Minimálbérrel is van esély lakáshitelre

Nyúlik a futamidő, alacsonyabb a törlesztőrészlet

Még ma is előforduló probléma, hogy egyes igénylők teljesen irreálisan gondolkodnak saját lehetőségeik tervezésekor, azonban általánosságban fejlődés látható a hazai pénzügyi kultúrában. A lakáshitelre vágyók közül a többségnek egy fő kérdése van: kap-e hitelt egy adott lakásra vagy sem, a finomabb részletekkel (kamat, konstrukció, futamidő) csak ezután foglalkoznak.

Jelentősen bővült azonban az elmúlt években a piaci lakáshitelkínálat - a futamidő ma már rendkívül hosszú időre, akár 35 évre is elnyújtható, ami havi szinten alacsonyabb kiadásokat eredményez, sok háztartásnak pedig ez a legfontosabb szempontja. Noha az államilag támogatott lakáshitelek terén a közelmúltban nem történt változás, az viszonylag kedvező lehetőséget tud biztosítani azoknak, akik élhetnek ezzel a lehetőséggel, bár tudni kell, hogy ezeknél a konstrukcióknál egyes piaci hitelek kedvezőbb feltételeket kínálnak - jelzi Murányi Ákos, Duna House vezető elemzője.

Mit vizsgál a bank?

A jelzálogtípusú hiteleknél a bankok alapvetően két dolgot vizsgálnak: egyrészt a fedezetet (ami a megvásárlandó ingatlan, vagy ha ez nem bizonyul elegendőnek, az ügyletbe bevont pótingatlant (pótfedezetet), illetve magát az Ügyfelet, vagy Ügyfeleket, akik a hitel szereplői lesznek. A folyamat a következőképpen néz ki: a bankkal leszerződött értékbecslő megvizsgálja az ingatlant, és megállapít egy forgalmi értéket, ami a tényleges piaci ára a lakásnak. Ennek alapján készül egy ún. diszkontálás, ami megmutatja, milyen áron lehetne az ingatlant gyorsan értékesíteni - ezt az árat likvid menekülési értéknek, vagy hitelbiztosítéki értéknek (HBÉ) is nevezik. A HBÉ jellemzően 5-20%-kal alacsonyabb a forgalmi értéknél.

A hitelt felvenni kívánó Ügyfelet egyrészt a jövedelme, másrészt pedig költségei (egyéb más hitelek törlesztései, megélhetési költségek, stb.) alapján ismeri meg a hitelintézet. Ahhoz, hogy a jövedelmet egyáltalán figyelembe vegyék a hitelbírálatkor, általában legalább 3 hónapos határozatlan munkaviszonyra van szükség, lehetőleg bankszámlára utalt jövedelemmel. Az igénylő kitöltésekor rákérdeznek a háztartás vagy igénylő személy havi kiadásaira is - itt érdemes a realitások talaján mozogni, aligha hihető, ha valaki azt állítja, hogy havi néhány ezer forint kiadása van.

A beszerzett információk alapján a bank mérlegeli a kockázatát, és egy bonyolult scoring-rendszer segítségével eldönti, mekkora hitelt kaphat az Ügyfél - minél nagyobb esély van rá, hogy tudja majd fizetni valaki a részleteket, annál több hitelt ad a hitelintézet - vagyis nagyon jó jövedelem esetén magas hitelösszegre van kilátás, azaz annál kevesebb önerővel kell beszállni a lakásvásárlásba.

Mi az, hogy jó jövedelem?

Optimális eset, ha a tiszta, nettó jövedelemnek (levonva már a hitel és egyéb tartozásokat) 30-35%-át teszi ki a leendő törlesztőrészlet, vagy a nettó jövedelemből a tartozásokat és a KSH adatai alapján megállapított megélhetési költségeket levonva belefér még a törlesztőrészlet fizetése is, természetesen nem teljesen kicentizve - a fentiek alapján például egy nettó 150 ezer forintos jövedelembe kb. havi 45-50 ezer forintos törlesztőrészlet férhet bele.

Amennyiben az igénylő ezeknek a kritériumoknak megfelel, a HBÉ vagy a forgalmi érték nagyon magas százalékát is megkaphatják - előbbi esetben 90-110%, utóbbinál 75-95% lehet a finanszírozás - vagyis egy jó értékbecsléssel akár minimális önerővel, vagy anélkül is lakáshoz lehet jutni.

Ki mennyit kaphat?

A fentiek alapján egy fiatal, egyedülálló férfi, nettó 140.000 Ft-os, számlára utalt jövedelemmel, 1 millió forint önerővel és egy havi 10 ezer forintos autóhitellel, pótingatlan nélkül már eséllyel indul a lakáshitelért - kb. 9 millió forintos lakást tud megvásárolni, 35 évre kb. 50.000 forint törlesztőt fizetve havonta. Ez egy közepes méretű panellakásra, vagy egy kisebb belvárosi használt lakásra elegendő, esetleg az újépítésűek közül a legkisebbekre - vidéken természetesen jobbak a lehetőségek, mivel a piaci árak alacsonyabbak.

Ha valaki nem felel meg a kritériumoknak, akkor sincs minden veszve, ugyanis az úgynevezett minimálbéres, vagy fedezet alapú konstrukció, mint menekülési út kínálja magát. A különbség itt a kevesebb HBÉ vagy forgalmi-érték %-ban rejlik. Ha nem elég a felvehető összeg, akkor pótingatlant, vagy kezest kell bevonni az ügyletbe.

Egyes bankok tisztán fedezet alapon is nyújtanak hitelt - vagyis nem kérdeznek kvázi semmit az Ügyféltől - azaz akár jövedelem nélkül, megfelelő ingatlanok bevonásával is lehetséges a lakásvásárlás, természetesen magasabb kamattal vagy induló költségekkel. Például egy jövedelemmel nem rendelkező, a vállalkozását a közelmúltban elindító igénylő önerővel nem rendelkezik, viszont a szülők nevén egy 10 millió forint értékű tehermentes ingatlan van, amit hajlandóak bevonni az ügyletbe - így egy 12 millió forint értékű ingatlan vásárlására nyílik lehetőség, 35 évre kb. 75.000 forintos törlesztőrészlettel havonta.

Ha a jövedelem alacsony, nincs önerő és pótingatlan sem, akkor viszont már szinte csak a csoda segíthet: egy nettó 90.000 forintot kereső igénylő, minden egyéb más megléte nélkül nemigen fog hitelt kapni - ha az Ügyfél közalkalmazott, kb. 10% önerő még mindig szükséges.