Őrült jól jár, aki ilyen lakást ad most el Budapesten: licitálnak rájuk a vevők, seperc alatt elkapkodják

A lakosság két negyedév alatt közel 300 milliárd forint többletmegtakarítást csoportosíthatott át a lakáspiacra. 2025 első negyedévében – az újra be nem fektetett, jelentős kamatkifizetések révén – mintegy 700 milliárd forinttal csökkentek a lakosság hazai állampapírpiacon tartott megtakarításai - írja az MNB lakáspiaci jelentése.

A jegybank szerint ez a forrás nem jelent meg teljes egészében az egyéb pénzügyi megtakarítások állományában. Ennek egyik oka lehet, hogy a lakosság a megszokottnál nagyobb arányban fordította megtakarításait reáleszközök vásárlására, elsősorban a hazai lakáspiacon. A lakosság ingatlanpiacra irányuló új forrásait az újlakáspiacon elköltött összeg alapján lehet megbecsülni. Használt lakások esetén ugyanis a vevő és eladó eszközeinek összege változatlan marad, így ott nincs új forrásbeáramlás.

2024 első három negyedévében becsléseink szerint negyedévente átlagosan 200 milliárd forint értékben adtak el új lakásokat. Ezzel szemben 2024 negyedik és 2025 első negyedévében ez az összeg jelentősen magasabb volt: rendre 323, illetve 361 milliárd forint értékű új lakásra szerződtek a vevők a jegybanki számítások szerint.

A számítások az előszerződéseket is tartalmazzák, amelyekhez nem minden esetben kapcsolódik azonnali, jelentős pénzmozgás. Így elképzelhető, hogy a 2024 végi lakáspiaci volumennövekedés mögött a későbbi állampapírpiaci kamatkifizetések álltak fedezetként.

Lényegesen kevesebben törhették fel a nyugdíjmegtakarításaikat. A pénztártagok március végéig 38 milliárd forint kiutalását igényelték, amelyből ugyanezen időszak alatt 16,6 milliárd forintot folyósítottak. 

Ugyanakkor a kiutalt összeg közel fele hiteltörlesztést finanszírozott. Lakásvásárlásra mintegy 12 milliárd forintot igényeltek ki. Viszonyításképpen: a nyugdíjpénztári megtakarítások összességében mintegy 2300 milliárd forintot tesznek ki, úgyhogy

az összeg nagyjából 0,5 százalékát igényelték ki lakásvásárlási céllal a megtakarítók.

Mindez leginkább arra vezethető vissza, hogy a magyar nyugdíjmegtakarítók átlagos egyenlege nagyjából 2 millió forintra tehető. Ez manapság még egy lakáshitel önerejéhez is édeskevés, egyes budapesti kerületekben kb. egy négyzetméternyi lakásra elég.

Sok nyugdíjpénztári tag számára racionálisabb döntésnek bizonyulhatott, hogy a megtakarításait inkább meglévő hitelének törlesztésére fordította, semmint lakás vásárlására. A lakáshitelek kamatai jelenleg jóval magasabbak, mint az önkéntes nyugdíjpénztárakban elérhető hozamok, így pénzügyileg kedvezőbb, ha valaki csökkenti vagy akár végtörleszti a drágább adósságát.

EZ IS ÉRDEKELHET

Beköltözni tilos: egyre több hazai bank nem ad hitelt ilyen ingatlanokra, óriási bajban, aki lakást venne

A bankok a jogbizonytalanság miatt szigorítanak: több településen nehezebben vagy egyáltalán nem nyújtanak lakáshitelt.

Ez nemcsak a havi kiadások mérséklését jelenti, hanem a pénzügyi kiszolgáltatottság csökkentését is, különösen egy bizonytalan gazdasági környezetben. A meglévő hitel csökkentése vagy kiváltása azonnali, jól kiszámítható haszonnal jár, szemben a lakásvásárlással, amelyhez jellemzően nagyobb önerő és további finanszírozás szükséges.

Egy új ingatlan megvásárlása ráadásul nemcsak jelentős anyagi terhet jelent, hanem adminisztratív és jogi lépésekkel is jár, míg a hiteltörlesztés célú nyugdíjpénztári kiutalás viszonylag egyszerűen lebonyolítható. Sok háztartás számára ezért kézenfekvőbb megoldásnak tűnhetett a meglévő kötelezettségek csökkentése.

