Tényleg megtiltják a beköltözést, ingatlanvásárlást? - 11 kérdés és válasz a településvédelmi törvényről

Számos aggódó olvasói levél érkezett szerkesztőségünkhöz a "helyi önazonosság védelméről" szóló törvényjavaslattal kapcsolatban. Sokan aggódnak amiatt, hogy az önkormányzatok az új eszközeikkel miként befolyásolhatják az ingatlanszerzést, a lakcímbejelentést vagy az otthonaik eladását. Emellett voltak olyan, költözést tervezők is, akik a banki válaszlépésektől tartanak, és nem tudják, mi lesz a lakáshitelek piacán.

Cikkünkben most azokat a leggyakoribb kérdéseket válaszoljuk meg, amelyek mentén könnyebben meg lehet érteni, egészen pontosan mit jelenthetnek az egyes rendelkezések a mindennapi életben.

Mi ez az egész, miért kell bevezetni?

A javaslat célja, hogy alkotmányos védelem alá helyezze "a helyi közösségek identitását és arculatát." A kormány szerint a gyors ingatlanpiaci változások veszélyeztetik a települések lakosságszerkezetét, ezért azok új, helyben alkalmazható eszközökkel óvhatják meg a közösség összetételét.

Most akkor megtilthatja az önkormányzat, hogy ingatlant vegyek egy-egy településen?

Nem: a törvény benyújtott változata már nem tartalmazza a korábban tervezett, teljes ingatlanszerzési tilalmat. Az önkormányzatoknak azonban vannak befolyásoló eszközeik, amelyekkel érdemben korlátozhatják bizonyos vevők ingatlanszerzését.

Milyen eszközei vannak erre az önkormányzatnak?

• Elővásárlási jog: az ingatlan eladásakor elsőként az önkormányzat, majd – ha ő nem él vele – a környező ingatlan tulajdonosa vagy helyi lakos vásárolhatja meg az ingatlant.
• Lakcímbejelentés korlátozása: a lakcímbejelentési jog feltételekhez kötése (például közérdekű vállaláshoz vagy pénzbeli letéthez kötése).
• Betele­pülési adó: helyi adó kivetése az ingatlanvásárlókra.

Mit jelent, hogy az önkormányzatnak elővásárlási joga van az ingatlanomra?

Ez azt jelenti, hogy az ingatlant először az önkormányzatnak kell felajánlani ugyanazon feltételekkel, mint amilyenekkel meghirdetnénk eladásra. A 30 napos joggyakorlási idő alatt az önkormányzat dönthet, hogy megvásárolja-e az ingatlant. Ha nem él a jogával, a következő jogosultak (telekhatáros, helyi lakos) következnek, végül a külső vevők.

EZ IS ÉRDEKELHET

Tényleg betiltják a beköltözést bizonyos magyar településeken? Vallottak a polgármesterek, ez várható

A jogszabály lehetőséget biztosítana az önkormányzatoknak, hogy megtiltsák a beköltözni akarók ingatlanvásárlását.

Hogyan határozzák meg, hogy melyik településen vezetnek be betelepülési korlátozást?

Az önkormányzat rendeletben állapítja meg a kívánt lakosságszámot, és csak akkor élhet a jogvédelmi eszközökkel, ha a tényleges népesség eléri vagy meghaladja ezt a küszöböt. Ezt a küszöböt településrészekre is lebontva lehet alkalmazni, de nem lehet alacsonyabb a legfrissebb népszámlálási adatoknál - azaz csak többen nem lakhatnak az adott településen, településrészen, kevesebben nem.

Mi alapján döntik el, hogy ki vehet ingatlant és ki nem?

Az ingatlanszerzés joga általánosan megmarad, de a lakcímbejelentés feltételei és az elővásárlási jog gyakorlási sorrendje – először az önkormányzat, majd helyi 5 évnél régebben ott élők vagy telekhatárosok – döntik el, hogy végül ki költözhet be.

Előfordulhat, hogy nem adhatom el a házam, lakásom?

Nem, eladni mindig lehet, de az elővásárlási jog jogosultjai – ha élnek vele – átvehetik a vevő helyét. Ez nem veszi el az eladás jogát, csupán befolyásolja, hogy ki válik a tulajdonossá.

