Drámai számok érkeztek: rengeteg lakáshiteles magyar kerülhet bajba

Az MNB lakáspiaci jelentése alapján Budapesten a 2024 negyedik negyedévében folyósított lakáshitelvolumen 34,9 százalékánál haladta meg a kölcsönösszeg a vételár 70 százalékát. Vidéken még súlyosabb a helyzet, ott ez az arány elérte tavaly év végén a 37,5 százalékot.

Vagyis a kihelyezett hitelösszeg több, mint harmada ebből a szempontból kockázatosnak tekinthető. Ráadásul az ebből a szempontból kockázatosabbnak tekinthető hitelek aránya két éve folyamatosan emelkedik. 2023. utolsó negyedévében még csak 24-24,5 százalék körül alakult az új hitelkihelyezéseken belül a kérdéses hitelek aránya.

Azt hozzá kell tenni, hogy a kölcsönösszeg és a fedezeti ingatlan értékének átlagos aránya inkább változatlan szinten, valahol 50% körüli értéken mozog. (Budapesten 49%, míg vidéken 53% ez az érték.) Viszont a ténylegesen magasabb kockázatot vállaló, a lakás értékéhez képest nagy kölcsönösszeget igénylők aránya érdemben emelkedett.

Miért nőhetett ezen kockázatosabb réteg?

Alapvetően 2024 utolsó negyedévében 348,16 milliárd forint lakáshitelt folyósítottak a bankok. Ebből 106-111 milliárd esetében a kölcsönösszeg a fedezeti ingatlan értékének 71-80 százaléka között lehetett, míg 14-19 milliárd forint volumennél a vételár 80 százalékát is meghaladta a hitelösszeg.

Miért nőhetett ezen csoport aránya? Alapvetően a lakásárak érdemi emelkedése miatt sok esetben a potenciális vevők meglévő önereje értéktelenedhetett el. Vagyis a meglévő megtakarítás mellé érdemben magasabb kölcsönösszegre volt szükség. Azt mindenképpen meg kell jegyezni, hogy ezen időszakban az alacsony kockázatú megtakarítási hozamok is meghaladhatták a 10 százalékot, vagyis nem értéktelenedett el automatikusan minden esetben az önerő.

Lakásvásárlás lehetősége akár 10% önerővel

A jegybank is lazított az ide vonatkozó adósságfék szabályain. 2023. végéig a vételárnak – fedezeti ingatlan értékének - legfeljebb a 80 százalékát lehetett kölcsönként felvenni. 2024-től azonban a fiatal első lakást vásárlók már akár a vételár 90 százalékát is megkaphatják hitelként.

Milyen feltétellel volt megfinanszírozható a vételár 90%-a lakáshitelből 2024-ben?

• A hiteligénylő nem tölthette be a hitel felvételekor a 41. életévét (amennyiben van adóstárs is, akkor neki is teljesítenie kell a feltételt).
• Az igénylőnek és az adóstársaknak nem lehet jelenleg – és korábban sem volt – 50 százalékot elérő tulajdoni hányada lakóingatlanban. Olyan lakásban lehetett nagyobb tulajdoni hányaduk, amelyet jogszabályon alapuló haszonélvezeti jog terhel.

2024. utolsó negyedévében már az új folyósítású kölcsönök mintegy 4,3-5,5 százaléka az új, megengedőbb szabályok alapján arányaiban magasabb kölcsönösszeget kapott. Márpedig ez az arány 2025-ben még tovább szélesedhet, hiszen idén már bizonyos esetekben az energiahatékony ingatlanok esetében is átlépheti a kölcsönösszeg a vételár 80 százalékát.

Tényleg veszélyben vannak ezek a hitelek?

Nyilván vételárfüggő, hogy mit jelent pontosan a hitelösszeg magasabb aránya. Ha például a kölcsönösszeg a vételár 75%-át éri el egy 50 millió forint értékű lakás esetében, akkor ténylegesen egy 37,5 millió forintos hitelről van szó. 20 éves futamidő és 6,5 százalékos kamat mellett ezen hitel havi törlesztőrészlete 279 590 forint lenne.

Hogy ezen hitelek valójában mennyire minősülnek kockázatosnak az más tényezőkön is múlik. Az biztos, hogy igényléskor az adósok kellő jövedelemmel rendelkeztek a hitel havi törlesztésének rendezéséhez. A hatályos szabályok alapján a legalább 600 ezer forintot elérő nettó fizetéssel rendelkezők a jövedelmük legfeljebb 60 százalékát fordíthatják egy legalább 10 évig fix kamatozású lakáshitel törlesztésére. (Kisebb jövedelem, illetve gyakrabban változó kamatozás esetén a szabály még szigorúbb.)

A kérdéses hitelek ténylegesen akkor minősülnek kockázatosabbnak, ha az ingatlanoldali magas kitettség mellett az adósok jövedelmét is jelentős mértékben megterheli a havi fizetni való. Erről pontos információnk jelenleg nincsen. Az azonban biztos, hogy ingatlanoldalon egyre szélesebb réteg nyújtózkodik mind messzebbre.