Ezért csúsznak le most rengetegen az Otthon Start-hitelről: súlyos pénzeket bukhatnak így, mégsem figyelnek erre

Arról, hogy az Otthon Start Program keretében milyen feltételekkel lehet felvenni a 3 százalékos lakáshitelt első saját tulajdonú ingatlan vásárlására, már rengeteg cikk született. Ugyanígy az Otthon Start-hitel buktatói kapcsán is számos híradás jöhetett szembe az elmúlt hónapokban azokkal, akik érdeklődnek az új konstrukció iránt. Közben több változás is történt az eredetileg beharangozott konstrukcióhoz képest, és még mindig keringenek egymásnak ellentmondó információk. A Pénzcentrum összegyűjtötte, a friss tapasztalatok alapján mire érdemes odafigyelni az Otthon Start-hitel igénylése kapcsán: szakértő tanácsait kértük a lehetséges buktatók, csapdahelyzetek elkerüléséhez.   

Kezdeti buktatók 

Várkonyi Ádám szerint sokan, akik az Otthon Start Hitel bevezetése – vagy akár pusztán lakásvásárlási szándékuk aktuálissá válása – miatt most terveznek hitelt felvenni, már a legelső lépést is rossz irányba teszik meg. Ugyanis rengetegen ingatlankereséssel kezdik meg a folyamatot; kiválasztják az ideális lakást - megtörténhet, hogy már „bele is szerettek” a kiszemelt lakásba -, és csak ezután derül ki, hogy nem hitelképes az ügylet. Vannak ügyfelek, akik már aláírt adásvételi szerződéssel sétálnak be a bankba. Így azonban nemcsak a kiválasztott lakásról csúszhatnak le, még a foglalót is elbukhatják, ha a hitelkérelmük nem megy át.  

A hitelügyekben tapasztalt szakértő szerint legelőször azt érdemes kideríteni, hitelképes-e az ügyfél és milyen összegig terjed a hitelezhetősége, vagyis „meddig nyújtózkodhat”. Ez egyébként akár bankonként és településenként eltérő lehet, így több szempontot figyelembe véve érdemes kérni a hitelképességi vizsgálatot – szakszóval bonitásvizsgálatot - a bankoknál.   

A szakértő szerint sok ügyfél azonban egyszerűen megnézi az Otthon Start Program feltételeit, vagy online hitelkalkulátorok alapján győződik meg alkalmasságáról, a bankfiókban pedig attól függetlenül elindítják hitelkérelmét, hogy mélyvizsgálatot végeznének. Így már csak a banki hitelvizsgálat folyamata során derülnek ki olyan kizáró, vagy jelentős hátráltató tényezők, amire az ügyfél nem volt felkészülve. Mindezt azonban el lehet kerülni előzetes vizsgálati kérelemmel és akkor már ingatlant is úgy lehet keresni, hogy tudjuk, jó eséllyel megkapjuk rá a szükséges hitelösszeget a banktól.  

Megfelelő adóstársat sem könnyű találni 

Sok hitelfelvevő a saját hitelképességi vizsgálata alapján úgy gondolja, más akadályba már nem ütközhet, ha az előzetes vizsgálat már pozitív volt. Azonban az adóstársuk esetében már nem olyan körültekintők a szakértő szerint: legtöbben csak az alapvető kérdéseket teszik fel a leendő adóstársnak, és arról győződnek meg, megfelelnek-e az alapvető feltételeknek, amiket az Otthon Start Program támaszt. Csakhogy könnyen előfordulhat, hogy az adóstárs már másik hitelügyben „túlhitelezett”, mert már nem is emlékezett, hogy egy korábbi hitelnél már adóstárs, vagy saját hitelei miatt „kimerült a kerete”.

Az Otthon Start-hitelre pályázók közt sokan lehetnek, akiknek nincs házastársa és szüleik már olyan korúak, hogy adóstárként nem szerepelhet teljes futamidőre az ügyletben. A rövidebb futamidő pedig magasabb törlesztőrészletet eredményez, amit nem feltétlenül enged meg a hiteligénylő keresete. A Otthon Start-rendelet eredetileg kizárta más adóstársak bevonásának lehetőségét az ügyletbe, így például az élettársakét vagy testvérekét is, viszont egy friss módosítás szerint a testvérek bevonhatók lesznek. Vagyis a hitelügyletbe adóstársként kizárólag az igénylő házastársa, testvére, valamint szülője vonható be (utóbbi esetben a szülő nem szerezhet tulajdont az ingatlanban). Ez még így is elég szigorú feltétel.

