Készüljön, aki felvenné az Otthon Startot 2026-ban: rengeteg lakás ömölhet a piacra, sokan járhatnak jól

2025 második felében a hazai ingatlanpiac egyik legfontosabb mozgatórugója az Otthon Start Program volt. A szeptember 1-jén elindított, fix 3 százalékos kamatozású lakáshitel látványosan felpörgette a keresletet, különösen az első lakást vásárlók körében. A támogatott hitel konstrukciója egyszerűbb és szélesebb kör számára elérhető, mint a korábbi lakáshitel-támogatások, és mind új, mind használt lakásra igényelhető volt.

Az Otthon Start indulását követően az ingatlanpiaci kereslet robbanásszerűen nőtt. Több ezer új hitelszerződés született, és az ingatlanok iránti érdeklődés messze felülmúlta a korábbi időszakok szintjét. Szakértők szerint a program részben sikeresen bevonzotta azokat, akik eddig kiszorultak a hitelpiacról a magas kamatok miatt, így a fiatal vásárlók, különösen a 20-40 éves korosztály egyre nagyobb arányban jelentek meg a tranzakciókban.

Több piaci szereplő jelezte, hogy az Otthon Start árnövelő hatással volt a lakáspiacon, különösen a használt lakások szegmensében. A kedvezményes hitelnek köszönhetően a vevők pénzügyi mozgástere nőtt, ami intenzív versenyt gerjesztett, és gyors áremelkedéshez vezetett – különösen a budapesti kerületekben.

Futó Péter, a zenga.hu elemzési vezetője szerint az Otthon Start program bejelentése a nyár második felében látványosan megdobta az ingatlanok iránti érdeklődést, az őszi hónapokban azonban a kereslet fokozatosan visszarendeződött. A következő érdemi keresleti hullám várhatóan 2026-ban jelenik meg a piacon.

Országos szinten továbbra is az 500 ezer forintos négyzetméterár alatti lakások és házak iránt a legnagyobb az érdeklődés, jóllehet ebben a szegmensben volt a legkisebb a kereslet növekedése a program hírére. Az Otthon Start inkább az 500 ezer és 1 millió, illetve az 1 és 1,5 millió forint közötti ársávokban nézelődőket mozgatta meg, ahol látványosabb érdeklődésbővülés volt tapasztalható

- mondta. Budapesten, ahol eleve magasabbak az árak, az 1 és 1,5 millió forintos négyzetméterár-kategória vonzza a legtöbb érdeklődőt, míg az 1 millió alatti és az 1,5 millió forint feletti ingatlanok iránt nagyjából feleakkora a kereslet. A vevők tisztában vannak azzal, hogy a fővárosban szűk a kínálat 1 millió forint alatt, ugyanakkor a többség nem szívesen lépi át az 1,5 milliós szintet sem.

A program hatása minden térségben érezhető volt, de az érdeklődés növekedése inkább az átlagosnál drágább vidéki térségekben jelent meg. A Budapest környéki településeken az 1–1,5 millió forintos ársávban mintegy 50 százalékkal magasabb az érdeklődések száma a bejelentéshez képest, míg Budapesten ez körülbelül 20 százalékos többletet jelent. Ennek oka részben az, hogy a fővárosi kínálat 42 százaléka, az agglomeráció kínálatának viszont 78 százaléka felel meg az Otthon Start feltételeinek, és ezek az arányok a program indulása óta csak minimálisan változtak.

Már nyáron beindult a kereslet

Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője szerint is az ingatlanpiaci aktivitás élénkülése 2025 augusztusában indult el, majd szeptemberben gyorsult fel. Ez időben egybeesett az Otthon Start Program szélesebb körű megjelenésével és a jogosultsági feltételek tisztázásával.

Vidéken a 20–40 millió és a 40–60 millió forintos ársávok súlyának növekedése szorosan köthető a programhoz, mivel ezekben a kategóriákban a támogatás érdemi finanszírozási előnyt adott, és csökkentette a belépési küszöböt a vásárlók számára.

Az agglomerációban a 60–80 millió forintos ársáv erősödése részben szintén az Otthon Start hatása. Ebben a szegmensben a támogatás a szükséges hitelösszeg mérséklésével tette elérhetővé azokat az ingatlanokat, amelyek korábban sok vevő számára még bizonytalan kategóriába estek. Budapesten a program hatása visszafogottabb volt, ugyanakkor a 40–60 millió forintos ársávban kimutatható elmozdulás arra utal, hogy a külsőbb kerületekben a támogatás már érzékelhető keresletélénkítő hatást váltott ki

- fogalmazott.

Kivárnak a vevők?

Gulyás Veronika, a Portfolio elemzője szerint az Otthon Start Program bejelentése és indulása után érezhetően felgyorsult a kínálati ingatlanárak emelkedése. Az ingatlan.com adatai alapján már augusztusban 1,1 százalékos havi drágulás jelent meg, amely szeptemberre 2,8 százalékra gyorsult. A program első hulláma után azonban lassulás következett. Októberben a havi áremelkedés 1,5 százalékra mérséklődött, novemberre pedig 0,5 százalékra csökkent.

