Beköltözési korlátozás Budapesten: újabb ügyintézési terhet kapnak a nyakukba a lakásvásárlók 2026-tól, építkezésnél is figyelni kell

Mint megírtuk, január elsejétől beköltözési korlátozást vezet be Budapest XVI. kerületének önkormányzata.

A rendelet szerint az önkormányzatot elővásárlási jog illeti meg a kerület közigazgatási területén lévő minden olyan, legfeljebb három szintes lakóépület tulajdoni jogának betelepülő részére, ellenérték fejében történő átruházása esetén, amelynek során a szerződés tárgya nem az ingatlan 1/1 arányú tulajdoni hányada. Emellett korlátozzák az egy lakcímre bejelenthető személyek számát is, 7 főben, kivételt egyedül a családtagok jelentenek.

Újépítés, átalakítás esetén nagyobb körültekintésre lesz szükség

A XVI. kerületben bevezetett feltételek összességében nem számítanak szigorúnak a többi hasonló helyi rendelethez képest. A szabályozás két fő eleme - a településképi előírásoknak való megfelelés, valamint a bejelenthető lakók számának korlátozása - a gyakorlatban várhatóan kevés vásárlónak okoz majd nehézséget - értékelte a helyzetet kérdésünkre az Otthon Centrum. Hozzátették, szerintük a településképi előírások a legtöbb esetben nem okoznak különösebb problémát.

Nyilván újépítés, átalakítás esetén nagyobb körültekintésre van szükség, de egy tapasztalt építész segítségével a követelmények könnyen teljesíthetők

- fogalamaztak a cég szakértői.

Emellett kiemelték, hogy bár a bejelenthető lakók számát tekintve egy lakcímre maximum hét fő jelentkezhet be, mivel azonban a közeli hozzátartozók esetében ez a korlátozás nem érvényes, ennek a szabálynak a gyakorlati hatása is elenyésző.

Fontos még megemlíteni, hogy az önkormányzatnak elővásárlási joga van azon ingatlanok esetében, ahol nem teljes 1/1-es tulajdoni hányad kerül értékesítésre.  Bár ez elvileg korlátozást jelenthet, a gyakorlatban az önkormányzat ritkán él ezzel a jogával, így az intézkedés hatása a helyi ingatlanpiacra csekély

- tették hozzá. Arra a kérdésünkre, hogy szerintük mit okozhat ez a rendelkezés a helyi piacon, a vállalat úgy vélekedett, mivel az önkormányzati rendelet nem írja elő betelepülési hozzájárulás megfizetését és nem korlátozza a betelepülők számát sem, ezért várhatóan nem lesz drasztikus hatása az ingatlanárakra.

Inkább arról van szó, hogy bizonyos ingatlanok esetében az önkormányzat szeretne élni elővásárlási jogával és a településképet is jobban felügyelné. Ennél jelentősen szigorúbb rendelkezések vannak érvényben más településeken.: van, ahol betelepülési hozzájárulást kell fizetni, önkormányzati meghallgatáson kell részt venni, vagy a bekötözést iskolai végzettséghez, büntetlen előélethez, helyi rokonsághoz kötik. Ezek a szabályok nyilvánvalóan hatékonyabban korlátozzák a betelepülők számának növekedését

- mondta az OC.

A kerület kapcsán szerintük azt érdemes kiemelni, hogy az elmúlt tíz évben tartós, de mérsékelt elvándorlás jellemezte: minden évben kisebb mértékű vándorlási veszteséget realizált a kerület. Ennek ellenére a népesség, évtizedek óta stabilan 70 ezer fő körül alakul, mivel a születések száma kompenzálja az elvándorlók számát. Ebből az is következik, hogy elsősorban a fiatal családosok körében népszerű a kerület.

A kerületben a téglalások átlagos négyzetméterára idén 1 047 ezer forint volt, míg a használt házak esetében 792 ezer forintot kellett fizetni négyzetméterenként. Ezek az árak ugyan elmaradnak a fővárosi átlagtól, de a szomszédos kerületekhez képest már magasabb árszintet képviselnek. A lakások ára egy év alatt mintegy ez 13%-kal, a házaké pedig 26%-kal emelkedett, ami jól mutatja, hogy mindkét szegmensben dinamikusan nőttek az árak az utóbbi években

- részletezték.

Precedenst teremthet a szabályozás

Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője megkeresésünkre a XVI. kerületi rendelet kapcsán kiemelte, hogy a kerületi ingatlanok iránt érdeklődők dolga 2026-tól elsősorban az adminisztráció miatt lesz nehezebb (elővásárlási jog miatti értesítés/határidők; lakcímhez igazolás és – osztatlan közösben – a 7 fős limit figyelése).

