közvetlen interkontinentális járatok. Bécsből például négy-öt amerikai város érhető el közvetlenül, Prágából is van például New York-i járat, míg Budapest ezen a téren lemaradásban van. Bár vannak előrelépések – például a májusban újrainduló Philadelphia és Szöul közvetlen járatai –, a prémium vendégkör növeléséhez szükség lenne több ilyen járatnyitásra. Emellett a reptér infrastruktúrájának fejlesztése és a reptér vasúti bekötése a városba továbbra is hiányosság.

Fontos tényező a városi imázs és percepció is. Budapestet sokan még mindig „olcsó bulivárosként” tartják számon, ami vonzza a fiatalokat és a rövid tartózkodásokat, de kevésbé a prémium vendégeket. A percepció fokozatosan változhat, ha a város tudatosan épít a kulturális kínálatra, a Michelin-csillagos éttermekre, a prémium szállodákra és a nagy sport- vagy kulturális eseményekre, ahol a város értékei előtérbe kerülnek. 

A 3%-os lakáshitelprogram hatására látványosan megugrott a lakásépítési kedv. Tapasztalható, hogy ez az építőipari kapacitások átcsoportosítását eredményezi, és emiatt nehezebbé válik szállodafejlesztéseket időben és költséghatékonyan megvalósítani?

A 3%-os lakáshitelprogram valóban látványosan megmozgatta a lakásépítési piacot: a fejlesztők újraindították a korábban leállított projekteket, keresik a telkeket, és újra nagy volumenű lakásberuházások indultak el. Ez azonban nem jelent közvetlen versenyt vagy kapacitáselvonást a szállodafejlesztések rovására. A lakásépítők és a szállodafejlesztők köre nagyrészt különbözik, a klasszikus lakásfejlesztők ritkán vágnak bele szállodaprojektbe, így a két szegmens között nincs jelentős átfedés.

Szállodát építeni eleve sokkal drágább, mint lakást, emiatt a szállodapiac már korábban is abba az irányba mozdult el, hogy az új projektek többsége konverzióként valósuljon meg: régi irodaházak vagy történelmi épületek átalakításával. Ez a trend független a lakásépítési boomtól. A home office valamint az ESG igényeknek való megfeleléselterjedése miatt számos régebbi irodaépület kiürült vagy kevésbé vonzó a bérlők számára, ezek közül vannak olyanok, amelyek alkalmas szállodává alakításra, így a szállodafejlesztések inkább ebből a kínálatból táplálkoznak, nem új építési kapacitásokból. Továbbá a belvárosi, központi lokációkban viszonylag kevés üres telek maradt, amire szállodát lehet építeni.

Az Airbnb térnyerése sok városban komoly vitákat váltott ki: Barcelonában például teljes tiltás lépett életbe a lakhatási válságra hivatkozva. Ön szerint mennyire játszik szerepet ebben a szállodai lobbi ereje?

Az Airbnb térnyerése az elmúlt évtizedben alapjaiban változtatta meg a városi turizmus szerkezetét, és komoly feszültségeket okozott a lakhatási piacon. Sok nagyváros, köztük Barcelona, Amszterdam vagy New York már drasztikus lépéseket tett: korlátozták vagy teljesen betiltották az Airbnb működését, elsősorban a lakhatási válságra hivatkozva. A szállodai lobbi valóban erős, hiszen az Airbnb közvetlen versenytársa a klasszikus szállodáknak, de a tiltások mögött nemcsak iparági érdekek, hanem társadalmi nyomás is áll. Budapesten a helyzet árnyaltabb. A VI. és VII. kerületben koncentrálódik a legtöbb Airbnb, és a szállodatulajdonosok érthetően üdvözölnék, ha szigorúbb szabályozás lépne életbe. A szállodák számára egy teljes tiltás nyilvánvalóan pozitívum lenne, hiszen azonnal megszűnne a közvetlen verseny és a kereslet egy része átterelődne hozzájuk.

Csörget Balázs, a CBRE Magyarország vezető szállodai tanácsadója

Ugyanakkor vannak olyan tanulmányok amik  azt mutatják, hogy nem minden Airbnb-vendég választana szállodát alternatívaként. Van egy olyan utazói réteg, amely kifejezetten a lakáskiadás rugalmasságát, a helyi élményt keresi, és ha ez a lehetőség megszűnik, egyszerűen nem jönne el. Ezért a teljes tiltás nem biztos, hogy jó döntés.

Barcelona példája jól mutatja, hogy ha a lakhatási válság valóban kritikus, akkor a tiltás lehet indokolt, de hosszú távon akár a turizmus összteljesítményét is visszavetheti. Az Airbnb-vendégek minden szolgáltatást a szálláshelyen kívül vesznek igénybe, hiszen nincsen például reggeli vagy egyéb éttermi szolgáltatás, mint egy szállodában, így ezek a vendégek fontosakéttermek, boltok, kávézók számára is.

