Komoly változás érik az Otthon Start kapcsán: többszázezer hitelfelvevőt érinthet

A készülő szabályozás célja az újlakás-finanszírozási folyamat felgyorsítása és egyszerűsítése azáltal, hogy lehetőséget teremt jelzálogjog bejegyzésére még át nem adott ingatlanokra. A kormány és a bankok szándéka szerint ez elősegítené, hogy a 3%-os kamattámogatott kölcsönökkel nagyobb arányban lehessen finanszírozni épülő vagy tervezett új lakásokat, amelyektől eddig a kockázatkerülés tarthatta vissza a potenciális vásárlókat.

Az Otthon Start Program szeptemberi indulása óta megnövekedett a kereslet mind a használt, mind az új építésű lakások piacán. Míg használt lakásokból jelentős a kínálat, különösen kisebb méretben és Budapest külső kerületeiben, a programnak megfelelő paraméterekkel rendelkező újlakás-fejlesztésekből egyelőre kevés indult. A fejlesztők ugyan sorra jelentik be terveiket, de az átadásokra sok esetben még éveket kell várni, kivéve néhány olyan projektet, amelyet már a program bejelentése előtt is kompatibilis paraméterekkel kezdtek építeni.

A korlátozott kínálat ellenére is érzékelhető már a jelentős keresletnövekedés az Otthon Start Program hatására.

Eddig havi alapon nagyjából 15 000 új támogatott hitel kérelem érkezett a bankokhoz, az év végéig így összesen 40 000 kérelemmel számolhatunk

- mondta a lapnak Kiss Gábor, az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület alelnöke. Ezek döntő többsége új vásárlóként jelenik meg a piacon, és a hitelkérelmek várhatóan 10-20%-a új építésű lakásra érkezik, ami jelentős növekedést eredményez az újlakás-piacon.

Az Otthon Start Program résztvevőit eddig visszatarthatta a kockázatkerülés, illetve a bizonytalanság, hogy a program két-három év múlva is elérhető lesz-e. Az új jogintézmény ezt orvosolná, mivel segítségével biztosítható, hogy a program jelenlegi feltételeivel vehessenek fel hitelt akár olyan lakóingatlanok vásárlásához is, amelyek még csak tervezési fázisban vannak.

A társasházi építményi jog elengedhetetlen ahhoz, hogy az otthon startosokat is be tudják vonni a hitelre való újlakás-vásárlásba. Segítségével be lehet biztosítani, hogy a program jelenlegi feltételeivel tudjanak ők is hitelt felvenni akár a projektasztalról való lakóingatlan-vételre, akár olyan lakásra is, amit esetleg évek múlva adnak át, amikor már nem biztos, hogy jelenlegi formájában élni fog az Otthon Start Program

- nyilatkozta Maurovicz-Tancsics Tünde, az Eltinga ügyvezetője.

EZ IS ÉRDEKELHET

Zöld az út az újabb Otthon Start módosításnak? Ezeket a lakásokat vastagon érinti: sokan járhatnak jól

Új lehetőség nyílhat az újépítésű lakások piacán: a még csak tervezőasztalon lévő ingatlanokra is felvehetővé válhat hitel, így az Otthon Start is.

Fontos megjegyezni, hogy bár a korai szerződéskötés biztonságot nyújthat a fejlesztőknek, az így folyósított lakáshitel nem helyettesíti a projekthitelt. A fejlesztőknek továbbra is fel kell venniük projekthitelt, mivel a vásárlói lakáshitel összege az ingatlan átadásáig a banknál marad. Az új jogintézmény ugyanakkor lehetővé teheti a bankok számára, hogy a projektek sajátosságai szerint szakaszos finanszírozást is válasszanak, amennyiben ezt kockázatkezelésük és a szabályozás megengedi.

A társasházi építményi jog megértéséhez fontos ismerni a ranghely fogalmát. A földhivatalnál a ranghely mutatja meg az ingatlanra bejegyzett jogok és terhek sorrendjét. Általában az számít, ki nyújtotta be előbb a kérelmét: aki előrébb áll a sorban, annak a joga erősebb, és ütközéskor vagy tartozás behajtásakor előbb érvényesül. Az új társasházi építményi jog a vevő ranghelyét védi a leendő lakáson a teljes építési időszak alatt, így a később érkező bejegyzések nem előzhetik meg a vevőt. Ez a védelem 2-3 éven át fennáll, csökkentve a kockázatot mind a vevő, mind a finanszírozó bank számára.

Amikor elkészül a felépítmény és megkapja a használatbavételi engedélyt, az építményi jog automatikusan tulajdonjoggá alakul ugyanazon a ranghelyen. Ez lényegesen nagyobb védelmet biztosít a vevőknek, mint a jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog jelenlegi formája.

