Szinte nulla kamattal kapsz hitelt: mindent elvisz a lakásdrágulás?

Mivel a bankközi és a betéti kamatok bőven az alapkamat alá süllyedtek, példátlanul olcsó, akár 2,5%-os kamatozással is kínálnak már lakáshitelt a bankok. A látványos kamatcsökkenés közben nagyot drágultak viszont maguk a lakások, így megnéztük, hogy összességében jól vagy rosszul jártak-e az elmúlt években az első lakásvásárlók.

2012-höz képest néztük meg a változást, ekkor voltak ugyanis csúcson a banki lakáshitelkamatok, és nagyjából ekkor volt mélyponton a lakások ára is (az új lakásoké 2011-ben, a használtaké 2013-ban). A legfrissebb KSH-s lakásáradatok 2016 első felére vonatkoznak, így friss adatként pedig ezeket vettük figyelembe.

Nagyot fordult a világ ez alatt a közel négy év alatt, hiszen

• a használt lakások átlagára 9,9 millió forintról 11,8 millió forintra, vagyis 19%-kal nőtt;

• az új lakások átlagára 15,8 millió forintról 18,9 millió forintra, vagyis 20%-kal emelkedett;

• a lakáshitelek átlagkamata pedig 11,9%-ről 5,7%-ra, vagyis 6,2 százalékponttal csökkent.

Ez azt jelenti, hogy a lakásdrágulás miatt ugyanakkora önerő mellett

• egy átlagos használt lakás megvásárlásához 1,9 millió,

• egy átlagos új lakás megvásárlásához pedig 3,1 millió forinttal nagyobb hitelösszeg felvételére van szükségünk.

Feltételezve, hogy 5 millió forintnyi önerő már a rendelkezésünkre áll,

• az átlagos használt lakáshoz a korábbi 4,9 millió forint helyett 6,8 millió,

• az átlagos új lakáshoz pedig a korábbi 10,8 millió forint helyett 13,9 millió forint hitelre van szükségünk.

Az aktuális átlagkamatot a teljes futamidőre állandónak feltételezve (5,7 százalékos kamatnál ez messze nem annyira földtől elrugaszkodott feltételezés, mint 2,5 százaléknál lenne, hiszen ennyiért bőven elérhetők hosszú távon fix kamatozású hitelek) azt kapjuk, hogy a teljes visszafizetendő összeg

• használt lakás esetében 8,4 millió forintról 8,9 millió forintra nőtt,

• új lakás esetében viszont 18,5 millió forintról 18,3 millió forintra csökkent, ha 10 éves futamidő mellett vesszük fel a hitelt.

Az eltérő változás oka az, hogy az eleve drágább új lakások esetében (a nagyobb abszolút értékű drágulás ellenére) kisebb százalékos mértékben növekedett a vásárláshoz szükséges hitelösszeg.

20 éves futamidő mellett mutatkozik meg azonban igazán a kamatcsökkenés előnye, hiszen minél hosszabb a futamidő, annál nagyobb a hiteltörlesztés kamatérzékenysége. Ebben az esetben

• használt lakás esetében a teljes visszafizetendő összeg 12,9 millió forintról 11,4 millióra,

• új lakás esetében pedig 28,4 millióról 23,3 millióra csökkent.

E számítás nem veszi figyelembe a pénz jövő- és jelenértékének eltérését (nulla közeli hozamkörnyezetben ez jellemzően nem írja felül következtetéseinket), ugyanakkor megmutatja, hogy

A hitel nélkül első lakást vásárolni tervezők számára az utóbbi években - a CSOK-tól és más állami támogatásoktól eltekintve - csak rossz dolog történt.

Megnéztük azt is, hogy mekkora lenne az a kamatszint a példákban, amelynél Arisztidnek és Taszilónak sem lenne egyértelműen igaza, vagyis a kamatcsökkenés pozitív és a lakásdrágulás negatív hatása egymást kioltották volna:

• a 10 évre, használt lakásra felvett hitel esetében 4,4%-ra kellene csökkennie a kamatnak (ma már ilyen hitelek is bőven elérhetők hosszú kamatperiódus mellett), a többi esetben viszont magasabb kamat mellett veszne el a kamatcsökkenés előnye,

• a 10 évre, új lakásra felvett hitel esetében 6,0%-os kamat mellett oltja ki a lakásdrágulás a kamatcsökkenés pozitív hatását,

• a 20 évre, használt lakásra felvett hitel esetében 7,3%-nál van ez a pont,

• a 20 évre, új lakásra felvett hitel esetében pedig 8,2%-nál.