Otthon Start: megjelent a végleges jogszabály, nem pont az van benne, mint hittük

A éjszaka megjelent a „227/2025. (VII. 31.) korm. rendelete az Otthon Start program keretében biztosított FIX 3%-os lakáshitelről” Vagyis kiadták az új otthonteremtési támogatott hitelről szóló jogszabályt. A Bankmonitor szakértői elemezték a részleteket, külön kihangsúlyozva azokat az elemeket, amik változtak a tervezethez képest.

Mire lehet fordítani az Otthon Start hitelt?

A hitel célja belterületi lakás, egylakásos lakóépület, tanya, vagy birtokközpont vásárlása, építése.

Eredetileg a tanya, birtokközpont nem szerepelt a célok között. A kormányinfón azonban Gulyás Gergely már elmondta, hogy tanya is finanszírozható lesz a támogatásból. Érdekesség ugyanakkor, hogy a belterületi kitétel benne maradt a szövegben, márpedig nem igazán lehet belterületi tanyát, birtokközpontot találni. Elképzelhető, hogy a belterületi kikötés csak a lakásra érvényes.

Másik érdekesség, hogy a tanya és birtokközpont megnevezésnél nem szerepel az ott lévő lakóépület kifejezés. A CSOK Plusznál, Falusi CSOK-nál a jogszabály kihangsúlyozza, hogy olyan tanya finanszírozható meg, melyen megfelelő lakóépület is van.

A támogatott hitel alapvető kondíciói

Az Otthon Start Program alap paraméterei:

• A kölcsön kamata a futamidő alatt fix, legfeljebb 3%.
• A hitel összege maximum 50 millió Ft lehet.
• A futamidő nem haladhatja meg a 25 évet.
• Az előtörlesztési díj nem haladhatja meg az előtörlesztett összeg 1 százalékát.
• A banki folyósítási, hitelbírálati díj legfeljebb 30 000 forint lehet. (Ide nem értve az értékbecslési díjat, helyszíni szemle díját).

Ha piaci hitelt is igényel az adós a támogatott hitel mellé, akkor ezen kölcsönnél a hitelintézet a 2025. május 30-án érvényben lévő díjak mértékéig számíthat fel díjat, költséget. Vagyis az ezt követő díjemeléseket nem érvényesítheti a bank egy Otthon Start hitel mellé felvett piaci hitel esetében.

Jó tudni: Ha például a folyósítási díj a banknál májusban 1 százalék volt, melyet szeptemberben már 1,5 százalékra emelt, akkor a bank legfeljebb a májusban érvényes 1 százalékos díjat szedhetné be az Otthon Start mellé felvett piaci hiteleknél szeptemberben is.

Az eredeti tervezetben a támogatott hitelek mellé felvett piaci kölcsönöknél is 30 ezer forintban voltak maximálva a bank folyósítással, bírálattal kapcsolatos díjai.

Ki minősül első lakásvásárlónak?

A támogatott hitelt első lakásának megvásárlására, építésére fordíthatja az érdeklődő. De ki minősül első lakásvásárlónak?

• Az igénylőnek nem lehet – és az igénylés benyújtását megelőző 10 évben nem lehetett – belterületi lakóingatlana. Vannak azonban kivételek a tulajdonra vonatkozóan.
• Lehet/lehetett olyan belterületi lakóingatlanja, tulajdonrésze az igénylőnek, melynek értéke nem haladja meg a 15 millió forintot. (Meglévő ingatlan esetén ezt értékbecsléssel, eladott ingatlan esetében a vételárral lehet alátámasztani.) Fontos, hogy a tulajdoni hányad értékére vonatkozik egy szabály: az is megfelelő, ha valakinek egy 100 millió forint értékű ingatlanban van 10 százalék tulajdoni hányada.
• Nem probléma, ha a korábbi lakóingatlant elbontották.
• Nem akadálya az igénylésnek az sem, ha a lakóingatlant haszonélvezettel terhelten szerezte meg az érdeklődő és ugyanazon haszonélvező még jelenleg is bent lakik az ingatlanban.
• A fentiek mellett az sem gond, ha valakinek egyidejűleg legfeljebb egy belterületi lakóingatlanban van 50 százalékot nem meghaladó tulajdoni hányada.
•  

