Rémtörténetek magyarországi lakásvásárlásokról: így verik át milliókkal a gyanútlan vevőket

Hiába fizetett ki 180 millió forintot egy érdi házért és a berendezésért egy férfi, hiába készült még kamerafelvétel is erről, nem tudja birtokba venni, mert az előző tulajdonos nem akar kiköltözni, sőt már baltával is megkergette. Közben kiderült, hogy még használatbavételi engedélye sincs az ingatlannak, és az elektromos áramot sem legálisan vezették be. A vevő feljelentést tett, és bírósági perre készül, aminek várhatóan évek múlva lesz eredménye - kezdi közleményét a Magyar Országos Közjegyzői Kamara (MOKK). Ez az eset is mutatja, hogy egy ilyen jelentős, gyakran életre szóló lépésnél, érdemes roppant körültekintőnek lenni.

Már a kezdetektől érdemes szakértő segítségét kérni

Az ingatlanvásárlás első lépése gyakran a foglaló vagy előleg kifizetése. Mind a foglaló, mind az előleg hasonló célt szolgál, a vevő megerősítheti a vételi szándékát, az eladó pedig biztosíthatja a vevőt, hogy nem adja el másnak a lakást. Bár a foglalóról és az előlegről szóló szerződést házilag is el lehet készíteni, érdemes már ehhez is szakértő segítségét kérni. A foglaló kifizetése előtt mindenképpen érdemes tájékozódni az ingatlan jogi helyzetéről, ellenőrizni az ingatlan-nyilvántartás adatait.

Ha a vevő ezt nem teszi meg, és a foglaló kifizetése után derül ki, hogy például az eladó szüleinek haszonélvezeti joga van az ingatlanon vagy nincs használatbavételi engedély, attól még az adásvétel nem hiúsul meg, és a vevő nem kérheti vissza az akár több millió forintos foglalót (ezzel szemben az előleg mindig visszajár, ha meghiúsul az adásvétel).

Egy közjegyző vagy ügyvéd minden esetben ellenőrzi a tulajdoni lapot, tájékoztat az ingatlant terhelő haszonélvezeti jogról és egyéb terhekről, és ismerteti a foglalóra vagy előlegre vonatkozó szabályokat, újlakás esetén utánajárhat a használatbavételi engedély meglétének. Emellett olyan szerződést készít, amely egy esetleges vita esetén egyértelmű helyzetet teremt az előleggel vagy a foglalóval kapcsolatban is.

Egy okirat a biztosítéka, hogy teljesüljön a szerződés

Az adásvételi szerződés megkötéséhez már mindenképpen szükség lesz közjegyző vagy ügyvéd közreműködésére, mert a földhivatal csak az általuk készített dokumentum alapján jegyzi be a tulajdonjog változását, házilag szerkesztett szerződés alapján nem.

A közjegyző által készített adásvételi szerződés mind az eladónak, mind a vevőnek biztosítékot jelent arra, hogy a benne foglaltak valóban teljesülni fognak. A közjegyzői okirat mindkét felet védi, ugyanis, amennyiben az egyikük nem teljesíti a szerződésben vállalt kötelezettségeit, például a vevő nem fizet időben vagy az eladó nem hajlandó kiköltözni a határidőre, a másik félnek nem kell bírósághoz fordulnia, és hosszasan, költségesen pereskednie, hogy bizonyítsa az igazát. Elég, ha felkeresi az okiratot szerkesztő közjegyzőt, aki a feltételek fennállása esetén elrendelheti a végrehajtást (pénzfizetési kötelezettség, így a vételár behajtását vagy az ingatlan kiürítését).

Ugyanez igaz abban az esetben is, ha a szerződő felek kötbért vagy pénzvisszafizetést kötnek ki késés vagy nemteljesítés miatt, a közokirat alapján azonnal végrehajtás indítható, ha a másik nem fizet. A közjegyző előtt kötött szerződés további előnye, hogy már önmagában a megléte jelentősen növeli a teljesítési hajlandóságot, hiszen kevesen kockáztatnák, hogy végrehajtás induljon ellenük. A közjegyzőnek tájékoztatási kötelezettsége is van, vagyis ismerteti és elmagyarázza az általa készített szerződést,

így nem fordulhat elő, hogy valaki olyan dokumentumot ír alá, amelynek nincs tisztában minden részletével.

A közjegyző mindezek mellett meg is könnyíti az adásvétellel kapcsolatos teendőket, mert intézi a földhivatali és egyéb hatósági ügyintézést, elkészíti az ehhez szükséges iratokat (például ingatlan-nyilvántartási kérelmet, NAV adatlapot, szükség esetén külön bejegyzési engedélyt), amelyeket a szerződéskötést követően megküld a hatóságoknak - írják.

Már megkötött szerződés is biztosítható

Nem feltétlenül kell a teljes adásvételi szerződést közjegyzői okiratba foglalni, hogy biztosítsuk annak teljesülését. Akkor is érdemes közjegyzőhöz fordulni, ha már megkötöttük a szerződést. Arra is lehetőség van ugyanis, hogy az eladó vagy a vevő egy egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozatban kötelezi magát az ingatlan határidőre történő kiürítésére vagy éppen a pénzügyi teljesítésre. Ehhez elég, ha csak a nyilatkozatot tevő fél keresi fel a közjegyzőt. Az okirat alapján ugyanúgy bírósági eljárás nélkül, közvetlenül bírósági végrehajtás indítható, ha a nyilatkozatot tevő fél nem teljesíti a vállalt kötelezettségeit.