Az évezred legnagyobb lakásárdrágulása jöhet 2025-ben Magyarországon: nesze neked OSP, azért ez így nagyon meredek

A Magyar Nemzeti Bank második féléves Lakáspiaci jelentésében közölt előrejelzések alapján az országos lakásárak éves növekedési üteme 28,8 százalékra gyorsulhat 2025 végére. Ilyen magas szintű éves növekedést utoljára 2000 negyedik negyedévében regisztrált a jegybank. A fővárosi áremelkedés valamivel mérsékeltebb lehet, év végére 27,9 százalékot érhet el, mivel az Otthon Start Program árkorlátai bizonyos budapesti ingatlanok esetében fékezték a további drágulást.

A keresletnövekedést az Otthon Start Program mellett olyan tényezők is támogatták, mint a reálbérek folyamatos emelkedése, a GDP-arányos nettó pénzügyi vagyon növekedése és az állampapír-kifizetések. A jegybank szeptemberi piaci adatokat is figyelembe vevő előrejelző modellje szerint 2025 harmadik és negyedik negyedévében is magas, 6-7 százalékos negyedéves lakásár-dinamika várható országos átlagban, míg Budapesten 4-5 százalékos negyedéves áremelkedésekkel számolnak.

A lakáshitelezés továbbra is élénk, 2025 első félévében éves alapon 26 százalékkal bővült a kihelyezett lakáshitelek volumene. Ugyanakkor az új lakások építésének szintje Magyarországon a legalacsonyabb az Európai Unióban. Az MNB előrejelzése szerint idén az újonnan átadott lakások száma 7 százalékkal csökkenhet az előző évihez képest, összesen 12,4 ezer lakás átadása várható.

Nagy Tamás, az MNB pénzügyi stabilitásért és jegybanki eszköztárért felelős igazgatója szerint "hosszabb idő, akár két-három év is eltelhet az Otthon Start program által motivált új átadásokig". Hozzátette: "Az első negyedévben talán már látható majd enyhe növekedés, de a jelentős növekedéshez még idő kell", az emelkedő építéskezdések hatása erőteljesen legkorábban 2027-től várható.

Bár az új lakások piacán tavaly év végétől megfigyelhető keresletélénkülésre reagálva 2025 első félévében országosan több mint duplájára, Budapesten pedig több mint háromszorosára nőtt éves összevetésben a megkezdett társasházi építkezések lakásszáma, a fővárosi új lakások átlagos négyzetméterára így is 1,77 millió forintra emelkedett a harmadik negyedévre, ami 15 százalékos éves drágulást jelent.

A harmadik negyedévben a budapesti új lakások kínálatának 17 százaléka felelt meg az Otthon Start feltételeinek, míg az újonnan piacra kerülő lakások esetében ez az arány 29 százalék volt. Az eladó lakóingatlanok iránti kereslet 2025 első félévében 5 százalékkal bővült éves összevetésben, augusztusban azonban – az Otthon Start Program szeptemberi indulását megelőzően – kiugróan, 46 százalékkal nőtt, majd szeptemberben a megvalósult tranzakciók száma éves szinten 37 százalékkal emelkedett.

Winkler Sándor, az MNB ingatlanpiaci elemzések osztályának vezetője kiemelte, hogy a harmadik negyedévben Budapesten a megvalósult tranzakciók 81 százaléka felelt meg az Otthon Start árjellegű korlátainak, míg vidéken gyakorlatilag minden eladott ingatlan belefért ebbe a kategóriába. Fordulat, hogy a korábbi negyedévektől eltérően a befektetők már a piac kínálati oldalán voltak jelen nagyobb számban.

"Összességében azt látjuk, hogy a bérbeadási hozamok folyamatosan mérséklődnek" – fogalmazott Winkler. A bérbeadási hozamok vidéken 7 százalék alá, Budapesten 5 százalék alá süllyedtek, ami a lakásárak lakbéreket meghaladó ütemű növekedéséből fakad.

Az MNB indikátora szerint 2025 második negyedévében országosan 18,8 százalékot ért el a lakásárak fundamentumok által indokolt szinttől való becsült eltérése, ami az előző év azonos időszaki értékhez képest 5,7 százalékpontos emelkedést jelent. Az Otthon Start Program 2025. szeptemberi indulásának júliusi bejelentése átmeneti kivárást okozott nyár végén a lakáshitel-piacon, így 2025 első félévében a lakáshitel-szerződések száma mindössze 8 százalékkal nőtt éves összevetésben.