Fontos: Újdonságként ebbe a részbe bekerült az, hogy egyidejűleg lehet legfeljebb egy belterületi ingatlanban legfeljebb 50 százalékos tulajdoni hányada. Ez azt jelenti, hogy ha valakinek 10 éve volt a nevén egy fél ingatlan, ezt eladva pedig szintén 50 százalékos tulajdonrészt szerzett egy másikban, akkor még megfelel a feltételeknek, mert egyszerre csak egy lakásban volt tulajdonrésze. (A tervezet eredeti szövege alapján ez a helyzet már nem lett volna megfelelő.)

A házaspárok esetében elegendő az egyik félnek teljesítenie a meglévő tulajdonrészre vonatkozó előrásokat, de ezen személynek kell teljesítenie a TB jogviszonyra vonatkozó elvárásokat is. Ezen két elem ilyen összekötése nem szerepelt az eredeti tervezetben. (Úgy tűnik nem működhet például az a helyzet, hogy a férjnek van megfelelő TB jogviszonya és a feleség teljesítené a többi, például az első lakásra vonatkozó előírásokat.)

Ehhez kapcsolódóan azonban bekerült egy új elem is a a végleges szabályok közé:

Ez a szabály alkalmazandó abban az esetben is, ha az igénylő valamelyik szülője adóstársként bevonásra kerül az ügyletbe. Az adóstársra egyebekben ugyanazon igénylési feltételek vonatkoznak, mint az igénylőre

Ez alapján az biztosan kijelenthető, hogy a szülők bejöhetnek a gyermekük hitelébe adóstársként. Sőt ezen kitételből úgy tűnik, hogy elégséges lehetne az is, ha a szülő felel meg a Tb jogviszonyra és a meglévő lakástulajdonra vonatkozó előírásoknak. Ugyanakkor ezen szövegrész alapján az adóstársnak is meg kell felelnie például a köztartozásmentességre, vagy épp a büntetlen előéletre vonatkozó előírásoknak is. Ezzel kapcsolatban még mindenképpen szükség lesz a jogalkotó értelmezésére, iránymutatására.

Az igénylőre vonatkozó feltételek, előírások

• Nem csak magyar állampolgár veheti fel a kölcsönt. A huzamos tartózkodási engedéllyel rendelkező harmadik országbeli állampolgárok, valamint hontalan státuszú személyek is jogosultak lehetnek a támogatott hitelre.
• Első lakásszerzőnek kell minősülnie az igénylőnek (ezzel kapcsolatban a részletes elvárást már korábban leírtuk)
• Büntetlen előéletűnek kell lennie az érdeklődőnek.
• Nem lehet az igénylőnek 5 ezer forintot meghaladó köztartozása, adótartozása. Az 5 ezer forintot meghaladó tartozást 14 napon belül rendezni kell, ellenkező esetben a hiteligénylést elutasítják.
• Legalább 2 éves Tb jogviszonnyal kell rendelkeznie az igénylőnek.
• Vásárlás esetén az igénylést az adásvételi szerződés megkötését követő 180 napon belül be kell nyújtani.
• Az igénylőnek hitelképesnek kell lennie, azaz meg kell felelni a banki bírálati előírásoknak is.

A TB jogviszonyra vonatkozó elvárások

A legszigorúbb személyi feltétel a társadalombiztosítási jogviszonyra vonatkozó elvárás.