De ahogyan korábbi interjúnkban Balásy Zsolt fogalmazott: nehogy hozzányúlj a nyugdíjmegtakarításodhoz! Azt a pénzt idős korára teszi félre az ember, és a már most, 2025-ben is ingatag lábakon álló magyar nyugdíjrendszer végett sem árt, ha az embernek saját tartalékai vannak, nem csupán abban bízik, hogy az állam majd megoldja az időskori megélhetését.

Újabb lakáspiaci őrületet jeleznek a számok

De visszatérve a jelentéshez és a lakásárakhoz, már az is elég látványos, mennyivel nőttek a lakásárak 5 év alatt. Az MNB adatai szerint 2020-hoz képest országosan 88,5 százalékkal voltak drágábbak a lakások országosan, mint 2025 elején. Budapesten 71,8 százalékos volt az áremelkedés. A városokból, községekből nincs első negyedéves adat, de már 2024 végén is 85,3 százalék volt az áremelkedés a községekben, a magyar városokban pedig 82,6 százalékkal volt drágább ingatlant venni, mint 2025-ben volt.

Budapesten látványos átárazódás volt év vége és március vége között, több mint 13 százalékkal drágultak a lakások, miközben országosan csak kicsit több mint 11 százalékkal emelkedtek az árak.

A jegybank azt is vizsgálja, hogy a hazai lakásárak mennyiben térnek el a fundamentumok által indokolt becsült szinttől. Mindez azt jelenti, hogy a piaci lakásárak mennyiben térnek el attól az ártól, amit a gazdasági alapmutatók – például a jövedelmek szintje, a hitelkamatok, a foglalkoztatottság, a népességváltozás vagy a lakásállomány – alapján indokoltnak tarthatóak.

Ha a tényleges árak magasabbak, mint amit ezek az alapvető tényezők alátámasztanak, akkor túlárazottságról, ha pedig alacsonyabbak, akkor alulárazottságról beszélhetünk. Az eltérés segíthet megítélni, hogy a lakáspiacon fenntartható pályán mozognak-e az árak, vagy esetleg buborékképződés jelei mutatkoznak.

Ha a mutató pozitív értéket vesz fel, az azt jelzi, hogy a lakásárak a gazdasági alapmutatók által indokoltnál magasabb szinten vannak – vagyis túlértékeltek. Ez arra utalhat, hogy a piacon spekulatív árnövekedés, keresleti nyomás vagy más torzító tényező (például kedvező hitelprogramok) hajtja fel az árakat a fenntarthatónak tekintett szint fölé.

Amikor a mutató negatív értéket mutat, az azt jelenti, hogy a lakásárak a fundamentumok alapján indokoltnál alacsonyabb szinten vannak – vagyis alulértékeltek. Ilyen esetben a lakások viszonylag olcsónak számítanak a gazdasági környezethez képest, ami hosszabb távon akár áremelkedési potenciált is jelezhet, feltéve hogy a fundamentumok stabilak maradnak.

Nos, Magyarországon jelenleg az előbbi helyzet áll fent, a mutató utoljára a COVID előtt fordult negatívba, 2024 végén 14,3-as értéken állt, egy évi csökkenés után fordult újra növekedésbe. Azaz akkor a lakásárak 14,3 százalékkal voltak magasabbak, mint amennyire azt a gazdasági környezet összességében indokolta.

Az ismét növekvő tendencia pedig arra utal, hogy 2024-ben korábban valamelyest közeledtek az árak a fundamentálisan indokolt szinthez, de az év végére újra megindult egy gyorsabb áremelkedés, amely túllépte a gazdasági alapokkal alátámasztható szintet. Ez figyelmeztető jel lehet arra nézve, hogy a lakáspiacon ismét keresleti túlfűtöttség, spekulatív vásárlások vagy egyéb torzító tényezők jelenhettek meg, amelyek nem feltétlenül fenntarthatóak hosszú távon.