További problémát jelenthet az is, hogy minden OSP-hitelben szereplő adós és adóstárs csak egyszer szerepelhet ilyen kölcsönügyletben. Vagyis, ha egy szülőnek több gyermeke is van, aki felvenné az OSP-hitelt, csak egyikőjüknél vállalhatja az adóstárs szerepét. Elég szűk mozgásteret hagytak tehát adóstársak tekintetében: nehéz dolga van annak, akinek a kevés szóba jöhető adóstárs sem teljesíti az alapvető feltételeket.

Nem mindegy, melyik bankot választjuk 

A szakértő szerint számos ügyfél él abban a tévhitben, hogy mivel támogatott hitelről van szó az Otthon Start esetében, mindegy melyik bankot választja. A szakértő szerint bank és bank között nemcsak költségek, kedvezmények tekintetében lehet eltérés, hanem rengeteg az olyan szempont is, amelyek alapján a bankok hitelezési hajlandósága eltérhet. Például abban is, milyen jövedelemigazolást fogadnak el, az egyes jövedelmek – mint pl. a bérbeadásból származó jövedelem – megítélésében, vagy a különböző települések hitelezhetőségi szintjében. Vannak például olyan települések, ahol az egyik bank csak 30-40%-os önerő esetén hitelez, míg a másik bank akár 10%-os önerővel is megköti a hitelszerződést. Ezért óriási hiba a szakértő szerint egyetlen bankra alapozni az ügyletet: nem kell megállni egy banki elutasításnál, mert sok akadályt megold önmagában az, ha az ügyfél hajlandó más bankhoz fordulni az igényével.  

A bankok és a lojális ügyfelek sokszor kerülik, hogy független közvetítőkkel dolgozzanak, mert azt gondolják, az ügyfelet megpróbálják a bankjától elválasztani. Miközben nem cél rábeszélni a lojális ügyfelet, hogy mindenképp válasszon más bankot, ha a sajátjához ragaszkodik. Mindenkit arra biztatnék, hogy ha ott szeretné, akkor intézze a saját bankjában; viszont ha elutasítják, ez ne tántorítsa el attól, hogy más banknál is megpróbálja! A bankváltás elháríthat olyan akadályokat, amit egy kedvezőtlen értékbecslés, el nem fogadott jövedelem, bank nem támogatott település okozhat. Sokan mégis idegenkednek attól, hogy több hitelintézetnél is próbálkozzanak

- mondta a szakértő.

Problémás álomingatlanok 

A legtöbb aggodalom általában az ingatlan kapcsán szokott felmerülni. Mint bármely lakáshitel, az Otthon Start kölcsön esetében is érdemes még az adásvételi szerződés megkötése előtt lekérni a kiszemelt ingatlan tulajdoni lap másolatát. (A tulajdonilap-másolat lekérésének módja és díjai is változtak 2025-ben, jó eséllyel ingyen már nem lehet lekérni azt, mint ahogy korábban ezt Ügyfélkapun keresztül megtehették az ügyfelek.)

A tulajdoni lap alapján kiderülhet, hogy tehermentes-e az ingatlan, illetve hogy egyáltalán belterületi lakóingatlanként szerepel-e a nyilvántartásban. Így elkerülhetjük, hogy a családi háznak látszó ingatlanról csak már az adásvételi szerződés megkötésekor derüljön ki, hogy valójában zártkert. 

A szakértő felhívta a figyelmet az ikerházak körüli bonyodalmakra is, mely az OSP esetében is felmerültek. Osztatlan közös tulajdonú ikerházak esetében ugyanis egyrészt kisebb a vételárkorlát (családi ház esetében 150 millió forint, ikerház és lakás esetében 100 millió forint), másrészt külön kívánalmaknak kell megfelelnie az ingatlannak, hogy a hitelt fel lehessen rá venni. A térképmásolat lekérésével, előzetes értékbecsléssel az is elkerülhető, hogy olyan ingatlant szemeljünk ki, mely nem is hitelezhető az Otthon Start-konstrukcióban.  