Legalább 2 éves jogviszonnyal kell rendelkeznie az igénylőnek, az alábbi módokon lehet teljesíteni ezen előírást:

• A Tbj törvény 6. §-sa szerinti biztosítotti jogviszony megfelelő.
• A Tbj törvény 4. § 11. pontja szerinti kiegészítő tevékenység alapján elnyert jogviszony is megfelelő. (Például ha egy nyugdíjas vállalkozást indít, akkor lesz ilyen jogviszonya.)
• Hazai középfokú, vagy felsőfokú intézményben folytatott nappali tagozatos tanulói jogviszony is megfelelő lehet.
• Elfogadható magyar állampolgároktól a külföldi felsőfokú intézményben folytatott nappali tagozatos tanulói jogviszony is.
• Megfelelő magyar állampolgároktól az is, ha külföldi TB jogviszonnyal rendelkeznek.
• Megfelelő az iskolaszövetkezet nappali rendszerű oktatás keretében tanulmányokat folytató tanuló is.

Az utolsó 180 napra (igénylést megelőző fél évre) azonban szigorúbb szabályok érvényesek

• A Tbj törvény 6. §.ban foglaltakból már nem megfelelő az álláskeresési támogatás, a közmunkaprogam. De az sem jó, ha valaki külföldön dolgozik, de alapvetően magyar TB jogviszonya lenne.
• Megfelelő a Tbj törvény 4. § 11. pontja szerinti kiegészítő tevékenység is.
• Elfogadható e mellett még a magyar állampolgárok azon Magyarországon végzett tevékenysége, mely valami miatt külföldi TB jogviszonyt eredményez.
• Megfelelő a magyar középfokú, vagy felsőfokú intézményben folytatott nappali tagozatos tanulói jogviszony is.

Ugyanakkor a külföldi TB jogviszony és a külföldi tanulói jogviszony az utolsó fél évben már nem lesz elfogadható. Az eredeti tervezet alapján a hazai tanulói jogviszony sem volt megfelelő az utolsó fél évben. Érdekes, hogy ez bekerült a végleges jogszabályba, különösen annak fényben, hogy jellemzően egy tanulónak nem lesz megfelelő munkaviszonya, jövedelme, melyet a bank a hitelbírálat során elfogadna.

Legfeljebb 30 napos megszakítás mellett még folytonosnak tekinthető a TB jogviszony, azaz két állás között maximum 30 napos szünet lehet. Illetve az is megfelelő, ha a tanulmányok befejezését követően fél éven belül talál állást az igénylő.

Mi a helyzet az ingázókkal?

Gulyás Gergely a kormányinfón külön kihangsúlyozta, hogy a magyar állandó lakóhellyel rendelkezők, de külföldön dolgozók – ingázók – is megkaphatják a támogatott hitelt.

Ez bekerült a jogszabályba: a szomszédos országban folytatott munkaviszonya beleszámít a 2 éves TB jogviszonyba, amennyiben az igénylő az igényléskor már legalább 2 éve magyar lakóhellyel rendelkezik.

Sőt az egyszerűsített módon létesíthető munkaviszonyban munkát végzők is könnyítést kapnak a TB jogviszony kapcsán: nekik megfelelő, ha az elmúlt 2 évben legalább 200 napot ilyen egyszerűsített munkaviszonyban voltak. (Ez a turizmusban, mezőgazdaságban elterjedt speciális munkaviszony forma, jellemzően az idényjellegű munkavégzéseknél szokták alkalmazni.)

A lakásra vonatkozó előírások

Belterületi lakás, egylakásos lakóépület, tanya, vagy birtokközpont lehet a kölcsön célja. Vásárlás esetén a vételár legfeljebb 20 százalékkal térhet el az értékbecslő által meghatározott forgalmi értéktől. Vagyis nem lesz megfelelő az, ha a vételár 100 millió forint és a értékbecslő által meghatározott forgalmi érték 121 millió forint.

Elegendő lehet 10% önerő is a vásárláshoz (egy sima lakáshitelnél alapesetben 20% önerőre legalább szükség lenne.) Fontos, hogy az MNB elvárásainak, szabályainak is meg kell felelnie az érdeklődőnek, az ide vonatkozó előírások azonban még nem jelentek meg.