A budapesti szabályozás valószínűleg inkább a korlátozás irányába mozdulhat el, például bizonyos kerületek kijelölésével, ahol engedélyezett az Airbnb, máshol pedig tiltott. Ahogy láttuk a hatodik kerületben 2026 januártól teljesen betiltották a rövidtávú lakáskiadást, míg más kerületekben várhatóan korlátozhatják a kiadható napok számát.  Ez egy kompromisszumos megoldás lehet, amely egyszerre védi a lakhatási piacot és a turizmus sokszínűségét. Amszterdam például próbálja elterelni a turistákat a klasszikus belvárosból és a legfrekventáltabb helyeken limitálja a kiadható napok számát, mígmás városrészekben kevésbé szigorítják a működést, így csökkentve a túlzott koncentrációt.

Az idei évben már hat új szálloda nyitotta meg kapuit Budapesten. Hogyan értékelhető ez a bővülés: elegendő vagy még mindig kevés a férőhely egy ekkora városban?

A hat új szálloda megnyitása jól mutatja, hogy Budapest továbbra is vonzó célpont a befektetők és a fejlesztők számára. Ugyanakkor a kérdés megválaszolásához érdemes a számokat nemzetközi összehasonlításban vizsgálni. Jelenleg Budapesten körülbelül 24 ezer szállodai szoba érhető el, ami első látásra soknak tűnhet, de ha Bécshez vagy Prágához mérjük, akkor látszik a lemaradás. Bécsben nagyjából kétszer ennyi, Prágában pedig másfélszer ennyi szoba áll rendelkezésre. Ez azt jelenti, hogy Budapestnek van még tere a bővülésre.

A kereslet oldaláról nézve a piac egészségesen növekszik. Az elmúlt években stabilan emelkedett a vendégéjszakák száma, Budapest fő küldőpiacaiból közeljövőben is további növekedés várható, illetve jelentős növekedésre számítunk az USA-ból, Kanadából, valamint Dél-Koreából amely országok már egyenes járattal elérhetők lesznek Budapestről. . A szállodai kínálat bővülése tehát követi a keresletet. A tervezett fejlesztések alapján a következő években további 3000 új szoba épül jelenleg, és körülbelül 2000 van tervezési fázisban. Ez azt jelenti, hogy a kínálat jelentősen nőni fog, és Budapest közelebb kerülhet a régiós versenytársakhoz.

Fontos azonban megjegyezni, hogy a kereslet növekedése önmagában nem garancia a sikerre. A szállodák sikeressége nagyban függ attól, hogy milyen szegmensben nyitnak és milyen áron milyen vendégkört tudnak bevonzani. Az új szállodák közül lesznek olyanok, amelyek nagyon sikeresek lesznek és olyanok is, amelyek kevésbé. Az új hotelek között vannak luxusprojektek, hagyományos és lifestyle szállodák,és aparthotelek is, amelyek mind más-más vendégkört céloznak. Ez a diverzifikáció kulcsfontosságú, mert a kereslet ma már sokkal diverzifikáltabb, mint korábban.

Gyakran hallani kritikát, hogy Budapest kínálata korlátozott, és a város nem tartogat elég látnivalót a turisták számára. Ön hogyan látja ezt?

Ez a kritika gyakran elhangzik, és részben igaz is, részben viszont félreértés. A legtöbb turista pár nap alatt megnézi a főbb nevezetességeket: a Parlamentet, a Bazilikát, a Várat, esetleg belekóstol a bulinegyed kínálatába. Ez a rövid tartózkodás valóban azt a benyomást keltheti, hogy Budapest „kifullad” három nap után.

Ugyanakkor a város kínálata ennél jóval gazdagabb. Ha valaki egy hetet tölt Budapesten, akkor már nemcsak a klasszikus látnivalókat járja végig, hanem részt vehet a Grand Budapest programban, amelynek része a környékbeli kirándulások: Szentendre, Visegrád, esetleg Esztergom. Ezek a programok képesek kitölteni egy hosszabb tartózkodást, de a valóság az, hogy a legtöbb turista nem így tervez. A city break logika Európában általános: Amszterdam, Prága vagy Bécs is jellemzően 2–3 napos desztináció. A probléma inkább a percepcióban rejlik. Az első látogatás szinte mindenkinél rövid, és csak akkor térnek vissza hosszabb időre, ha az első élmény pozitív volt. Így sokszor nem egyetlen tartózkodás alatt tölt el valaki egy hetet Budapesten, hanem háromszor jön vissza 2–3 napra, ami összeadódik. Ez a „rövid, de többszöri” látogatásmodell valójában egészséges, mert folyamatosan visszahozza a vendégeket. A város turisztikai kínálata tehát nem szűkös, hanem másképp strukturált, valamint a turistáknak limitált idejük van és több várost is szeretnének meglátogatni akár egy adott éven belül is. Emiatt is gyakori a rövidebb tartózkodás. A klasszikus attrakciók mellett Budapest erőssége a kulturális programokban, a fürdő kultúrában, a gasztronómiában és az éjszakai életben rejlik. A Michelin Guide alapján például sok turista kifejezetten a budapesti éttermek miatt érkezik, és a város ebben a tekintetben már Prágát is megelőzi. A nagy sportesemények és koncertek szintén képesek hosszabb tartózkodásra ösztönözni, mert ha már idejön valaki egy koncert miatt például, akkor előfordulhat, hogy több napot marad, hogy megnézze a várost is.

Fotók: Gosztola Judit