Mindenesetre érdemes figyelemmel kísérni a piac reakcióit. Mivel a XVI. kerület az első budapesti városrész, amely alkalmazza ezt a törvényt, vélhetően ezt meg fogja tenni más kerületi is, és ha nem lesz negatív hatás, akkor precedenst is teremthet az ottani szabályozás

- vélekedett a szakértő. 

Annak kapcsán, hogy tapasztalataik szerint általánosságban milyen hatással vannak a betelepülést korlátozó rendeletek egy-egy település ingatlanpiacára, Szegő Péter azt mondta, ahol pénzbeli hozzájárulás van (például fix 1,5 millió Ft; vagy 2-10% közötti hozzájárulás a vételárhoz viszonyítva), az közvetlen költségként csökkentheti a fizetési hajlandóságot és növelheti az alkuigényt, főleg befektetőknél. A keresletet pedig rövid távon lassíthatja is.

Ilyen Rajka, egyes Balaton-települések, de kisebb településen, így a Nógrád vármegyei Hugyag községben már él a rendelet, mely alapján a beköltözőnek ingatlanvásárláskor a vételár 10%-át kell „betelepülési hozzájárulásként” megfizetnie. A XVI. kerületben nincs ilyen, így az árak csökkenése nem valószínű, de a szabályozás területileg széttagoltabbá teheti a helyi ingatlanpiacot, és emiatt elképzelhető átmeneti stagnálás az árakban

- húzta alá. Általánosságban pedig a Duna House tapasztalatai alapján elmondható, hogy a XVI. kerületben a vevői érdeklődés az elmúlt években lassan, de fokozatosan erősödött, különösen a 2023-2025 közötti időszakban. A trendek alapján a kerület egyre inkább stabil, kertvárosi alternatívaként jelenik meg a budapesti ingatlanpiacon.

Bár nem tartozik a főváros legdrágább részei közé, árainak dinamikája és a vevői érdeklődés alapján jól érzékelhető, hogy a kertvárosi életforma iránti igény folyamatosan erősödik a kerületben. Jelenleg itt az átlagos négyzetméterár 1 190 000 Ft, a kerület iránti érdeklődés pedig az elmúlt nyolc évben stabilan növekedett

- részletezte. Hozzátette, míg 2017-ben az érdeklődési arány 5,5-6,5% körül mozgott, addig 2025-ben már 7,7-7,9% között alakult, ami a budapesti kerületek középmezőnyének felső részébe emeli a XVI. kerületet. A növekedés különösen a 2023-2025 közötti időszakban volt látványos, ami a kertvárosi életforma iránti fokozott igényre utal. A cég adatai alapján a XVI. kerületben az eladott lakások átlagos alapterülete 84 négyzetméter, az átlagos ingatlanérték 88 millió Ft.

Az ingatlanok több mint 94%-át tulajdonos használja, ami alacsony bérlakásarányt jelez. A kereslet itt elsősorban a családi házakra és nagyobb alapterületű lakásokra koncentrálódik

- magyarázta Szegő Péter.

Mit lép a többi kerület?

Korábbi cikkünkben Szegő Péteréhez hasonló véleményt fogalmazott meg Balogh László is, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője is úgy látja, ha nem lesz nagy társadalmi ellenérzés a korlátozás miatt, akkor a többi pesti kerület is léphet.

Az szinte biztos, hogy más budapesti önkormányzatokban is felmerült már a kérdéskör, csak nem mertek lépni

- fogalmazott. Ő azt is életszerűnek tartja, hogy a pénzhiánnyal küzdő kerületek betelepülési hozzájárulást kérjenek a vásárlóktól.

Arról is beszélt, a XVI. kerület főképp amiatt hozhatta az intézkedést, mert jellemző, hogy például a régiépítésű, többgenerációs családi házakat felosztják több lakásra, és osztatlan közös tulajdonként kerülnek piacra a lakrészek - ez pedig anomáliákat okoz a településszervezésben. Ugyanakkor így szűkülhet az ingatlankínálat a kerületben, ami áremelkedést okozhat - tette hozzá Balogh László. 

Futó Péter, a Zenga elemzési vezetője pedig arra hívta fel a figyelmet, hogy a tiltás érintheti a kisebb társasházakra specializálódott ingatlanfejlesztőket is - a szakember úgy látja, a szabályozás főként azt akadályozza meg, hogy a régi családi házak helyén többlakásos társasházak épüljenek. Az OC-hez hasonlóan ő is kiemelte, hogy a kerület népességszáma a 2011-es és a 2022-es népszámlálás között mintegy 3 százalékkal 71 200-ról 73 300-ra nőtt, de ez nem számít kiugróan nagy növekedésnek.