Elképesztő hiány van ilyen lakásokból Magyarországon: mikor fordulhat meg a széljárás?

Az elemzés szerint az úgynevezett "generation rent" (bérlő generáció) jelenség egyre markánsabban jelentkezik Magyarországon is. A fiatal felnőttek, különösen az Y és a Z generáció tagjai egyre hosszabb ideig kényszerülnek bérlakásokban élni, mivel a lakásárak növekedése messze meghaladta a béremelkedés ütemét. A magas saját erő iránti igény, a szigorúbb hitelfeltételek és a bizonytalan élethelyzetek – például a pályakezdés vagy a gyakori munkahelyváltás – mind hozzájárulnak a saját tulajdonú lakáshoz jutás kitolódásához. A nagyvárosokban való tanulás, munkavállalás, valamint a növekvő mobilitási igények szintén a bérlést teszik rugalmasabb opcióvá. Ez a stabil bérlői kereslet elvileg ösztönözhetné az intézményi piacot, ugyanakkor a megfizethetőségi kérdések továbbra is feszültséget okoznak.

A Gránit Alapkezelő az elsők között kezdett intézményi bérbeadási tevékenységbe Magyarországon. Legnagyobb projektjük, a budapesti XI. kerületben található Elite Park lakópark kiemelkedő kihasználtsággal működik. Jakab Zsolt, a Gránit Alapkezelő ingatlanalapokért felelős portfóliómenedzsere szerint a nettó hozam 4 százalék körül mozog, azonban a kedvező időzítésű vásárlásoknak köszönhetően több mint 10 százalékos éves értéknövekedést tudtak realizálni. "2025-ben további 21 elkészült lakást vásároltunk, illetve egy újabb helyszínen előszerződést kötöttünk olyan ingatlanokra, amelyekkel 2026 végéig közel megduplázzuk lakásportfóliónk méretét" – nyilatkozta a szakember.

A bérleti díjak folyamatos emelkedése látszólag kedvez a professzionális bérbeadási modelleknek. Az állami kamattámogatott hitelprogramok (például a CSOK Plusz) bevezetése előtti időszakban, tavaly júliusban a lakbérek országosan közel 7 százalékkal voltak magasabbak az egy évvel korábbinál. A 2015-ös bázishoz viszonyítva országosan 126 százalékos növekedés volt tapasztalható. A tendencia azóta sem torpant meg: januárban országosan és Budapesten is 1,3 százalékkal emelkedtek a bérleti díjak havi szinten.

A kereslet önmagában azonban nem elegendő az intézményi szereplők belépéséhez. Ódor Dániel, a Taylor Wessing, Ódor és Társai Ügyvédi Iroda partnere szerint a magyar bérlakáspiac fejlődését jelentősen hátráltatják a szabályozási hiányosságok. A jelenleg hatályos, 1993. évi lakástörvény elsősorban az amúgy is minimális önkormányzati bérlakásállományt szabályozza, míg a magánbérleti jogviszonyokra alig tartalmaz rendelkezéseket. "Az egész rendszer alulszabályozott, és a jogi hiányosságok is okozzák azt, hogy lényegében nincs bérlakásszektor" – fogalmazott a szakértő.

A jelenlegi piaci gyakorlat szerint a bérleti szerződések jellemzően egy évre szólnak, ami sem a bérbeadóknak, sem a bérlőknek nem kedvező. A bérbeadók bizalmatlanságból használják próbaidőként az egyéves időtartamot, míg a bérlők kénytelenek elfogadni ezt, és azzal számolni, hogy egy év múlva költözniük kell. A magas óvadék (kaució) szintén akadályt jelent, hiszen sokaknak nincs meg a szükséges tőkéje a beköltözéshez.

További problémát jelent a szektorban működő jelentős szürkezóna. Sok bérbeadó nem professzionálisan kezeli az ingatlankiadást, gyakran az adófizetés elkerülésével. "Ez kihúzza a talajt az intézményi bérlakáspiac alól, mert az csak tiszta adózással lenne lehetséges, úgy viszont nem jön ki a matek" – hangsúlyozta Ódor.

A bérbeadók félelme a nem fizető bérlőktől szintén gátolja a piac fejlődését, mivel a jelenlegi szabályozás alapján nehézkes a lakáskiürítési folyamat. Emiatt alakult ki a közjegyzői kiköltözési nyilatkozat gyakorlata is. Ódor szerint sokkal hatékonyabb lenne egy gyorsított eljárás bevezetése a nem fizető bérlők esetében, természetesen a megfelelő szociális védőháló biztosítása mellett.

A Gránit Alapkezelő tapasztalatai is alátámasztják a szabályozási problémákat. Jakab Zsolt szerint intézményi bérbeadóként minden elvárható garanciális elemet alkalmaznak, többek között a közjegyző előtti kiköltözési nyilatkozatot, valamint a strukturált követeléskezelést. Ugyanakkor a jelenlegi joggyakorlat, például a kilakoltatási moratórium, korlátozza a tulajdonosi jogok hatékony érvényesítését.

A kedvezményes állami hitelek (CSOK Plusz) bevezetése tovább bonyolítja a helyzetet. A 3 százalékos kamatplafon konzerválja a széttöredezett tulajdonosi szerkezetet, mivel a magánszemélyek számára kedvezőbb hozamot biztosít a bérleti piacon való részvétel. A program ráadásul nem zárja ki, hogy a támogatással vásárolt lakásokat később bérbe adják.

Budapest a Fővárosi Lakásügynökségen keresztül próbál enyhíteni a helyzeten. A Budapest Főváros Vagyonkezelő Központ Zrt.-n belül létrehozott nonprofit program magánlakások bevonásával, célzott bérbeadással és lakbértámogatással működik, 3 milliárd forintos európai uniós támogatási kerettel.

Új szereplőként léphet be a piacra a Biggeorge Property. Nagygyörgy Tibor vezérigazgató szerint több kerületben is rendelkeznek olyan fejlesztési projektekkel, ahol tervezik bérlakások kialakítását. A szélesebb piaci elterjedéshez azonban a kamatszint jelentős csökkenésére és a szabályozói környezet – például az áfa, valamint a bérlői és bérbeadói jogok – pontosabb definiálására van szükség – fogalmazott.

A vezérigazgató szerint a kormányzati támogatási programok miatt a beruházók figyelme továbbra is az eladásra épülő fejlesztések felé irányul. A hosszú távú bérleti piac potenciálja azonban növekedhet, különösen a fiatalok lakhatási igényeire reagáló fejlesztésekkel. Ezek a projektek azoknak nyújthatnának megoldást, akik valamilyen okból nem tudnak vagy nem akarnak élni az állami támogatások kedvező feltételeivel.