Az értékbecslésen egy hitelügyben egyébként is sok múlik, viszont az ügyfeleknek mégis kevés fogalma van róla, hogyan érdemes az értékbecslést intézni, vagy milyen akadályt jelenthet egy túl alacsonyra értékelt ingatlan. A szakértő szerint mindenképpen érdemes adásvételi ügyletnél a vevőnek is ott lennie akkor, amikor megtörténik az értékbecslés, és puhatolózni: az ő hitele múlhat ugyanis az ítéleten. Várkonyi Ádám szerint az értékbecslőt érdemes úgy várni, hogy rend és tisztaság van a lakásban, egy tisztasági festés, kisebb javítások is sokat nyomhatnak a latban. A szakértő szerint azonban  

az értékbecslő által megállapított összeget még nem szabad készpénznek venni! 

Sok ügyfél nem is számít arra, hogy a bank belső fedezetértékelése módosíthatja az értéket, mint amit az alvállalkozóként kiküldött értékbecslő megállapított. Így akár a hitelbírálat során alacsonyabb értékűként számíthatják be az ingatlant, mint a megállapított forgalmi érték. Pedig ez egyáltalán nem ritka: nem árt felkészülni arra is, hogy a jó értékbecslés még nem garancia egy kedvező hitelajánlatra. 

Lapunk kérdésére a szakember arra is kitért: tapasztalataik szerint ritkán fordul elő olyan, hogy egy ingatlan földhivatalnál nyilvántartott adatai a valósággal nem egyeznek (pl. a térképmásolat szerint nincs fürdőszoba), és az értékbecslés emiatt túl alacsony értéket állapítana meg a vételárhoz képest. Viszont már néhány milliós eltérés is eredményezheti, hogy az ügyfél nem kap a banktól annyi hitelt, amennyire szüksége lenne. A legjobb tehát, ha előre lekérjük a tulajdoni lapot, előértékbecslést kérünk, mielőtt bármit aláírnánk, foglalóznánk. Ha pedig a hivatalos értékbecslés, banki minősítés a várakozásainkat alulmúlja, akkor legyen egy B-tervünk. 

Hiánypótlások útvesztője 

Mivel az Otthon Start kölcsön igénylői között sokan első lakáshitelüket fogják megigényelni, még kevés tapasztalatuk lehet lakáskölcsön-ügyintézésben; igazolások, dokumentumok megszerzésében; adásvételi szerződés kötésében. A szakértő szerint ezért előfordulhat, hogy a folyamat sokkal időigényesebb lesz, mint az ügyfél számított rá. A rosszul kitöltött, hiányos dokumentumok, jogilag nem megfelelő adásvételi szerződések miatt például hiánypótlást kérhet a bank, ami hetekkel vagy hónapokkal elnyújthatja az ügyintézést. 

Hiába nézi át a bankfiókban az ügyintéző a benyújtott dokumentumokat, az adásvételi szerződést, ott nem jogászok ülnek. Formailag ellenőrzik, minden rendben van-e, az viszont csak később fog kiderülni, hogy jogi szempontból megfelel-e a szerződés a banknak. Ha nem felel meg, szerződést kell módosítani, ami időigényes és még plusz költséggel is jár. Ezért szoktam javasolni a lakáshitel-igénylőknek, hogy úgy állapodjanak az ügyvéddel az ügyvédi díjban, hogy egy szerződésmódosítás legyen benne az árban 

- mondta lapunknak Várkonyi Ádám. A szakértő szerint a legtöbb bank szerencsére már nemcsak levélben hajlandó kommunikálni az ügyféllel, ha hiánypótlásra van szükség: többféle, gyorsabb csatornán felveszi a kapcsolatot az ügyféllel. Viszont a pótlandó dokumentumok beszerzése és benyújtása időigényes, és azok feldolgozása szintén megnyújtja a folyamatot. Ezekre érdemes felkészülni, illetve mindent úgy előkészíteni, hogy lehetőleg ne legyen hiánypótlásra szükség.

Az egyik legproblémásabb dokumentumnak az Otthon Start Program bevezetésekor az úgynevezett Lechner-igazolás tűnt. Azt az igazolást ugyanis, amely arról szól: az ügyfélnek nem volt 50%-ot meghaladó tulajdonjoga lakóingatlanban, a bankok kérték le a Lechner Tudásközponttól. Viszont ahhoz, hogy a 10%-os önerő kérelmet szintén egy, a Lechner Központból származó dokumentummal együtt kellett benyújtani. Ez az ellentmondás félreértésekhez vezetett a banki ügyintézők, ügyfelek és a tudásközpontban dolgozók között is. Végül központilag hoztak döntést arról, hogy a Lechner-igazolást minden esetben a bank kéri le, az ügyfélnek emiatt nem kell külön szaladgálnia, de még mindig bele lehet futni téves információkba erről.