Mindehhez társul az is, hogy emelkedni kezdtek a tranzakciószámok is éves alapon. Az, hogy a lakásárak túlértékeltségével párhuzamosan emelkednek a tranzakciószámok is, arra utal, hogy élénkül a kereslet a lakáspiacon – vagyis egyre több adásvétel történik, annak ellenére, hogy az árak már meghaladják a fundamentumok által indokolt szintet. Ez piaci túlfűtöttségre utalhat, amikor a vásárlók – akár saját célra, akár befektetési megfontolásból – növekvő árak mellett is hajlandók vásárolni, mert arra számítanak, hogy az árak tovább nőnek, vagy hogy az alacsony kamatkörnyezet, kedvezményes hitelprogramok miatt most érdemes lépniük.

Ez a kettős jelenség – árnövekedés és forgalomnövekedés egyszerre – gyakran a lakáspiaci ciklus felfutó szakaszát jelzi, de kockázatot is hordoz, mert ha a fundamentumok (pl. jövedelmek, gazdasági növekedés) nem tudják hosszabb távon alátámasztani ezt a szintet, akkor korrekció következhet: az árak stagnálhatnak, csökkenhetnek, vagy a kereslet hirtelen visszaeshet.

Az eladóknak áll a zászló

Szintén lakáspiaci élénkülést jelez a Budapesti lakástranzakciók megoszlása az utolsó hirdetési ártól vett eltérés iránya szerint című össztesítés, amely szerint az idei első negyedévben már a tranzakciók majdnem 18 százalékában licitáltak a vevők, azaz az ingatlan többért kelt el, mint amennyiért meghirdették. 2008 óta nem volt ilyen magas az érték, és az utóbbi években csak elvétve emelkedett 10 százalék fölé.

Eközben az idei első negyedévben szintén magas (28,6%) volt az olyan ingatlanok aránya, amelyeket a meghirdetett áron meg is vettek, azaz nem volt változás. Ezzel párhuzamosan értelemszerűen rekordalacsony (53,6%) azon hirdetések aránya, ahol tere volt az alkunak a fővárosi lakáspiacon.

Mindezek alapján ki lehet mondani, hogy soha nem voltak ilyen jó pozícióban azok, akik budapesti ingatlant szeretnének eladni. Hiszen lényegében arról van szó, hogy a kereslet sok esetben meghaladja a kínálatot, így az esetek majdnem felében vagy a kért árat, vagy még annál is többet hajlandóak fizetni a vásárlók a kinézett ingatlanokért.

Ha ezek a folyamatok fennmaradnak, további árnövekedés és a kereslet tartósan magas szintje várható, különösen a jó adottságú, vagy azonnal költözhető ingatlanok esetében. Ugyanakkor hosszabb távon a fundamentumoktól való egyre nagyobb eltérés (lásd fentebb) kockázatot jelenthet egy esetleges korrekció irányába.

A csökkenő alkura utal az is, hogy 2022 óta a legalacsonyabb értéken volt az első negyedévben a tranzakciós árak medián eltérése az utolsó hirdetési ártól. Országos szinten ez 2025 első három hónapjában átlagosan mínusz három százalékos volt, miközben az utóbbi negyedévekben rendre 4 százalék felett volt az érték, azaz ennyit engedtek az árakból az utolsó hirdetett árhoz képest.

Budapesten ez a mutató soha nem látott mélységekben van, az ingatlanokat átlagosan 0,9 százalékkal adták el alacsonyabb áron, mint az utolsó hirdetési ár volt. Az összesítés 2011-es kezdete óta nem ment ez az érték 1 százalék alá. A vidéken mért, -4 százalékos érték is évek óta a legalacsonyabb.

Az élénkülés a hirdetési időkben is meglátszik, 2025 első negyedévében

a panellakásokat a hirdetés feladását követően átlagban kevesebb mint egy hónap alatt megvették.

Ez az érték soha nem volt ilyen alacsony, de a többlakásos, 50 négyzetméter alatti társasházi lakásokat sem hirdették 1,5 hónapnál több ideig átlagosan. Mindezzel szemben a családi házak (4,4 hónap) és az 50 négyzetméternél nagyobb nem-panel lakások (3,4 hónap) kevésbé forognak a piacon, legalábbis az átlagos értékesítési idő mindkét esetben emelkedett.