Soha nem lesz vége: tovább emelkednek a lakásárak Budapesten, ez teljesen kegyetlen

2022. első negyedévében az Európai Unió teljes lakóingatlan piacát áremelkedés jellemezte. A 2015-ös bázishoz viszonyított lakásárindex uniós átlagban megközelítette a 145 százalékot, a legalacsonyabb értéket Cipruson (104%), a legmagasabbat ismét Magyarországon (234%) regisztrálták. 2021. első negyedévéhez képest Hollandiához és Litvániához hasonlóan, hazánkban is 19 százalékkal emelkedett a lakásárindex, míg Csehországban a növekedés mértéke elérte a 25 százalékot.

A támogatások dobták meg az árakat

A magyarországi lakáspiac folyamataiba a KSH és az MNB friss statisztikái nyújtanak betekintést, azonban fontos megjegyezni, hogy a két árindex adatai az eltérő módszertan miatt némileg eltérnek egymástól és a forgalmi adatok folyamatos beérkezésével a számadatok az év folyamán még akár nagy mértékben is változhatnak. A KSH-hoz eddig beérkezett tranzakciók alapján 2022. I. negyedévében a lakáseladások száma az egy évvel korábbi időszakhoz képest hasonló feldolgozottság mellett nem bővült tovább, a használt lakások és az újépítések árváltozása továbbra is együtt mozgott. 2021. első három hónapjához képest a használt ingatlanok országos átlagára 20 százalékkal, az újlakásoké 19 százalékkal emelkedett. Míg a 2015-ös bázisévhez képest a használt és újlakások összevont nominális árindexe bőven megkétszereződött (234%), addig a reálértéken számított változás 185 százalék volt.

A 2022. január-márciusi időszakra vonatkozó előzetes forgalmi adatok még a tavalyi kiugrást és ezzel együtt a koronavírus járvány előtti éveket idézik, azonban figyelembe kell vennünk, hogy az első két hónapban az otthonteremtési támogatások, a Zöld Otthon program és a családi adóvisszatérítés is pozitívan hatottak a piacra mind vidéken, mind a fővárosban. Az azóta eltelt hat hónap gazdasági és geopolitikai folyamatai és az előttünk álló időszak kilátásai alapján azonban feltételezhető, hogy a 2022. teljes év tekintetében a tavalyi, megközelítőleg 160 ezres lakáspiaci tranzakciószám – jelenlegi becslésünk szerint 10-15 százalékos – csökkenésére számíthatunk

– mondta Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.

Egymillió felett a négyzetméterár

2022. első negyedévében a rendelkezésre álló 570 újlakás adásvétel alapján Budapesten az újépítések átlagos négyzetméter-ára átlépte az egymillió forintos szintet, míg a legdrágább megyeszékhelyeken (Debrecen, Székesfehérvár és Győr) 700-750 ezer között alakult, a Balaton melletti településeken pedig 900 ezer fölé nőtt. Az első negyedévben a vidéki városok és megyeszékhelyek adták az újlakáspiaci forgalom kétharmadát, azonban a legtöbb újlakást továbbra is Budapesten értékesítették.

A használt lakások piacán az év első három hónapjában az adásvételek közel kétharmadára a községekben és kisebb városokban került sor, Budapest részesedése a 2021-ben elindult fellendülés ellenére sem érte el a teljes használtlakás-piaci forgalom 20 százalékát. 2022 első negyedévében a használt lakások országos átlagára 362 ezer forint volt négyzetméterenként.

Településtípus szerint vizsgálva Budapesten az országos átlag több mint duplája (766 ezer forint), a megyeszékhelyeken 435 ezer, a kisebb városokban 256 ezer, míg a községekben 111 ezer forint volt az átlagár. Az eddig feldolgozott adatok alapján az első negyedév legdrágább megyeszékhelye Veszprém volt, ahol 601 ezer forint volt a használt lakások átlagos négyzetméter-ára. Akik Győrben, Székesfehérváron vagy Debrecenben kerestek használt lakást, azok 540-570 ezer forint közötti átlagokkal találkozhattak, míg a legolcsóbb megyeszékhely 178 ezer forinttal Salgótarján volt.

Még tart az áremelkedés

Az MNB árindexe alapján az idei első negyedévben, az előző három hónaphoz képest a fővárosi éves árdinamika 12,1 százalékról 16,1 százalékra gyorsult, a községekben 23,2 százalékról 14 százalékra mérséklődött, a vidéki városokban pedig, 24,8 százalékkal közel változatlan maradt. Éves összehasonlításban Közép-Magyarország kivételével, ahol az alacsony feldolgozottság miatt nem elérhető az árindex, minden régió városaiban jelentősen, 20 százalék feletti mértékben nőttek a lakásárak 2022. első három hónapjában. A legnagyobb áremelkedést a Közép- és Dél-Dunántúlon (27,9 és 27,6 százalék), a legalacsonyabb, 20,5 százalékos értékű változást Észak-Magyarország városaiban regisztrálták.

Igaz, hogy az áremelkedés folyamatos, de a reál és nominál árváltozás között egyre inkább nyílik az olló, és idén jócskán csökken, de valószínűleg még pozitív tartományban marad a reálár-változás. A községek esetében, ahol negyedéves összevetésben már árcsökkenést látunk, kérdéses, hogy van-e még tere a bővülésnek, a rezsiköltségek növekedésének következtében vissza fog-e esni a családi házak iránti érdeklődés és ezt ellensúlyozni tudják-e az elérhető támogatások. A jelek szerint Budapesten a járvány utáni kilábalás viszonylag gyors és a rozsdaövezeti beruházások vagy éppen a rövidtávú lakáskiadás még további lendületet is adhatnak a piacnak. Az első negyedév forgalmi adatai még távolról sem teljesek és hosszú távú következtetéseket sem lehet levonni, de már látszanak gondolkodásra okot adó jelek

– összegezte az elemző.