Budapesten, ahol eleve magasabbak voltak a használt lakások négyzetméterárai a vidéki átlagnál, a kezdeti fellendülést gyorsabb korrekció követte. Novemberben már enyhe árcsökkenés is megjelent a kínálati árakban. A lassulás mögött az is áll, hogy a használt lakások iránti kezdeti roham és a tranzakciószám megugrása után sok vevő kivár, mivel 2026 második felétől új építésű lakások is megjelenhetnek a piacon. Budapesten ezek akár 1,5 millió forintos négyzetméteráron is elérhetők lehetnek, kisebb alapterülettel, de a fejlesztők szerint jó minőségben.

A Pest megyei agglomerációban végig erősebb havi áremelkedés volt tapasztalható, mint a fővárosban, míg vidéken vegyes képet mutatott a piac. Az MNB előrejelzése alapján országos átlagban 2025 harmadik és negyedik negyedévében is magas, 6–7 százalékos negyedéves lakásár-növekedés várható, ami az év végére közel 29 százalékos éves drágulási ütemet eredményezhet.

Hatással volt a hirdetésekre

Futó Péter szerint a hirdetési időkben csak kisebb elmozdulás látszott. Októberben és novemberben az átlagos hirdetési idő valamelyest rövidült a nyári hónapokhoz és szeptemberhez képest.

Az Otthon Start program bejelentése nemcsak a vevőket, hanem az eladókat is aktivizálta. Szeptembertől érezhetően több új hirdetés jelent meg a zenga.hu-n, mint a megelőző hónapokban. Ennek eredményeként a kereslet élénkülése mellett a kínálat is bővült, így az érdeklődők továbbra is széles választékból tudnak válogatni.

Szegő Péter arról beszélt, 2025 második felében érezhetően felgyorsult az értékesítési folyamat, különösen az őszi hónapokban. A Duna House tranzakciós adatai alapján a nyár végi lassulást követően októberre és novemberre ismét csökkenni kezdett az ingatlanhirdetések piacon töltött ideje, ami a kereslet élénkülésének egyik legfontosabb visszajelzése.

Országos szinten 2025 novemberében az átlagos hirdetési idő 133 nap volt, míg a medián 92 nap. Ez azt mutatja, hogy az ingatlanok fele három hónapon belül elkelt, miközben a hosszabb ideig piacon lévő, nehezebben értékesíthető ingatlanok felfelé húzták az átlagos értéket. A medián és az átlag közötti különbség arra utal, hogy egyszerre van jelen egy gyorsan forgó, aktív piaci szegmens és egy lassabban mozgó, árérzékenyebb kínálat

- sorolta.

A családi ház vagy a panel a nyerő?

Szegő Péter kifejtette: az elmúlt hónapokban a családi házak piaci súlya nőtt a legnagyobb mértékben, ami a kertkapcsolatos, nagyobb alapterületű ingatlanok iránti élénkülő érdeklődést jelzi. A panelek és a használt társasházi lakások szintén erősödtek, elsősorban a megfizethetőbb árszegmensekben, miközben az új építésű lakások részesedése stagnált vagy enyhén csökkent, ami az árérzékenység erősödésére utal.

A családi házak térnyerése részben az Otthon Start program hatásával magyarázható. A támogatás az alacsonyabb fajlagos árú ingatlanoknál nagyobb arányt képvisel a teljes vételárhoz képest, ezért érdemibb segítséget jelent a vásárlóknak. Vidéken és az agglomerációban ráadásul a családi házak gyakran beleesnek a program által elérhető ársávba

- mutatott rá.

A panelek és a használt lakások esetében a program inkább a kereslet stabilizálását segítette, míg az új építésű lakásoknál jóval kisebb volt a hatása, mivel az árak sok esetben már meghaladják azt a szintet, ahol a támogatás önmagában döntő tényező lehetne.

Gulyás Veronika szerint viszont a legnagyobb áremelkedés a panellakásoknál volt megfigyelhető, ugyanakkor nőtt a kereslet a kisebb alapterületű, az Otthon Start feltételeibe beleférő téglalakások iránt is. Az új építésű ingatlanok piacán a program meghirdetésekor alig volt elérhető 1,5 millió forintos négyzetméterár alatti kínálat, mindössze egy-két fejlesztésben lehetett ilyen feltételekkel lakást találni.

A jelenlegi kivárás hátterében nagy eséllyel az új kínálat megjelenésének várakozása áll. Januártól, a társasházi építményi jog hatályba lépésével olyan új projektek indulhatnak, amelyek lakásai már a tervezőasztalról is megvásárolhatók lesznek, és ezek érdemben bővíthetik az Otthon Start szempontjából elérhető új építésű kínálatot.

A Portfolio elemzője elmondta a jövővel kapcsolatban, hogy az új lakások kínálata csak lemaradva tudja követni a programot, de a jövő év elején már várhatóak OSP-kompatibilis átadások és az év előrehaladtával egyre több lakásprojekt indulhat majd. Egyelőre országosan 12 projekt kapott nemzetgazdasági kiemelést, ebből 8 Budapesten, a várakozások szerint jövőre ezeknek köszönhetően körülbelül 8000 ilyen lakás érkezhet a piacra.

Címlapkép: MTI/Czeglédi Zsolt