Az eladó nem lehet az igénylő közeli hozzátartozója, élettársa. Illetve építés esetén a kivitelező nem lehet az igénylő, vagy az ő közeli hozzátartozója, élettársa. Amennyiben cég az eladó, kivitelező, akkor nem lehet annak tulajdonosa sem az igénylő, sem az ő közeli hozzátartozója, élettársa.

Jó tudni: Nem fordítható a támogatás résztulajdon megvásárlására. Illetve nem lehet olyan ingatlan a cél, amelyet haszonélvezet terhel. Ezek az eredeti tervezetben így nem szerepeltek.

Az ingatlan értékére, árára vonatkozó előírások

• Többlakásos épületben lévő lakás esetén az ingatlan értéke, építés esetén az építési költsége nem haladhatja meg a 100 millió forintot.
• Egylakásos lakóépület, tanya, birtokközpont esetén az ingatlan értéke, építés esetén az építési költsége nem haladhatja meg a 150 millió forintot.

Fontos, hogy vásárlás esetén itt nem a vételár szerepel, hanem az ingatlan értéke, melyet egy független értékbecslő határoz meg. Nem lesz megfelelő az, ha a vételár 149 millió forint, de az értékbecslő szerint az ingatlan értéke 151 millió forint.

Van négyzetméterárra vonatkozó elvárás is, a vételár, építési költség alapján nem haladhatja meg a négyzetméterár a 1,5 millió forintot. Az eredeti tervezet alapján ezt a hasznos alapterületre kellett volna kiszámolni, de a végleges jogszabályban az alapterület kitétel szerepel. Gulyás Gergely elmondása alapján az igénylő számára legkedvezőbb módon kell ezt meghatározni.

Kamattámogatás, büntetés, utólagos feltételek

Az igénylő 3% kamatot fizet, de a bank kap mellé még kamattámogatást is. Ennek mértéke függ az 5 éves futamidejű állampapírok aukciós átlaghozamától. (Jelenleg a kamattámogatás mértéke 5,16%.) Az állam javára ezen támogatás biztosítására 5 évre elidegenítési és terhelési tilalmat jegyeznek be az ingatlanra. E mellé még a kölcsönösszeg 20 százalékának mértékéig jelzálogjogot is tesznek a kérdéses lakásra.

A kamattámogatást a jegybanki alapkamat plusz 5 százalékos mértékű büntetőkamattal növelten kell visszafizetni abban az esetben, ha az adós megsértene valamilyen feltételt.

Milyen szabálysértésekre, utólagos feltételekre lehet gondolni?

• Valamilyen csalás történt, az adós jogosulatlanul kapta meg a támogatást.
• A vásárlás, építkezés nem valósult meg. (Építés esetén egy éven belül meg kell kezdeni a munkálatokat és a munkálatok megkezdését követő 6 éven belül be kell fejezni az építkezést.)
• A lakást, házat elbontják
• A lakást, házat eladják (ha részben adják el, akkor az eladott részre jutó kamattámogatást kell visszafizetni és szintén csak a hátralévő kölcsönösszegre is csak arányosan szűnik meg a kamattámogatás).
• Az ingatlanon használati, haszonélvezeti jogot létesítenek.
• Az ingatlant nem lakhatási célra használják.
• Kikerült a tervezethez képest a végleges szövegből az alábbi kitétel: „otthon használatát harmadik személynek átengedik”

Fontos: Vélhetően ezen különbség vezet oda, hogy a lakást akár bérbe is lehet adni. Illetve ez alapján az adott ingatlanba bárki – az igénylő gyermeke, más közeli hozzátartozója, vagy akár egy idegen is – beköltözhet, ott tartózkodási, vagy lakóhelyet létesíthet.

Ez egy hatalmas különbség az eredeti tervezethez képest, Ez egy komoly könnyítés, ami segítheti akár azokat is, akik befektetési célra vennék meg első otthonukat. A tervezetből az már kiderült, hogy az igénylőnek nem kell feltétlenül a lakásba beköltöznie, de az nem volt világos, hogy esetlegesen valaki más beköltözhet-e az adott ingatlanba.