Fordult a kocka a magyar lakáspiacon: már rég nem az eladóknak áll a zászló, minden borulhat

A Duna House adatai szerint 2026 januárjában a vevők 78 százaléka az irányárnál alacsonyabb áron vásárolt, ami növekedés a 2025 eleji 74 százalékhoz képest. Ezzel párhuzamosan a licittel záruló ügyletek aránya enyhén csökkent, a tavalyi 6,2 százalék után idén januárban 5,8 százalék volt azok aránya, akik a hirdetett árnál többet fizettek.

Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője szerint a 2025-ös trendforduló idején a visszatérő befektetők és az állami támogatások több esetben licitversenyt indítottak el, 2026 elején viszont már megfontoltabb vevői magatartás látható. A piac beárazta a korábbi drágulást, például a pesti panellakásoknál az egymillió forintos négyzetméterár már sok esetben kiindulópontnak számít. Emiatt a vásárlók tudatosabban alkudoznak, főleg ott, ahol bőségesebb a kínálat. A licit leginkább a jó állapotú, azonnal költözhető ingatlanoknál jelenik meg.

Területi alapon jelentős különbségek látszanak az alkuban. Budán a legalacsonyabb az engedmény, átlagosan 3,4 százalék, ami a stabil keresletet és a magas presztízst tükrözi. A pesti oldalon nagyobb a mozgástér, itt átlagosan 4,8 százalékos alku jellemző. Vidéken ennél is nagyobb az engedmények aránya, országos szinten közel 7 százalékos az átlagos alku. Kelet-Magyarországon, például Debrecenben és Miskolcon 4-8 százalék közötti engedmények fordulnak elő, míg Nyugat-Magyarországon, különösen Győr térségében a jó állapotú tégla lakásoknál minimális az alku, a családi házaknál viszont gyakran 10 százalék feletti árengedmény is megjelenik.

A nagyvárosi piacok közül Pécs mutatja az egyik legerősebb alkutrendet. 2026 januárjában az ügyletek 88 százaléka alkuval zárult, a panelek esetében pedig a 10 százalék feletti engedmény sem ritka. Egy erősen felújítandó lakásnál például közel 13 százalékos áralku is megvalósult. Debrecenben és Szegeden kiegyensúlyozottabb a piac, tartósan 4-5 százalék körüli az alku mértéke. Győrben a tégla lakásoknál a tulajdonosok jellemzően tartják az árakat, így a vevők sokszor csak 1-2 százalékos engedményt tudnak elérni.

Ingatlantípus szerint is eltérő az alkupozíció. A panellakásoknál a legkisebb a mozgástér, Budapesten gyakran csak 1-3 százalék, vidéken legfeljebb 4 százalék körüli engedmény jellemző. A tégla lakásoknál a belvárosi, jó állapotú ingatlanoknál még mindig előfordul licit, míg a felújítandó lakásoknál 5-8 százalékos alku is reális. A családi házak piacán a legnagyobb a szórás: az agglomerációban a korszerű ingatlanokért licitálnak, a vidéki, rosszabb állapotú házaknál viszont a 10-15 százalékos árengedmény sem számít ritkának, sőt egyes esetekben 20-25 százalékos alku is megjelenhet.

Az aktuális trendek alapján a piaci erőviszonyok inkább a vevők felé tolódtak. A vásárlók nem mennek bele automatikusan licitversenybe, az eladók pedig egyre inkább reális árazással próbálják elérni a sikeres értékesítést.