Agyrém, ami a fővárosi ingatlanpiacon folyik: lassan annyiba kerül egy panel, mint egy újépítésű lakás

Az Otthon Start hitel kezdetben komoly keresletet generált a XIV. és XVI. kerületben is, mára azonban sok vevő elbizonytalanodott a kialakult ingatlanárak miatt. Helyzetüket nehezít, hogy a bankok sokszor lényegesen kevesebbre értékelik az ingatlanokat a vételárnál.

Az új állami kamattámogatott hitel az elmúlt évek legnagyobb hatású tényezője volt, a CSOK Plusznak, a Babavárónak vagy a Munkáshitelnek közel sem volt ilyen jelentős hatása az ingatlanpiacra. Ez elsősorban annak köszönhető, hogy jóval szélesebb kör számára érhető el - mutatott rá Sebestyén Tamás, a Balla Ingatlan XIV. és XVI. kerületi irodájának szakmai vezetője.

Az Otthon Start a két kerületben már a bejelentését követő napokban számottevő keresletnövekedést generált. Sőt augusztusban, amikor még el sem indult, nagyobb volt az ingatlanpiaci forgalomra gyakorolt hatása, mint októberben felében, amikor is már lassulással találkoztak az ingatlanközvetítők.

A vevők pillanatok alatt felszippantották a hitel feltételeinek megfelelő ingatlanokat a piacról, ami azonnal árnövekedést is eredményezett. Ennek hatására a nyár elején még 50 millió forintba kerülő ingatlanok ára mára elérte az 55-60 millió forintos szintet, azaz

néhány hónap alatt 10-15 százalékkal hajtotta fel az árakat az Otthon Start.

Ez lehet talán az oka annak is, hogy most megtorpantak a vevők. Hiszen a piacon most nagyrészt felújítandó, ugyanakkor drágán kínált ingatlanokkal találkoznak, amelyekre még 5-10 millió forintot mindenképpen rá kellene költeni. Ez pedig már akkora összeget jelent, mely miatt elgondolkodnak azon, hogy belevágjanak-e a vásárlásba - jegyezte meg Sebestyén Tamás.

A szakértő szerint eközben azt sem lehet mondani, hogy a valós értékesítési árak beérték volna a hirdetési árakat. Legfeljebb az első hetekben lehetett azzal találkozni, hogy a piacon lévő ingatlanokat szinte alku nélkül vitték a vevők, ezt követően azonban olyan “optimizmus” alakult ki az eladói oldalon, ami irreális áremelésekben csapódott le. Ennek hatására a

felújítandó panellakásoknál most már 1,5 millió forint közelébe kúszó négyzetméterárakkal lehet találkozni

 - melyek mellé ráadásul gyakran még további kifizetendő összegeket is említenek a hirdetésekben a tulajdonosok -, ami így gyakorlatilag eléri az újépítésű piacon jellemző árakat. A szakértő szerint azonban ezek az abszurd módon túlárazott ingatlanok a piacon fognak ragadni.

A vevők ugyanis végiggondolják, hogy ezekre az 1,5 milliós négyzetméteráron hirdetett ingatlanokra még milliókat kell költeni, hogy költözhetők legyenek, így pedig már nem éri meg nekik a vétel. Próbálnak ugyan alkudozni, de sok eladó szeme előtt most csak az 1,5 millió forintos négyzetméterár-korlát lebeg.

Jelenleg a 46-49 négyzetméteres panellakások reális ára Zuglóban most 55-62 millió forint között mozog elhelyezkedéstől és állapottól függően. A téglalakások ennél valamivel drágábbak, azonban Sebestyén Tamás megfigyelései szerint folyamatosan csökken a különbség a panelek és a téglalakások árai között. Valószínűleg ennek az az oka, hogy még mindig egy kicsit olcsóbb a panel, mint a tégla, és a vevők kényszerből a legolcsóbb ingatlant veszik meg.

Eközben az újépítésű ingatlanok árai is hasonló szinten járnak, hiszen akadnak a piacon már 1,3 millió forintos négyzetméteráron elérhető újépítésű lakások, igaz, az átlagár inkább 1,5-1,7 millió forint környékén mozog.

A családi házak piacát viszont a két kerületben nem igazán mozgatta meg az új kamattámogatott hitel, aminek oka talán az lehet, hogy egy felújítandó családi ház ára 100 millió forint körül alakul, míg egy jobb állapotú családi házért már 150 millió forintot is elkérhetnek a tulajdonosok. Így pedig az 50 millió forintos hitel nem igazán segíti ki a vevőket.

Az Otthon Start hitelre vásárlók pozícióját rontják a készpénzes befektetők, akik továbbra is jelen vannak a piacon, egyből tudnak fizetni, és így könnyebben alkudnak. Ezzel szemben az Otthon Start-os vevőkkel mindig van némi kockázata az eladóknak, elsősorban azért, mert egyre többször találkozni azzal, hogy a bankok nem annyira értékelik fel az ingatlant, mint annak eladási ára.

Márpedig a vevők mintegy 70 százaléka jelenleg a kamattámogatott hitellel szeretne vásárolni, és sokan közülük a maximális hitelösszeget veszik fel. Ugyanakkor a szakértő megfigyelései szerint akadnak olyanok is, akik megelégszenek 10-15 millió forintos hitelösszeggel.

Arra is felhívta a figyelmet, hogy amennyivel az eladási árakat megemelte százalékosan az Otthon Start, annyival csökkentette a kiadó lakások bérleti díjait. Ennek oka, hogy mérséklődött a bérlői kereslet, a kínálat pedig bővül, így a korábban 220-230 ezer forintért kiadható kétszobás téglaépítésű lakásokat ma már 200 ezer forintért sem kapkodják el a bérlők.

Sebestyén Tamás végül megjegyezte, hogy az eladó ingatlanok piacán az elkövetkező hónapokban már nem lehet nagy áremelkedésre számítani, hiszen a két kerületben a kínálati négyzetméterárak elérték a másfél millió forintot. Így aki az Otthon Start-osokra épít, nem tud tovább árat emelni.

Ugyanakkor ezen az árszinten a korábbinál élénkebb kereslet még hónapokig fennmaradhat, egészen a következő évi országgyűlési választásokig, mely a szakértő szerint minden bizonnyal eredményez majd némi elbizonytalanodást az ingatlanpiacon is.

Hogyan értékelik anyagi helyzetüket a magyarok 2025 végén?

Átfogó felmérést indított a Pénzcentrum. A kutatás célja, hogy átfogó képet adjon arról, miként értékelik a magyarok saját pénzügyi helyzetüket, és milyen tényezők befolyásolják anyagi biztonságérzetüket. A felmérés kitér a kiadások fedezetére, az adósságokra és a megtakarításokra is, valamint arra, mennyire érzik stabilnak saját helyzetüket a válaszadók. Köszönjük, ha támogatod a munkánkat egy kitöltéssel!