Nincs piaca a használt lakásoknak? Közbelép a kormány

A japánok gondolatvilágában a felépítmény mint érték egyáltalán nincs jelen, köszönhetően a gyakori földrengéseknek, melyek a történelem folyamán rendszeres időközönként elpusztították az épületeket. A falak helyett így az ázsiai ország lakói a földben találtak biztos értéket. Kialakult az az egészen egyedi, és az európai kultúrától távol álló gyakorlat, hogy az építményeket nem adják el, hanem a telek értékesítése előtt lebontják azokat, hogy azután újat építsenek helyette másutt.

Az állandó bontás egyik következménye, hogy a japán épületek rendkívül fiatalok, a lakóingatlanok több mint 60 százaléka az utóbbi 30 évben, vagyis 1980 után épült. A rövid, néhány évtizedes élettartam azonban arra ösztönözte a szigetország építtetőit, hogy silányabb minőségű, olcsóbb építőanyagokat használjanak, melyek épphogy, de kibírják a néhány évtizedes életkort.

A gyengébb minőségű építőanyagok használata mellett a megépült ingatlanok sorsát megpecsételi a karbantartás, felújítás hiánya. A bontás-építés folyamatát a második világháború utáni építési politika is tovább gerjesztette: a kormányzat adókedvezményben részesítette az új lakást építőket, miközben a használt ingatlanok kereskedelmét egyre súlyosabb adóterhekkel sújtotta.

Az építés fellendítése rendkívül sikeres volt, a szakértők szerint talán túl sikeres is. 1968-ra Japánban a megépült lakóingatlanok száma meghaladta a háztartásokét, vagyis több volt a lakás, mint amennyi a lakásra szoruló család. A telekárak szárnyalásával és a túlkínálat növekedésével létrejött ingatlanlufi azonban ekkor még nem, csak az 1990-es évek elején pukkadt ki.

A 20. század utolsó évtizedében a telekárak néhány terület esetében, nem kevesebb mint 80 százalékos csökkenést mutattak. Japánban a telek és az ingatlan tulajdonjoga nem csak törvényileg, de a lakosok gondolkodásában is különválasztott. Manapság azonban már egyiket sem tekintik olyan értékképző eszköznek, amely alkalmas lenne megtakarításaik elhelyezésére. Erre utal az is, hogy megtakarításuk több mint felét bankban tartják a japánok.

Az állandó rombolás azonban mind a környezetre, mind pedig Japán gazdasági helyzetére negatív hatással van, ezért a kormány most ismételt adókedvezményekkel arra szeretné ösztönözni az építtetőket, hogy jobb minőségű, időt álló építményeket hozzanak létre. A "200 éves otthon" program keretében a kormány 25 és 75 százalékos adókedvezményt biztosít azok számára, akik az általa meghatározott standardoknak megfelelő ingatlanokat építenek.

Az adókedvezmény és az engedélyeztetési eljárás megkönnyítése mellett növelheti az építési kedvet az is, hogy a jelzáloghitelek futamideje ezáltal a korábban alkalmazott maximális 35 évről 50 évre növekedhet.

A japán ingatlanszakértők azonban szkeptikusak az intézkedéscsomag sikerességét illetően. Véleményük szerint a másodlagos kereskedés megindulásához az építési követelmények törvényben való szabályozására, illetve a piaci transzparenssé tételére is szükség lenne, akár a most ajánlottnál sokkal nagyobb kedvezmények mellett - írja az Economist.

Míg Japánban csak a lakások 13 százalékát értékesítik, addig ez az arány az európai országok esetében bőven 50 százalék feletti. Nagy-Britanniában például az ingatlanok 89 százaléka, Franciaországban pedig 66 százaléka kerül egy idő után új tulajdonosokhoz.