Kiss Gábor kifejtette, hogy míg a nagyobb ingatlanfejlesztők zárt finanszírozási rendszerben, saját erőből és banki projekthitelből építik fel az ingatlanokat a lakásvásárlók pénzének felhasználása nélkül, addig a kisebb fejlesztők, vagy ahol nem zárt finanszírozási rendszert alkalmaznak, ott a vevők pénzét szakaszosan használják fel a kivitelezés során. Ilyen esetekben a vevőknek kell mérlegelniük a fejlesztő megbízhatóságát és a vállalt fizetési ütemezést.

Jelenleg az egyéni családiház-építési hiteleket a bankok szakaszosan folyósítják, de az új lakásvásárlási szerződésekhez tartozó hiteleket csak a lakások teljes elkészülte után utalják. Ez az oka annak, hogy a kisebb fejlesztők gyakran csak készpénzes vevőknek értékesítenek, mivel csak tőlük tudnak szakaszos fizetést kérni.

Bár a konstrukció ideális esetben minden piaci szereplő számára nagyobb biztonságot nyújthat, vannak potenciális kockázatok, amelyek a törvény további finomítását tehetik szükségessé. Jelenleg a bizonytalanságok csökkentése érdekében gyakran előnyösebb a projektfinanszírozó banktól felvenni a lakáshitelt, mivel az már ismeri a projektet és kapcsolatban áll a fejlesztővel.

Ugyanakkor a bankválasztás bármilyen korlátozása versenyjogi aggályokat vethet fel, hiszen a versenyjogi szabályok tiltják, hogy egy fejlesztő előírja, hogy az ügyfél csak a saját projektfinanszírozó bankjától vehet fel lakáshitelt. Az új jogintézmény célja ennek orvoslása is, hogy a vevők szélesebb körből választhassanak hitelezőt, miközben a bankok jogbiztonsága is megmarad.

Iparági források szerint azonban nem biztos, hogy a bankok szívesen élnek majd ezzel a lehetőséggel. További kihívást jelenthet számukra, hogy a társasházi építményi jog alapján folyósított jelzáloghitel mögé mekkora tőkét kell képezniük. A bázeli szabályokon alapuló tőkekövetelmény-rendelet szerint a "normál" jelzáloghitelek mögé elegendő 20%-os súlyú tőkét képezni, szemben a fedezetlen hitelek 75%-os tőkesúlyával. Ez a 20%-os súly azonban valószínűleg nem lesz elfogadható a fizikailag nem létező fedezeten, vagyis pusztán az építményi jogon alapuló zálogjog mellett.

A probléma megoldására több lehetőség is kínálkozik: állami garancia bevezetése (mint a babaváró hitel vagy a munkáshitel esetében), bár erre jelenleg kevés az esély; magasabb kamat alkalmazása a magasabb tőkekövetelmény miatt, ami azonban az Otthon Start szabályai miatt nem lehetséges; vagy valamilyen extra biztosítéki vagy óvadéki lehetőség megteremtése a jogszabályban, amely garanciát ad a banknak arra, hogy a fejlesztés meghiúsulása esetén sem kell a pénze után futnia.

A jogszabály bevezetése a banki infrastruktúra szempontjából is kihívást jelenthet. Időigényes lehet a szerződések átírása, komoly jogi feladat lesz az új joghoz igazítani a dokumentumokat, biztosítani kell a munkatársak képzését, valamint az IT rendszerek módosítását is el kell végezni.

Szakértői vélemények szerint a benyújtott törvényjavaslat már csak technikai változtatások előtt áll, érdemi módosítás nem várható, mivel a javaslat a Bankszövetség és az illetékes minisztérium aktív együttműködésével készült. A jogszabály célja a jogbiztonság megteremtése, a vevők és finanszírozók védelme, valamint annak megelőzése, hogy projektek befejezetlenül maradjanak vagy pénzek tűnjenek el. A közös cél egy biztonságos, kiszámítható keretrendszer kialakítása.

Hogyan értékelik anyagi helyzetüket a magyarok 2025 végén?

Átfogó felmérést indított a Pénzcentrum. A kutatás célja, hogy átfogó képet adjon arról, miként értékelik a magyarok saját pénzügyi helyzetüket, és milyen tényezők befolyásolják anyagi biztonságérzetüket. A felmérés kitér a kiadások fedezetére, az adósságokra és a megtakarításokra is, valamint arra, mennyire érzik stabilnak saját helyzetüket a válaszadók. Köszönjük, ha támogatod a munkánkat egy kitöltéssel!