Itt áll feketén-fehéren: a legtöbb magyarnak csak ilyen lakásra futja

Elavult a budapesti lakásállomány, és még az építőipari boom mellett sem csökken értelmezhető mértékben a budapesti lakások átlagéletkora. Országos viszonylatban is sok az 50-70 évnél régebbi lakás, Budapesten, különösen a belvárosban pedig ez hatványozottan így van. Ezen a helyzeten biztosan nem segít a kedvezményes lakásáfa megszűnése, valamint az elmúlt hónapokban tapasztalt lassulás az ingatlanpiacon (bár ennek azért a vásárlói oldalon sokan örülnek).

Fix lakáshitelekért keresd fel a Pénzcentrum kalkulátorát!

Az MNB legfrissebb statisztikái azonban azt mutatják, hogy ez a helyzet még sokáig konzerválódni fog. Az új lakások adásvételi összege eltörpül a használt lakások adásvételéhez képest, de még az építés sem tudja felvenni ezzel a versenyt. Ez pedig azt jelenti, hogy még jó pár évtizedig dominálni fogja a budapesti és az országos lakáspiacot a használt lakások iránti kereslet (bár lássuk be, ez teljesen normális tendencia, a mértékek azonban sokkolóak). Hogy mekkora is a használt lakások előnye az új lakások rovására, azt az alábbi ábra szemlélteti a legmegfelelőbben:

Használt lakásra 55 milliárdnál is több pénzt vettünk fel, míg a többi oszlop az ábrán együttesen sem haladja meg ezt a kategóriát. Új lakásokra csak 8,23 milliárd forintnyi összeget folyósítottak a bankok 2019. szeptemberében, majdnem annyit, mint építésre és bővítésre: ez 8,57 milliárd volt. A korszerűsítés a maga kétmilliárdjával elmarad a többi kategóriától. Szemmel látható tehát a használt lakások óriási dominanciája. Ráadásul - ahogy ez az ábrán látszik - nem új trendről beszélünk, a használt lakások az elmúlt évben végig is sokkal nagyobb arányt képviselnek az összes ingatlan adásvételi összegén belül. Mindez akkor, amikor dübörög az építőipar, és elméletileg sorra nőnek ki a földből az új lakások.

De mi a helyzet a kamatokkal?

Az is egy érdekes kérdés, hogy a használt lakásvásárlásra felvett hitelek olcsóbbak-e, mint az új lakásra felvett hitelekével. Amire ezzel kapcsolatban érdemes kitérni, az a CSOK: a támogatás leginkább azoknak nyújt kedvezményt, akik új lakás vásárlására adják a fejüket, a CSOK 3 százalékos fix kamata pedig meglehetősen alacsony a piaci kamatokhoz képest. De hogy a hagyományos lakáshiteleknél különbség lenne a kamatok között, nem egyértelmű. Nézzük most ezeket az adatokat:

Fix hitelek esetén a használt lakásra az átlagos kamat 4,50 százalék, új lakás vásárlására ez 4,48. A különbség tehát elenyésző. Picit magasabbak a kamatok az építésnél (4,65) és lényegesen magasabbak bővítésnél (4,95). Ha a változó kamatokat nézzük, akkor azt mondhatjuk, hogy ebben az esetben drágább a használt lakás vásárlása céljából felvett hitel: 3,13 százalék szemben az új lakás vásárlása céljából felvett 2,59 százalékkal szemben. A felújítás céljából felvett változó kamatozású hitelek kifejezetten drágák.

Hasonlítsd össze a lakáshiteleket a Pénzcentrum kalkulátorában!

A kamatfixálásnál - ahogy arról az elmúlt évben sokat írtunk - egyre népszerűbbek a fix hitelek, ami meg is látszik a kamatfixálás átlagos hosszán. Ez lakáscéltől függetlenül is igaz. Arra már az augusztusi adatot látva is felhívtuk a figyelmet, hogy az átlagos kamatfixálási hossz azonban némileg csökkent, így a fixálási láz elülni látszik.

Az ábrán 2017. január 1-től láthatók az adatok. Akkor 58 hónap volt egy átlagos lakáshitel kamatperiódusa, ma ez 101, tehát csaknem a duplájára nőtt. A csúcs júliusban volt, akkor 109 hónap volt a leghosszabb periódus. Itt azonban még nem érdemes aggódni, ez leginkább azért lehetséges, mert az ötéves kamatfixálás népszerűsége nőtt meg a 10 éves rovására, ez pedig még mindig bőven biztonságos konstrukciónak tekinthető.

Az eladósodottság azonban szépen nő, ez pedig okot adhat némi (bár nem nagy) aggodalomra. Jelenleg 3 443 milliárd forintnyi adóssága van lakáshitelben a magyaroknak, ami meglehetősen szép szám. Különösen fontos, hogy ennek nagy része több, mint 5 éven túli lejáratú hitelekben áll fenn - nem sok esély van rá tehát, hogy ez az állomány rövid távon csökkenni fog.