Vannak kivételek a szabály alól, akik bárhol vehetnek ingatlant?

Igen: az állami támogatással (például CSOK Plusszal vagy Falusi CSOK-kal) vásárlók korlátozás és feltétel nélkül költözhetnek be bármelyik ilyen rendelettel érintett településre.

A babaváró és munkáshitel kérdésében nem teljesen egyértelmű a rendelkezés, de várhatóan kedvezményesen kezelik majd.

A betelepülőkre vonatkozó tilalom nem vonatkozik ezen felül arra, aki

• egy helyi lakos hozzátartozója vagy a településről származik,
• életének első 10 évében maga vagy valamelyik hozzátartozója legalább 1 évet a településen élt,
• állami vagy önkormányzati foglalkoztatott, és munkavégzés miatt költözik a településre,
• elemi csapás vagy baleset miatt otthontalanná vált,
• egyházi alkalmazott,
• a településen tanul,
• a településen hitéleti, egészségügyi, sport, szociális, gyermek- és ifjúságvédelmi vagy büntetés-végrehajtási intézményben vagy intézetben él.

Emellett az önkormányzat rendelettel másokat is mentesíthet. Az újonnan beköltözőknél egy úgynevezett betelepülési eljárást kell lefolytatni, ezt a betelepülni szándékozó kezdeményezi, és a képviselő-testület folytatja le. A szükséges feltételek fennállását a betelepülőnek kell bizonyítania, az eljárás határideje 30 nap, ami további 30 nappal meghosszabbítható. A döntés ellen közigazgatási pert lehet indítani. 

Mit okozhat ez az ingatlanpiacon, csökkenhet az ingatlanom ára, ha az önkormányzat korlátozza a beköltözést?

Az biztos, hogy ahol korlátozásokat vezetnek be, ott szűkítik a potenciális vevők körét, így bizonyos településeken vagy városrészekben nyomást gyakorolhatnak az árakra, különösen, ha a kereslet erős volt. A várakozások szerint a fővárosi agglomerációs településeken és vidéki központoknál lehet igazán érzékelhető a hatása annak, ha egy-egy önkormányzat él a lehetőséggel.

Ha szűkül a potenciális vásárlók köre, az az adott térségben csökkentheti az ingatlanárakat, míg ha a közelben más településen nincs korlátozás, ott emelkedhetnek a négyzetméterárak, mivel esélyes, hogy több lesz a vevő is.

Az önkormányzat mondhatja meg, kinek adhatom el a lakásom?

Nem közvetlenül: a jogszabály keretei között az elővásárlási jog jogosultjai (önkormányzat, telekhatáros, helyi lakos) dönthetnek úgy, hogy élnek a vételi lehetőséggel. Ha egyikük sem él vele, bárki megveheti az ingatlant.

Mi lesz a lakáshitelekkel, a fedezetérték számítással, mit léphetnek a bankok?

A bankok a lakáshitelek esetében általában az ingatlanpiaci árak és a vevő fizetőképessége alapján állapítják meg a fedezet értékét. Ha a vevőkorlátozások miatt visszaesik a kereslet, a fedezetérték is csökkenhet, ami szigoríthatja a hitelbírálatot, vagy csökkentheti a hitelösszeget.

Bár erről egyelőre kivatalos információnk nincs, de valószínűleg a bankok óvatosabban hitelezhetnek majd ingatlanokat olyan településeken, ahol érvényben van a korlátozás - vagy csak esélyes, hogy az önkormányzat bevezeti.

Pusztán piaci logika, hogy a bizonytalanságot és a kockázatokat beárazzák a hiteltermékek esetében is. Korábban Csányi Péter OTP-vezérigazgató is arról beszélt a törvény kapcsán, hogy a települési beköltözés korlátozása csökkentheti az ingatlanok értékét, ami komolyan befolyásolja a banki fedezetértékelést és a jelzáloghitelezést. A szigorítások különösen a fiatalokat és az alacsonyabb jövedelműeket szoríthatják ki a hitelpiacról.

Címlapkép: Katona Tibor, MTI/MTVA