A szakértő általánosságban is azt javasolja, hogy aki biztosra akar menni, érdemes hitelközvetítő szakemberhez fordulnia, aki sok ilyen ügyletet látott már, ismeri bankokat, ismeri a buktatókat. Rengeteg idegeskedést meg lehet azzal spórolni, ha ilyen segítséget vesz igénybe valaki a hitelkérelemhez, illetve rengeteg időt: Várkonyi Ádám szerint a legtöbb ügyfél nincs arra felkészülve, mennyi ideje fog elmenni dokumentumok beszerzésével, bankfiókban üléssel, ügyvédhez, földhivatalhoz rohanással. Jelentősen lehet csökkenteni ezt, ha közvetítő segítségével igényel hitelt az ember.

A pénz idő

Az ügyintézési idő kapcsán rákérdeztünk, a tapasztalatok szerint mennyi időbe telhet a folyósítás, ha minden simán megy. Várkonyi Ádám szerint, ha minden elsőre sikerül, nem merül fel semmilyen akadály, akkor is legalább 6 hét ügyintézési idővel kell számolni.

Akár 4 hét is elég lehetne: az értékbecslőre egy hetet kell számolni, a bírálatra kell még egy hét. A szerződést a harmadik hétre össze lehet rakni, a negyedik héten már lehetne folyósítani. Viszont mivel annyi szereplő van egy ilyen ügyletben - az eladó, az ügyvéd(ek), a földhivatal, a bank(ok) -, hogy egy-egy nap (gondolkodási idő, ügyintézési idő) mindenhol hozzáadódik. A pár napból pedig egy-két hét csúszás lesz. Ez pedig még mindig az az eset, amikor minden rendben megy. A legkorábbi folyósításra 6 hetet kell számolni, átlagosan viszont a 8 hét a reális, ezért is szokott az adásvételi szerződésekbe minimum két hónappal későbbi dátum kerülni kifizetési határidőként

- mondta a szakértő lapunknak, aki szerint az ügyintézési időt jelentősen rövidítheti, ha nem az ügyfél maga intéz mindent, hanem rábízza egy szakemberre ezt a munkát. Hetekkel megnyújthatja a folyamatot ugyanis, ha mindenért az ügyfél megy be a bank(ok)ba, tölti el ott az idejét; nem pedig csak akkor megy be, amikor aláírni kell. Ráadásul ez nem csak időbe kerül: az ügyfeleket rengeteg stressztől tudja megkímélni, ha egy független közvetítő segít nekik a folyamatban.

Mindenkinek kihívást jelent az OSP-roham

A szakértő arról is beszélt, hogy az Otthon Start Program bejelentése óta az érdeklődés mindenhol jelentősen megnőtt, de kevés a ténylegesen komoly érdeklődő. Az eladók is sok komolytalan érdeklődővel találkoznak, a bankokhoz sok megkeresés érkezik olyan ügyfelektől, akikről rövid úton kiderül, hogy egyáltalán nem hitelképesek. A közvetítőkhöz, szakértőkhöz szintén rengeteg érdeklődő fordul, de csak kevésből lesz valóban hiteligénylő. Ez pedig jelentősen növeli a terheket a különböző szereplőkön, lassítja az adásvétel, ügyintézés folyamatát.

A sok komolytalan érdeklődő pedig csak tovább gerjeszti a feszültséget a különböző fórumokon téves információkat elterjesztve arról, miért nem kaptak hitelt, mennyi időbe telt ügyet intézni, miért hiúsult meg az adásvétel. Ennek pedig az a veszélye, hogy másokat is elrettent a sok panaszos komment. Viszont a szakértő szerint értelemszerűen hatalmas érdeklődés esetén azoknak a száma is jelentős lesz, akik most valamilyen okból nem kapják meg a támogatott 3%-os hitelt. Azonban annak, aki az alapfeltételeknek meg tud felelni, megvan az önerője, a fizetése rendben van, nem kell tartania attól, hogy elháríthatatlan akadállyal szembesülne.